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搜房CEO莫天全:中国开发商全国供需情况更新

更新时间:2017年04月17日 来源:网络

莫天全:中国开发商全国供需情况更新 alt=搜房CEO莫天全:中国开发商全国供需情况更新 src="http://imgs.soufun.com/news/2007_04/17/1176821506810.jpeg" border=0>

搜房网CEO 莫天全

在4月17日下午举行的“麦格理银行上海房地产论坛”,搜房网CEO莫天全先生作为特别嘉宾,就“中国开发商全国供需情况更新”话题发表了精彩的演讲。

莫天全:大家下午好,刚才听了富力的吕总,讲到用high-end property或者说停车库能规避目前一些税收方面的问题,很受启发。我将要从宏观的层面谈一下2006年中国房地产的状况和对2007年的展望。

主要是从2006年谈起,和对2007年的预测。2006年在严格控制管理土地政策之下,取得了一定的效果,主要反映在增量土地供应的下降和存量土地的加强。2006年全国每季完成土地购置面积达到36791万平方米,同比减少了3.8%,2006年全国完成土地开发面积26105万平方米,同比增长了17.3%。第二方面是开发投资,全国的投资开发在增长,但是投资增长分布有一点反弹,但是指数不是很大,基本上还是处于比较合理的增长区间。2006年全国完成的房地产开发投资是19382亿,同比增长了21.8%,与上一年的增幅基本持平,其中商品住宅开发投资是13610亿,同比增长了25.3%,增幅比上一年增幅超了4个百分点。

2004年以来,房地产开发投资占了固定资产投资的比重在不断地在回落,2004年是18%,到2006年降到17.6%。全国房地产市场供应状况方面,竣工面积首次出现了负增长,而施工面积和新开工面积增长相对稳定。2006年商品房施工面积大约是194090万平方米,比去年同比增长了约17%,商品房新开工面积是78131万平方米,同比增长了15.1%,商品房竣工面积53019万平方米,同比下降0.6%,这反映出的走势,2002年以来首次出现下降。从商品房的销售来说,增幅一直在回落,整个现房的销售萎缩是主要的原因。

2006全国商品房销售面积是60628万平方米,同比增长了12.2%,增幅比上一年回落了3个百分点,所以是2002年来的最低水平。其中商品住宅销售面积是54392万平方米,同比增长了10.3%。商用房销售面积是4199万平方米,同比增长了3.8%,住宅销售面积的下降是导致商用房销售增长的主要原因。现房销售面积19317万平方米,同比减少了10.1%,期房销售面积39084万平方米,同比增长了31.8%,期房与现房销售可以看到销售市场上面,期房所占比例不小,趋势还是在上涨。

从全国商品房销售均价还是在高位运行,非住宅物业的涨幅比住宅涨幅要快,全国商品房销售均价2006年达到3383元/平方米,同比增长12%,商品住宅销售均价是3112元/平方米,同比上涨12%,商业用房同比上涨15.9%,从物业均价涨幅来看,非住宅物业涨幅高于住宅涨幅。下面谈一下全国房地产区域状况,从3个区域来探讨,从开发投资的状况来看全国去年19382亿元的开发投资中有三分之二在东部地区,东部、中部、西部占开发比重分别为63.9%、18.2%、7.9%,可以看出国内房产开发主要集中在东部地区,中西部房地产投资开发的增幅分别为30.8%、30.3%比中部的17.4%的增幅要高的多,很显然中西部地区的房产开发结构,还相对来说主要集中在住宅尤其是经济适用房的投资增幅明显高于房地产投资开发的增幅,这也体现了国家宏观调控政策对中西部地区的影响。2006年各区域新开工住宅的面积都有所增长,中西部地区增幅明显高于东部地区,东部地区新开工同比增长7%,增幅提高4%,中部地区新开27.7%,西部25.7%增幅提高0.6%。各区域住宅竣工面积回落,中西部回落幅度较大,东部地区出现了负增长。

从中东西三个地区销售面积来看,东部地区28718万平方米,同比增长了26%,中部12436万平方米同比增长了22.5%,西部13237万平方米同比增长了16.7%,东部中部都比西部增长要快的多。北京、上海、广州、深圳作为第一梯队,从2006年房地产开发投资来看,上海房地产投资额是1275亿,比去年增幅回落了3个百分点,北京、广州、深圳分别增长了12.8%、25.4%、10.1%,其中广州的幅度是最大的。第二梯队天津、杭州、武汉、成都,2006年分别完成房地产投资额同比增长是22.8%、8.5%、22.9%、37.4%。从供给下降也可以看出价格走势,2006年北京、上海、深圳住宅供应面积同比下降22.8%1.5% 4.5广州31.9% 北京价格涨幅在2位数以上。杭州、武汉、天津和成都新开工面积,天津和成都都继续保持上涨的态势,杭州武汉开始下降,2006年天津和成都的新开工面积同比增长了18%、27.8%下降27.9%、7.9%。

从销售情况来看,主要看北京、上海、深圳商品住宅销售面积比同期分别下降21.9%8.1%30.3%,波动比例相当大,广州同比增长14.8%。同样的,天津、武汉、成都上涨5.1%8.1%31%,杭州商品住宅销售面积679万平方米下降32.7%。销售价格来看,这里有些数字可能有些吓人,这些价格是中国指数研究院通过国家统计局确认的,2006深圳商品住宅销售均价是8830,同比增长40.5%,北京商品住宅销售均价超过上海达到7372元/平方米,同比增长了26%,上海的商品住宅销售均价是7039元/平方米,同比增长了16.5%,深圳商品住宅销售均价达到6149元/平方米,同比增长了25.1%,成都的均价同比增长达到了48.9%是非常高的数字,杭州同比上涨了32.4%,以上2006年8个主要城市的数据,表示出现在的市场压力还是很大。

在2006年的数据的基础上有了对2007年的判断,中国指数研究院参与了国家有关政策方面的研究,在研究基础上发展出来的2007年房地产政策上的趋势:第一、停止土地开发受到挤压,同时观察到主管房地产人士表示要适当增加土地的供应量,挤压和增加房地产供应量双方面会对供给提供空间。第二、住房保障,国家市场机制是无法全部解决福利分房的问题的,政府会加大这方面的落实力度。第三是物业税,开征会是机会,2007年会有所行动,具体如何操作还无法得知,但已经提到日程上来。第四是加强预售监管,2年以前央行出台的金融研究报告已经提出对预售的看法,现今来说还没有非常强力的政策上的执行,这方面的讨论也将受到关注。

接下来是我们从市场发展趋势的看法,第一方面是房地产的供给总量还是会引导,但是结构会发生变化,中小的户型住宅的供应将会增加,这是因为主要是土地和金融让总量有所提高,但是随着政府对经济适用房和小户型的推动,我们相信中小的户型住宅的供应将会增加。第二是商品房的销售将恢复适当的增长,刚才数据也有所表明,一方面需求还是相当旺盛,一方面是中国的股市的趋热,可以看到双重作用,有可能吸收掉部分资金,同时从股市得到的回报也会回过头来投向房地产购买。第三方面,商品房的价格会有所上升,但是会受到各方面政策的控制和挤压,不会有太大的增长。还有就是财税,经过财税政策的出现,一些地区的中低价位的商品房的投放量显然会增加,会对市场产生相当大的推动,将会导致商品房价格有所下降。可以看出,2006年完成的量是没有达到预期的效果,因为部分供给不足,让价格有所上升。

中国房地产指数系统对中国10个城市的房地产价格强劲有力的追踪的数字,从曲线来看,北京、广州、天津处于上升的趋势,深圳、上海、杭州已经达到了一个高位2007年会进入平稳,重庆、南京、武汉、成都2007年预计将继续保持平稳状态,这10个城市我们每月都有所有在售楼盘的价格追踪,已经保持了10年的时间,从过去的状况到2007年会达到一个什么样状况,大家可以关注一下。以上就是我关于宏观房地产供需方面的内容,希望对大家有所帮助。

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