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2017(第一届)新用户主义高峰论坛 专场一:写字楼社区与用户运营

更新时间:2017年05月19日 来源:网络

由上海市信息服务业行业协会、上海市嘉定区外冈镇人民政府上海市宝山区月浦镇人民政府、上海市信息服务业行业协会,马上办公和骑士会共同主办的2017(第一届)新用户主义高峰论坛于2017年5月18日在上海国际会议中心盛大开始。

主持人:大家下午好,各位朋友大家下午好,首先问候前排的领导和各位创业者们和新闻媒体界的朋友们,大家下午好。我是来自马上办公的。首先非常欢迎,也非常的感谢各位的到来,来到我们今天这个场合。我们接下来,我想为大家隆重的介绍几位嘉宾。我们也是费了很大的力气邀请到的几位行业内的精英们。首先是德必集团品牌经理Jessica,宜企来创始人王三宁,中重长河资本副总经理李浩,东方慧谷董事长周其兵,零公里CEO裴承前裴总还在路上,We+上海区域总经理王锴王总也是在路上,还有鼎创创始人CEO刘斌刘总也是在路上,我们好期待这几位嘉宾。优客工场运营总监郭涵,Workingdom招商运营中心总经理王政,越年轻的爬得越高职位越高。氪空间创投事业部总监李立治,办伴科技COO杨磊,P2联合创业办公社集团副总裁黄土土也是在路上。我们首先用非常热烈的掌声感谢前排的领导,感谢来助阵我们今天下午的这个分会。大家掌声热烈一点,因为接下来这几位领导将给我们带来非常非常精彩的分享。

首先我先做一个简短的自我介绍。大家知道演艺界有两位明星,一位叫梅艳芳,一位叫梅兰芳,政治界有一位大佬叫梅德韦杰夫,这些跟大家都没有关系,关键是马上办公有一位叫梅全芳(音译),那就是我。我非常荣幸今天能在这里和大家见面。接下来我们就进入正题,分会场的会议马上就要开始了。开始之前我们邀请到的是马上办公的创始人、CEO邓连喜邓总来给大家祝欢迎辞,我们用热烈的掌声欢迎邓总。

 

邓连喜:谢谢。各位地产界的嘉宾,空间商的朋友们,还有企业服务领域的朋友们,大家下午好。刚才主持人介绍我们这个写字楼专场,今天下午是大咖云集,应该说有来自地产界的业主,也有来自联合办公的运营商,还有基金大咖,也有企业服务领域的一些创业者。我觉得分量很足。我代表主办方,代表骑士会,代表马上办公,对于大家今天下午参与这场的论坛表示热烈的欢迎。

我自己也做一个简单的自我介绍,我是马上办公的创始人,马上办公是一个互联网+的办公室租赁平台,我自己也是一个十多年的商业地产人,过去两年互联网和商业地产的结合,产生了一个大的风口,我们看到以共享办公空间为载体的,在这一轮的发展中得到蓬勃的发展。我自己也是在这期间加入了创业的大军,创办了马上办公。主要是想帮助中小企业帮大家租办公室,给创业者提供一站式的办公服务,这是我们的理念。今天这场分会也是我和我的同事们两年以来恪守初心的见证。

互联网特别讲究用户的体验,因为讲究体验,所以还诞生了一个科学,叫做互联网运营。我们联合办公应该是商业地产里面最早设立运营部的公司。我自己从商业地产进入互联网行业以后,经常碰到一些商业地产的朋友找我一起聊一聊,我这个行业的发展。我觉得大家的诉求有两点,第一点是关心联合办公做得怎么样,因为马上办公是从短租领域切入这个市场的。第二大家很关心,在写字楼里面还有什么样的创新的机会,有哪些新的思路。基于这些原因,我决定举办这么一个写字楼用户和运营管理的这么一个专场论坛。我们把地产商、园区,创业园区、商务园区和智慧园区的创业者,把品牌的空间商、孵化器,也把众创领域的创业者聚到一起,大家一起闭门做这样一个讨论。我想这样一个话题也能吸引在座的各位专业人士,共同的思考和关注,也希望今天这个活动能吸引大家热烈的参与,在今天活动结束以后,大家都觉得有所收获、不虚此行,谢谢大家。

 

主持人:谢谢邓总为我们致的欢迎辞。我们接下来今天下午的整场的活动安排得非常的紧凑,也是非常的精彩。希望大家都能用心的听、用心的看,整场活动下来,结束以后大家每个人都能收获满满的回去。

接下来第一棒邀请到的是德必集团品牌经理Jessica和我们分享,分享的主题是德必园区运营模式介绍。德必集团是非常的大,我们也期待德必Jessica为我们带来的精彩分享。大家用热烈的掌声欢迎Jessica。

 

Jessica:谢谢邓总,谢谢在座的各位同行,在座的各位创业者。德必十三年前成立了德必集团,2016年开始运营整个园区的管理。其实也支持了很多文创科创企业在德必园区当中的成长。今天与其说跟大家介绍,不如说跟大家分享一下德必这些年在做的一些事情。我们成立了三条品牌线,从2016年开始我们有一个新的战略规划,轻公司生态圈。德必未来可能从中国会去往更多的有文创科创基因的国家,包括现在的意大利、美国、今年的伦敦和明年的以色列特拉维夫,这都是我们未来的发展方向。

今天我想跟大家介绍一下,我把主题定为未来森林万物生长。我想说,德必通过十三年的成立到园区的运营,其实我们有自己一点小小的心得。今天我的开篇会跟大家介绍一下,2016年开始我们有一个新的战略规划是轻公司生态圈。我们觉得成功的商业地产可能偏大中型企业这一块,我们园区当中有那么多的文创、科创,从小微企业到成熟的中型企业一直到现在比较成熟的中大型企业,在我们的园区经历的成长我们总结了这样一些经验。第一部分我分享一下轻公司生态圈的内容。第二部分,介绍一下德必集团这两年的品牌战略,第三部分抛砖引玉,我们今年有四个项目已经成功在运营,马上要揭幕。所以为我们的新项目抛砖引玉,也谢谢大家在座听我们的分享,我们开始今天的分享。

我想先跟大家介绍一下轻公司生态圈的内容,这个是2016年的7月份,德必在一场比较大的国际社群节当中,我们的贾总推出的轻公司生态圈的理念。德必目前拥有五十多个园区,在全国各地,或者说全世界各地,我们服务了大概五千家以上的企业,在我们的园区入驻,服务了超过十万的白领。德必这两年一直在探索的是,我们在做一个开放式的园区,园区本身连接着白领和我们的企业,但是园区的周边有我们的商业,有我们的园区以外的街区和社区。怎么把一个开放型的园区做好,这是我们一直在研究和探索的话题。所以我们想说,在这个创新创意能力,未来作为全世界或者是作为中国的生产力的背景下,德必希望推动连接企业与资源企业与企业、企业与人,内圈和外的整合的方式,做好我们的园区服务,做好我们对于客户的服务。接下来我想给大家看一段视频,我们来简单说一下轻公司生态圈到底是个什么。

 

这是我们轻公司生态圈一个很简短的介绍,其实想通过这个视频告诉大家,园区从小规模到大规模,从不同品牌到不同品牌线,我们服务着不同的客户。它就是一个自由、内在的生态环境。今天德必还做了一件事情,我们做了一个线上平台,不对外进行展示,因为是我们所有园区的客户内在的核心生态圈。它可以让我和我园区的另外的合作伙伴进行对接,我是个广告客户,可能您是一个做互联网的电商企业,那么我们之间在做新媒体,在做交互式运营,在做热点,以及包括做未来的市场推广这一块,在园区内部我就可以连接起这样一个比较灵活的生态圈,资源进行共享。所以这也就是我们轻公司生态圈当中最大的一个核心亮点。

去年2016年的7月份,我们揭幕了这个轻公司生态圈的概念,我们落地了非常多的社群活动。我们初步统计了一下,我们现有的园区企业共促成了,比如说从品牌到市场到TMT整体行业,到互联网,到医药,以及包括到部分创业企业的合作当中,我们一年的轻公司生态圈的社群活动将近一千多场,参与人数在10万+以上,主要在分享核心的理念、品牌的价值化,未来作为园区企业之间的内外互动,以及包括人与金融、人与资源、人与金融服务这一块的对接。

我们举两个例子,去年大概12月底的时候,我们参加了香港创客节,我们把园区两家优秀的企业带到了香港。香港也是非常有创业基因的城市,我们把园区最优秀的一个从无到有、从1到100的这样一个企业,邻趣,现在有这个app,我们俗称它是比男朋友更好用的app软件。另外一个是阿姨在哪,这两个都是做互联网app的产业。它们通过德必的轻公司生态圈的连接,成功联手,服务园区很多的白领甚至服务上海周边的很多白领。这就是我们认为在园区内打造这样集成式的生态圈的具体优势。

说到轻公司生态圈的具体内容,主要是想跟大家说,新的环境领域下,或者在互联网+的背景下,我们自己做了十多年的园区,我们也一直在摸索。与其说成功还是失败,或者用别的词来形容,不如说我们一直在践行和探索。介绍一下整体的德必品牌,我想通过一些小的分享和小的品牌路径跟大家介绍一下。

德必2006年开始做创业园区,从最早的易园品牌,比如长宁易园,还有徐汇易园,这些易园品牌是德必做的最早的品牌线,目前占有70%以上的比例,有大概35个。第二个是2015年成立的,更领军更fashion更国际,用抽象的话说,我们认为它是相爱的,会把中国的企业带到世界,想把世界想在中国发展的品牌带回来,所以我们成立了we品牌。今年早期我们又成立了一个品牌,运动loft。它服务的更多的是运动产业的服务商。我们在虹口花园路这边有四期的将近几万方的运动loft的大型园区。今年晚些,在8月份我们会揭幕一个在芳华路的loft。这是从易园到we到运动loft的这样一个品牌线条。

这是大致的分散点,目前在北上广地区,硅谷和佛罗伦萨是现有的,再见的是伦敦和以色列特拉维夫园区。我们2006年转型正式做园区,到成立易园,2014年第一次在意大利佛罗伦萨落地,2015年WE品牌应运而生,2016年推出了轻公司生态圈。我们从做园区,慢慢的开始探索园区的生态环境,探索生态环境我们发现客户需求,去研究他们的需求,反射给园区的体验。我们想把开放式的园区做成能连接园区、社区、街区的这样一个开放性的办公环境。

这些年我们做了一些探索,我们有转变,我们知道很多园区企业,如果你入驻的话会有新的商业模式,比如之前的增值服务,之前还推出过,我们有七大增值服务,现在我们成立了会员制,我们希望能够通过增值服务这一块提升园区客户最高的体验度,这个最高怎么体现?有四个转变。我们从之前最严格的选商,到育商,也就是我选择你,你在我园区从无到有,慢慢的成长,我们园区有比较多的企业是小微企业曾经在易园入驻的,他们慢慢的从没有,拿到A轮的融资,拿到A+轮的融资,扶持它,包括对接相关的资源,包括资本的对接,然后慢慢的培育,让它成长。我刚刚举到的邻趣、阿姨在哪这两个app,都是在园区从无到有慢慢成长的。包括在长宁易原的点评,现在的美团点评。

第二个内容,从园区出租,因为我们不希望自己只是一个园区的经营者,太单一化了。我们的身份其实,没有那么简单。我们更希望它是企业全过程的服务解决办法方案,我们为这些企业提供,所以我们近两年提出了一个园区的会员制服务,我们有十大会员制服务,有金融服务,有人才发展服务,有品牌推广的服务,甚至更多。可以线下交流到底是哪十大。

第三个,从实体园区到虚拟园区,这就是我想说一下我们的wehome平台,一个园区企业做什么互联网?很多人想不明白,老板说的时候我们也想不明白,我们做什么线上互联网平台?我们有一个将近三十人的团队在开发内部的互联网中心,服务的就是内部的app我们从微信到app做了园区内部的,人与人、人与商业、人与企业和人与资源的对接,所有的园区白领客户只要在园区入驻,周边的商户的优惠折扣信息、会议室的运用、停车,包括到他交物业费,以及更多的园区内你可能要实现的服务,都可以在这个虚拟园区完成。甚至我开玩笑说,现在平台有很多点击量,活跃度非常高,有可能单身的男女白领在上面可以交到未来的,创造更多的机会。

第四个内容,我们从中国走向全球,德必的全球化战略是从2014年开始的,我们第一个园区是在2014年在意大利的佛罗伦萨。中国目前北上广深这几个地区我们都有慢慢的涉猎,全世界各地我们查了一下全球的数据,最好的是北美,整体的文化创意产业的比例非常高,接近41%。接下去就是亚洲,以及偏日本、韩国、中国,中国是最大比例的。在欧洲地区,意大利和英国这两国家也是我们在数据调研之后发现它的文化创意能力是非常强的,包括创意创新能力也是很强的。我们希望德必能够从中国走向全球,所以我们成立了we品牌,后面我会介绍一下整体的品牌内容。

这是园区运营模式上的转型,刚才围绕着轻公司生态圈的内容,这是我们提供的七大增值服务的一个概念,现在我们更希望是社群化的运营,也就是通过轻公司生态圈的链接,我们做社群化的东西。比如说大数据,是支持线上平台的,共享空间,我们有五十几个wehome,只要是入驻的企业,遇到没有会议室的时候,新员工没有办法马上进入办公环境的时候,我们都可以提供这样的服务。我们还有智能化的服务,停车,没有任何的门卫,我们上班刷卡,没有任何的门卫,智能化。我们现在在慢慢落地和铺设当中,包括互联网+,我们更希望通过更智能的大数据的环境下,把德必的园区经营做得更优质。包括云平台,现在很多的数据,我们一直在分析园区当中,我们有五千家企业,十万个白领,他们的男女比例、消费需求,还有他们对于未来生活,8+3的工作,大部分的文创科创企业大部分是8个小时上班2个小时加班1个小时回家。我们希望把他们的生活习惯、消费习惯进行深入的了解。还有包括金融服务。

我们重点看一下易园和WE的展示。2006年开始就有易园了,易园的风格,这个照片的颜色有点色差,我介绍一下,易园这个名字取自于易经,在外立面的呈现上会以黑和白,中间带有一点灰,这三种颜色的基调展现易园的内涵。里面更多有树,有花,最开放的办公环境,比较美好的交流的空间,其实都会在易园当中看到。我们基本上每个易园都有一个大平层,可能在两楼或者是天台,有一个大平层。就是让我们的白领在中午休息的时间,或者是在比较繁忙的时间做一些交流。

WE品牌是我重点想说的,2015年5月份我们打造的,这是一个希望中国企业能够走出世界,也希望世界企业能够走进中国的这样一个品牌。我们发现易园做了十年,孵化了很多从小微型企业到中型企业,中型企业越来越大,易园的办公环境不能适应他们的需求。这个时候我们做了WE,每个平层面积都有一千甚至两千甚至更多的建筑面积,去支持他们的需求。包括我们所选的WE的地段非常好,基本上都是当地比较好的,在上海比较好的地段。后面有两个案例,外滩和静安,给大家介绍一下。

外滩,在九江路上,之前的前身是一个上海比较知名的历史建筑的这样一个代表作。现在德必运营,从前年2015年5月27号的时候,运营了外滩整个园区的经营改造揭幕,成立WE的品牌。整体在外滩这个产品当中,我们引进了非常多的wework,中国首站在我们外滩。还包括非常多的优秀的国外品牌的中国区的总部都在外滩。这是外滩的天井。

第二个是静安,静安WE在延平路,也是非常好的一个中心区域。这是我们现有两个比较好的品牌。而且有非常多的面积,我们做WE的时候测算了一下我们的面积,我们不希望办公的占比非常大,我们做了办公占比、商业占比、休闲占比,这几个占比做了非常详细的区分,也就是办公的同时一楼可能是商圈,是商业,二楼可能是休闲的有咖啡室有下午茶,免费下午茶,还有一些活动室,我们做了办公、休闲、商业的相结合。

这是外滩的介绍。今年2017年德必揭幕了,2月份的硅谷已经正式落地,在上海、苏州都有新的项目启动,今天我想抛砖引玉一下,是因为前一周,上一周我们在庐山路的新项目已经揭幕。这是苏州姑苏WE,拙政园的后门大概一百米到两百米的样子,在苏州拙政WE也将揭幕。我们下周会前往北京,为北京天坛的WE揭幕,在北京天坛的文化核心圈,离天坛公园一公里不到。

大家有兴趣可以扫一下二维码,了解更多信息。如果你们对文化创意产业感兴趣,对德必感兴趣,可以加一下这个二维码,或者搜索一下德必汇,有更多好玩的创意的新鲜的小事情跟大家一起分享,谢谢大家。

 

 

 

主持人:王总给我们带来智慧办公区的分享,我感觉每个人都听得非常入神。接下来有请到的是地产基金的分享,有请到的是中融长河资本副总经理李浩,带来的主题是从地产基金市郊谈写字楼用户运营管理方向,让我们用热烈的掌声有请李总。

 

李浩:各位嘉宾大家好,非常高兴也非常荣幸今天能够参加这个新用户主义高峰论坛。我是来自地产基金领域的,是中融长河资本。中融长河资本是中融信托旗下的一家专业地产并购基金。中融信托在信托行业去年的营业收入是全行业第一,第二是中信信托,第三是平安信托。所以从中融本身来讲,传统的金融机构也在转型做地产投资。今天我们来参加互联网领域的这样一个论坛交流非常的好,因为我们在这个领域里,刚才Jessica也提到,德必的园区,我来自北京,德必天坛27号他们也邀请我去看一下。那个区域原来是比较老旧的社区,但是能够通过设计改造做成非常现代的创意类的园区,我觉得是非常好。所以我们也在往这个方向在探索。

作为中融长河资本来讲,我们的定位首先是做地产投资,跟传统的放债的业务不一样,我们突出中东资产管理。下面着重给大家从我们运营的几个项目的角度,分析一下我们认为的写字楼用户运营管理的方向。因为不管是任何一个投资,实际上最终的服务对象都是用户。只要用户满意用户高兴,大家才能真正赚到钱。

从三个角度来分析一下我们自己做的事情,第一个就是我们中融长河资本实际上是偏向于主动资产管理,也就是说我们自己无论从投资还是从工程设计改造租赁,最后的物业运营,都是我们自己全程参与。跟过去的金融机构不一样,过去金融机构是财务投资者,只负责出钱就可以了。我们作为一个转型的方向,是愿意自己去做很多主动管理的事情的。这也跟国际的一些大地产基金比较类似,他们都是有自己非常强大的运营团队。

之后,我想给大家介绍一下我们在上海运营的一个项目,包括北京现在在做的两个项目。我们中融长河资本首先比较聚焦,专注于核心地段的写字楼业态。从区域来讲,我们主要在北京、上海,向个一线城市来做。当然目前在美国西雅图也在投资两个项目,在微软总部所在地。国内来讲我们只在北京、上海做,而且我们也专注于核心区位、核心低端,同时主要聚焦写字楼业态。从我们的经验和背景来讲,我们认为写字楼从租赁和运营管理的角度来讲,回报是比其他业态高的,商业、零售的业态相对比较复杂,同时租金收益的角度,现在受到互联网电商冲击比较厉害,所以写字楼相对来讲是一个比较稳定的物业形态。

我们自己,我刚才也提到,我们融投管退四个方向都在做,无论是从项目的获取还是自己去融资、设计交易结构,还是买来项目以后做一些设计、改造和提升,包括运营、营销、租赁,以及物业管理,都是我们这个团队全程在参与。

主动资产管理,我们也是突出要以用户需求为核心,这个跟我们论坛主题也是非常契合。无论买项目还是管项目,最终都要以用户的需求为导向。包括后续很多综合性的工作,包括设计、租赁、工程、物业、管理这些领域,都是以用户的需求作为根本的出发点,统筹所有的专业领域。同时我们自己也有比较大的资产管理团队,另外我们也在跟市场上所有的服务机构,包括设计,包括五大行,还有我们的一些造价咨询顾问,还有招商代理,都是有比较好的关系。

另外给大家介绍一下我们在上海的一个项目,我们既然在上海举办这样的论坛,我想大家可能对上海的楼比较熟悉一点。这个项目其实我们是在2014年底2015年地从协信地产购买的,整个体量在四万平米。虽然是一个在建工程收购,但是我们买的过程中也做了很多的改造,包括和开发商做了很多过程协调的和管理。这个项目我们也倾注了大量的精力,区位来讲是在中环和南北高架交界的地方,整个大的板块是在大宁这个区域。它的下面有一个九万平米的协信星光广场,开业的情况也特别好,整个区域提升了很大的面貌。里面的餐饮、零售业态非常的齐全。我们拿这个项目也是看好这个区域未来的升值潜力。目前我们已经持有差不多两年多时间了。首先我们在跟开发商谈收购的过程中,包括收购之后的物业坚决过程中,我们都考虑到了终端用户的需求。比如我们当时特别要到了24小时冷却水,包括对公共区域的装修,包括地面石材型号,包括每个插头的位置,包括卫生间、洗手盆和龙头的位置,还有光源的照度,我们特别要到了物业管理用房和监控室,从工程技术角度要到了一些条件,也为后续我们现在的运营管理提供了很多的便利。

我想作为地产基金买项目并不是说只要参与投资去买就可以了,而是要看到未来两三年在运营中需要哪些方面,比如消防安保监控室,当时买这个项目的时候,开发商没有提供给我们。因为我们在这个领域具备较多的管理经验,我们特别要了消防安保监控室,现在起到很大的作用,楼里面发生任何情况,我们第一时间是可以看得到的,不用再找开发商了。如果整个园区只有一个监控室的话,那么楼里发生任何情况都要去找开发商,后续的管理是非常不变的。但是我们投资的时候要到了这个消防安保监控室,这样楼里所有情况都可以自己掌握。

我们买这个项目是个在建工程,过程中也做了很多精挑细选的工作,比如跟开发商开工程例会,做一些监管。在盖楼的过程中,包括材料的运用、设备的运用,因为开发商的团队比较大,下面的施工方面还是有很多不尽如人意的地方。我们在这个过程中时时跟工程团队提醒,避免了很多返工,包括品质不到位的情况。这个项目是户去年年初签的目标资产交易书,我们也做了很多改造。可以看到大堂的云棚,包括背景,改造之后是显得比较商务化,包括幕墙改造也是用钢板来做的。包括大堂的地面和主背景板也做了更换,都提高了用户的体验。这种改变导致我们后面的租金是比周边区域超出了30%到50%,我们在区域里是最高的租金,而且目前已经拿到了认证。

另外大堂的背景石材兵祸板,我们改造的时候没有花一分钱,是在开发商在建过程中,我们提对他们提交的材料不满意,要求换成另外一种材料。这也是考验我们对细节的精打细算的能力。另外还有夜景照明,开发商的夜景照明我们觉得品质比较low后来改成比较商务化的夜景照明。还有一些条件,外围区域独立管理的北广场两千平米,这个广场非常重要,车进来以后怎么管理,还有物业管理用房,标识性,还有五十平米的消防安保监控室,给后期运营提供了很多的便利。

租赁我们也做了很多规律,包括举办了财富盛宴活动,我们跟市场上大的中介小的中介都关系非常密切,也确保我们这个楼盘租得非常快。包括我们自己也做了很多的微信、微博、软文的推广。我们的出租率非常理想,实际租还不到一年时间,现在出租率已经超过了70%。而且现在的租金,最新签约的数据已经超过周边的区域,周边的区域差不多是三四块钱的水平,我们这个区域租到了五块以上。因为今天是用户主义论坛,用户对这个楼的品质是有自己的判断的。只要你的项目足够好足够优秀,管理足够强,他还是愿意多付一点钱进我们这个楼办公的。就像我们自己买一些,比如说女同志买一些包包,你为什么愿意给爱马仕付那么高的溢价,或者给其他品牌付那么高的溢价,就是体验感和舒适度有所提升。写字楼也是这样。

接下来看一下北京我们两个在管的项目,也是非常的精彩。一个是我们去年买的开元明都大酒店,是五星级酒店,现在也改成写字楼。整个投资过程中我也简单说一下,在投资过程中已经把用户的需求放在第一位,投资过程中我们就考虑到未来怎么去改,用户怎么认可这样一个东西。所以尽职调查过程中,我们带着所有的租赁顾问、设计师、工程管理顾问、物业管理顾问一起参与,征求很多方面的意见。比如说楼板的净化高度,因为原来是酒店,净高会比较低,我们能拔到多少,包括大堂怎么设计怎么改,投资过程中已经把这些问题全部想清楚了,因为这个项目是去年年底才交割的,到目前已经改得七七八八了,目前有些客户都马上要进场装修了,速度非常快。这种快的速度也是得益于我们在前期做了大量的工作。包括很早就让一些专业顾问单位介入进来。

当然,我们也做了市场定位。原来是一个五星级酒店,现在改成写字楼,写字楼跟酒店的最大区别就是,写字楼的用户的感觉会跟酒店不一样。所以我们的定位,它是在一个半金融区区域,它是菜市口地铁,几乎是上盖,两条地铁交汇的地方。而且原来五星级酒店是有游泳池的,我们这个游泳池特别探讨过到底拆还是不拆。作为写字楼来讲,有游泳池的非常少。我们也是为了租户需求的角度,我们认为如果保留这个游泳池,写字楼的用户体验是非常好的。所以我们现在不但没有拆,而且把这个游泳池强化了,作为京城写字楼中独一无二的无边游泳池,写字楼里面的用户可以在这里面游泳,也是提升了我们这个项目的租金。我们当时买这个项目是一个酒店,前两天他们那个酒店的副总裁还给我打电话,问我们写字楼能租多少钱。我们最近签的写字楼都是十几块钱,他们感到非常惊讶。他们觉得原来酒店的租金收益率非常低,我们改成写字楼之后,收益率几乎翻了一倍,他们感觉非常惊讶。

这也是我们做的一些市场定位,包括我们取得了金级认证,我们也做了PM2.5过滤,保留了大堂的地采暖系统,还有做的空中花园、室外绿色水系,当然最新一些,智能充电桩,行政人员专属卫生间,还有温馨母婴室,都是一些特别人性化的配置,为租户提供了便利。同时从用户的角度,我们做了一个AED心脏除颤仪,这在上海地铁站里面见得比较多,因为现在大家普遍的,工作压力比较大,很多人工作强度太高的话,有可能突发心脏停止跳动的情况。用AED心脏除颤仪可以有效的,两三分钟就可以让大家苏醒过来,这样也拯救生命。所以我们在楼里提供的一些服务,实际上也都是从用户需求的角度出发来考虑。

这是刚才提到的游泳池,原来是这样的穹顶的游泳池,我们现在是改成平屋顶。包括外立面,原来是酒店的外立面,我们改成比较现代的写字楼的外立面。这是新的效果图。这个其实是我们新的大堂,原来是一个酒店中庭大堂,大家知道,比较老旧的大堂。现在我们设计成这种,18米挑高,非常震撼。

当然最终所有的这些改造,包括工程,包括物业管理,最终都是为了提升租金,大家都是最终要赚到钱,提高租金收益率。目前从市场反应来看还是不错的,出租率包括租金水平都是非常高的。包括下面也配了星巴克,一些大的餐饮都有。

另外一个项目是北方中融信托广场,这原来是一个百盛的商场,我们买了以后也准备改成写字楼。这个项目也是地段非常好,在东北三环,北京东三环的区域,整个项目三条地铁交汇。我们买了这个项目之后,马上地铁12号线有一站就通过来了,这个项目溢价也非常好。旁边有一个爱琴海购物公园,十万平米,配套非常好。边上有一个云南大厦,五星级的皇冠假日酒店,对我们这个写字楼来讲配套非常好,形成一个综合性的业态。原来百盛做百货业态,被爱琴海冲击得非常厉害,电商冲击包括爱琴海冲击非常厉害,几乎经营不下去。我们改为写字楼之后,这个项目慢慢就做活了,周边的酒店也好,购物中心也好,形成了非常差异化的互补的优势。

这是我们新改的外立面,原来是百货的外立面,非常老旧,新改成了商务办公的环境。我们也做了定位,里面做了一些绿色生态、环保的理念。我想给大家着重说的是这一块,原来百货业态平层比较大,六千平米,大家知道商业原来是围合式的,外面不采光的。改成写字楼,需要外面采光的,而里面的价值又是最小的。我们做了很多分析,包括竖行,首层的商业价值最大,但是对办公的价值是最小的。所以我们也做了一些分析,设计师也做了研究分析这个项目怎么改。我们做了很多方案,中间切一刀,切成四块,还有体块搭接,我们也考察了很多项目,国内国外看了一些项目。最终我们把它划分为东西两区的方案,这个在设计过程中,我们就把所有的租户代表团队,还不是业主代表团队,把他们最有经验的,和客户直接沟通的人,请到我们设计现场一起沟通,最终他们认为,三千平的平层是最合适的。如果切成四块,一千多平的平层有点小,他们认为还是要切成两个三千平。从目前的感觉来看,现在一些大的外资企业,包括很好的客户,都愿意到我们这边来,现在这个企业已经谈得比较好。

这是我们的中庭的感觉,中间做了一个50米挑高的采光中庭,楼板全部打掉,这个效果是非常震撼的。同样这里面从用户体验的角度也做了母婴室、行政卫生间,包括AED心脏除颤仪、PM2.5过滤、智能充电桩。

综上,我们作为一个地产基金,其实也在这个领域在持之以恒的探索。我们作为跟传统地产基金不一样的这样一个机构,更加强调主动资产管理,而且更加和国际接轨。和邓总关系也不错,之前也给我们推了很多项目,我们现在也密集的和这些大的机构沟通。同时我们也在跟一些新兴的,包括互联网领域,包括像德必这样的机构,我们也在共同交流探索,大家的方向都是相同的,只是我们偏向重资产,我们自己收购,德必可能是轻资产。但是我想,大家的领域都是契合的,我们也想共同学习交流。同时我们希望跟大家有合作的机会。

 

王三宁:邓总在给我做test。这个问题问得非常好,其实刚才我们没提这个,大家都明白,未来迎合90后、95后、00后一定是一个社区在迎合他们。我相信邓总做马上办公的目标也是这样一个方向。人性化的理解一定是互联网和移动互联网的入口,我刚才在前面做那个ppt介绍的时候说了一句,你们都喜欢玩咸鱼玩转转,为什么马云、马化腾一人买了一个?这是社区的入口。

刚才邓总抛给我的题,智慧园区的建设能给园区带来什么样的变化和好处。这个问题实际上如果如实来讲,第一个好处是给园区脸上贴金,政府觉得好,用互联网化招商了。对外的宣传也好,对企业的招商也好,对刚才李总提到的第三方的资源的入驻也好,可以push到我的企业,push到社群里面去,起码有一个工具。以前是吹的,我有蚂蚁搬家,现在我可以把这个搬家push进来。

对我们来讲,现在研究的好处是什么?大数据,未来是一个大数据的时代。所有的数据都是有价值的。在我们的智慧园区中,要干的事情就是要产生和挖掘大数据。在哪些维度和角度产生和挖掘大数据?相信每个园区的侧重点会不一样,因为有的是基金类的园区,有的是文创类的园区,文创类的园区人文的东西挖掘得多一点,基金类的金融的东西挖掘得多一点。每个园区都不一样。

但是有一点,我出去也跟很多高端的园区,包括我们西安的高新区、兰州的兰白新区,包括安徽的高新区,去做交流的时候,上至省委书记下至园区领导都认可的一点就是说,园区的一部分的数据的深度挖掘,以前是忽略掉的,现在怎么把这个短板补上来,大家一起来做一些研究。

其实我也没有研究出来,但是有一点,就是说,当然跟您提的观点不太一样,带来什么好处?我觉得未来大的方向一定是走社区化、社群化、资源化,包括李总也好,周总也好,提到的无边界的社区等等这些东西,未来一定是现实的。我相信你的马上办公也是为了这个目标,也是为了这样去做的。

 

邓连喜:在这个问题上我还是想纠缠一下,运营很重要,挣钱也很重要,商业的本质就是解决用户的痛点,还要把钱给挣到。围绕这个问题我想稍微延伸一下,在住宅领域大家知道,收购物业管理公司已经价值连城了,非常之大。商业地产领域应该也有这样的机会。周总和李总分别是园区的业主,来讲一讲,如果我们今天和园区的运营往这个方向摸索去做一些尝试的话,从业主的角度能给大家创造一些什么样的价值?给您的园区的升值或者是给楼的价值?这个问题也希望你们稍微给我们讲一讲你们的思考。

 

周其兵:其实刚才邓总说的这个问题,我的理解,现在收购物业公司也好,还是掌握一个就是人流的入口问题。掌握了入口,就掌握了财富,有了人才有财富。这是对于住宅地产。一个住宅地产,附近辐射多少人群,现在新商业,马云在谈新商业也好,什么都是新的。就是无论你怎么新,离不开人。那么人的入口在哪里?以前大家对物业公司不太关注,这两年物业公司,特别是比较高档的物业公司,或者是管理的社区比较高档的,比较吃香,想收购的人比较多。因为一批高质量的人群的入口在它手里。

那么有了入口,就是考虑怎么为他们服务,在他们身上,通过你的服务来赚取你的利润。在商言商,做生意肯定要赚钱的,对于我们商务楼宇也好商业园区也好,其实是一样。还是一个问题,回归你怎么来提供服务,用你的服务得到回报。我是这样理解的。

 

邓连喜:我觉得这个话题,在台上的讨论可能时间限制只能到这里,实际上我觉得这个话题意犹未尽。关于商业地产的创新和持续发展,我们大家一起在线下沟通交流,谢谢三位嘉宾。

 

 

主持人:谢谢,谢谢邓总以及三位嘉宾的分享。我们刚才在上半场听到了有创意园区有智慧园区以及地产基金板块的分享,接下来我们想跟大家请到的是零公里CEO的裴总和我们分享写字楼社区服务经验。裴总可以说是年轻创业者的代表,也是那里跌倒哪里爬起来,越战越勇的精神。有请裴总和我们分享。

 

裴承前:非常感谢骑士会给我这次分享的机会。我是零公里创始人裴承前,我是一名85后创业者,今天我们很荣幸,讲到新用户主义,我在台下就在想一句话,新用户的主义是什么?我用一句话来形容全国有八万栋写字楼,我们做了一个调研,分众的全国75个城市有八万栋写字楼,做了调研,这群人用一句话来形容,注重生活品质,对价格不太敏感的这一群人。这群人,刚刚提到的前面很多嘉宾分享到的,现在存在的很多问题,如何提升它的租金、获取物业管理费,我觉得最软性的一个东西,就是刚才中融的李总讲到,所有的大楼里面,大家之前没有重视的一个问题,大流里面有两个,一个是人流一个是物流,每天大量的人涌进来,大量的物品涌进来。我们零公里就做一件事,把所有的物品进入这个写字楼进行分发,把物品分发到这个楼里面。

我分享一下目前的现状和发展趋势,我们在上海做了一百多栋写字楼,我简单的跟大家做一些分享。

第一个,我先介绍一下2015年我们全中国整个快递的包裹数量是206亿个包裹,2016年是313亿个包裹。我说的这个数据说明什么问题?现在整个送快递的人数是170万人,这170万人当中,平均年龄,20岁到30岁占整个行业的80%,不管是送外卖的还是送快递的,大部分都是20到30岁的年龄。但是接下来三五年会消失大量的快递员和三轮车、电瓶车,送外卖也好送快递也好。平均工资,全国的平均工资是四千块钱每个月,所有的快递小哥。他们平均的工作时间,每天十到十二小时,非正常时间是十五个小时,特别是双十一阶段。大多数快递员除了顺丰以外,和EMS以外,很多快递公司和外卖公司基本都是没有社保的。

为什么快递员的流动率非常大?大家知道,年后从中央电视台,从各大媒体,很多快递员都送外卖去了,因为送一单就一块或者两块,送一个包裹送坏了或者少了,比如这个大楼里面有些人签收了,草签了,没有收到,都要由快递员买单,要赔三百到五百。这个落差很大。他们之后可能会去送外卖,因为送一单三块到五块,还可以抢单。

我们再介绍一下快递员流动性大的,包括未来越来越少的原因。每天风里来雨里去,基本全年无休,大部分快递员都遇到过包裹丢失、赔偿,还有转行去送外卖。2012、2013、2014、2015年,从事外卖和快递的人数不停的在增长,特别是快递。2015、2016年,从事这个行业的配送人员在下降,但是包裹量在不停的增长。

我们在这里,我喜欢预测一下,我也是参与上海交通大学和北京交通大学的最后一公里的标准制定者,我在交流的时候,我们2016年有313个包裹,到2020年会有800亿个包裹,将有500万人送快递。这500万人哪里来?2020年送快递的人基本是95后00后,我是农村出来的,插秧收麦子都干过,现在到老家找插秧收麦子的人很难找了。而且90后、95后都是独生子女,乘公交都不愿意,送快递是很困难的一件事情。

未来很多媒体采访我的时候,我说未来消失大量的快递员和三轮车电瓶车,谁来送这些快递?我们分成三大板块,包括之前我们用BP机,用砖头机到现在智能手机的时代,我十几年前是一个快递员,我送快递的时候,比如送虹口区,我一个人可以送一个区。现在一个快递员可能送两个小区加一栋楼都送不过来,未来快递包裹主要分散在这三大板块市场,高校、社区、写字楼。当时我们国家邮政局局长,交通部党组成员,从北京到我们企业,对我讲说,你要承担起社会责任,不光做商务楼,政区、景区、医院,这个领域法律法规不健全,希望企业参与。我现在是上海和城市里面的末端联盟,政府领导开会的时候指定让年轻人来做这么一件事情。

韩正每次在会上讲到,上海的老百姓每天起来,七件事情,其中一讲就是收发快递、收发外卖等等,希望每隔一两公里的地方有一个共享收发室,就像共享单车一样的。这个我很坚定,在当下全国以我们零公里也好,还有楼小二等等,现在做写字楼的,已经有一百家拿到资本进来,明年这个时候至少有一千家,现在整个末端,不管怎么样都需要末端解决这样的问题。

我个人也投了一个高校,在全国做了两百所高校,主要是运营两个板块,一个是写字楼一个是高校。上海有67所大学,我们做了39所,写字楼我们主要做最顶级的写字楼。这些包裹分散在这三大板块市场,随着人口红利的消失,必将发展成共享收发室,在高校有收发室,社区有收发室,写字楼有收发室,快递员统一配送,一辆环保车,放在高校、社区、写字楼,末端的配送员做什么?不光送快递送外卖送桶装水,最后一公里全部要送,早上晚上高峰时间可以收发快递,中午送外卖,下午送桶装水。还有安全的问题,我们零公里所有的员工都有政审,客户最缺的就是安全感和信任感,每天进出的人员量非常之大。

顺丰在做嘿客,圆通在做妈妈店,大的快递公司都上市了,他们招股书上都讲到会拿一定资金来建设最后一公里和末端。我讲到末端,有几个属性,肯定是第三方,不是哪一家企业能做的,第三方、公共化、智能化、集约化,包括专业化等等。现在已经有大量的资本涌入共享收发室,不管在社区还是高校、写字楼,大家在各个城市都可以见到。

介绍一下我们零公里做的事情,大家可以看一下这张图,前面是各个快递公司,办公用品、桶装水,把这些包裹、桶装水送到,这比如是上海中心的收发室,送到收发室,我们有一套ERP系统,谁送、送给谁的、谁签收的,我们有智能服务。我们希望用信息技术和优质服务重建快递末端生态。最后送到客户手中,有两个选择,你可以自取自提,还有人工服务。我们的价值观是客户至上、勇于创新、积极乐观、果敢执行。为什么果敢执行?在写字楼每天会碰到无数的突发事件,需要我们的员工做快速的执行。

这里给大家介绍一下,我们现在入驻了像上海中心大厦、金茂大厦、花旗大厦、白玉蓝广场、BFC、世纪商贸。我之前去了深圳平安大厦,他们打电话到我们前台指定企业负责人去。我在他们会议室提了很多的建议,他们现在整个深圳的第一高楼全国的第二高楼,现在入驻的人有两千多人,入驻满了会有两万多人,每天的快递是什么现状?包括外卖,包括所有送进来的物品,全部要打电话,收件人下来拿。比如我在开会,快递不会等你的,你不下来拿就退回去。现在已经遭受到两千多人的投诉,我在写字楼里面没有体验。这时候希望我们马上入驻,我觉得目前能够解决这个方案的,全国已经有很多做共享收发室,他们找到我们,觉得我们在运营方面还是比较成熟的。蚂蚁金服搬到上海中心也是我们在做,包括这些客户都是我们在提供优质的服务。

这就是我们门店的,我们在每一个大楼都有实体店,随着2013年,我创业到今天,当时只有10个平方、20个平方的店,我们现在一个店基本上都是100平方、200平方甚至300平方、400平方,地方越来越大,因为包裹越来越多、桶装水越来越多,因为需求的量越来越大。包括后面两张图,高校,我们在嘉定的天华,民营企业最大的一个学校,天化学院,我们有1500平方,浦东海事大学有800个平方,学校批一块地方给我们,我们花一百万两百万把这个场地搭建起来,所有的包裹,接下来就是做整个本地生活O2O。再共享也好,离不开线下实体店提供服务,我们就做这样一个事情。

这个我觉得,我们企业很骄傲的一点是,迎来了全国各个省很多领导,包括同行,到上海中心金茂大厦参观。其中一个核心的点,大家知道的,至今为止在快递行业没有解决的一个问题,快递民营企业发展三十年以来,所有的快递送少了丢了,到今天每天有很多的官司。比如我送快递给你,我一个草签,最后说没有收到,这样划一下,没有人能够解决。我们怎么解决?这栋楼里所有的用户,在签字的时候,你在手机上去签,哪怕送错了我都可以找到快递在哪里。还有,大家知道每天大的客户,比如有一个楼面的,三通一达,顺丰,EMS,包括外卖,不停的送到前台,怎么办?一下子五十个,一个一个签?前台签到不愿意抬头看对方。这样我们批量的,有50个全部导入我们的系统。我们自己有ERP系统,全国这么多包裹我们怎么管理,还有员工的绩效问题,都在这上面。不展开讲了。

这个更核心的一点是,大家知道的,我们也研发了一套系统,就是这四年以来,第二个最伟大的事情是,做了一个企业版的ERP管理系统。整个中国,98%的商务楼里面,大家发出的所有的包裹,不管是三通一达、顺丰、EMS还是德邦,都是手写面单。我们现在入驻的,外滩BFC,这一栋楼现在已经全部线上&

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