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全国房地产市场分析与发展预测

更新时间:2017年06月30日 来源:网络

      2017年一季度,在三四线城市房屋销售加速的带动下,全国写字楼出租面积整体增速再次出现回升,房屋待售面积继续下降;企业资金来源有所放缓,特别是企业自筹资金出现负增长;投资增速回升,土地购置意愿和新开工意愿增强,土地购置面积3年来首次出现正增长,新开工增速有所加快;城市房价环比涨幅再次小幅上升,同比涨幅则保持持续回落。城市间延续分化态势,并体现出城市群的特征。

 

      全国房地产市场运行情况

      1. 房地产开发投资企稳回升,增速处于相对高位

      2017年一季度,全国房地产开发完成投资19292亿元,同比增长9.1%,增幅与上年同期相比加快2.9个百分点,与上年四季度相比小幅回落0.9个百分点,仍处相对高位。其中,商品住宅完成投资12981亿元,同比增长11.2%,增速与上年同期相比加快6.6个百分点,与上年四季度相比加快2.4个百分点。

      分季度看,随着房地产市场写字楼出租市场的回暖和土地购置面积的回升,房地产投资意愿较强,特别是住宅投资增速创两年来新高。一季度房地产投资和商品住宅增速均创2015年以来同期新高。

      2017年,随着各热点城市重启楼市限购政策和政府加大抑制房产泡沫力度,预计市场销售环境会从紧,但由于上一年销售形势较好导致企业资金相对充裕,预计房地产投资会保持相对平稳,增速后期会出现回落

      2. 新开工保持平稳较快增长

      2017年一季度,商品房新开工面积共计3.16亿平方米,同比增长11.6%,增速与上年四季度基本持平,小幅回落0.1个百分点。其中,商品住宅新开工面积为2.28亿平方米,增长18.1%,增速比上年四季度加快3.7个百分点,比2016年全年加快9.4个百分点。

      3. 房屋销售面积增速再次回升,商品房待售面积持续下降

      2017年一季度,全国共实现商品房销售面积2.9亿平方米,同比增长19.5%,增速与上个季度相比加快5.1个百分点,但较2016年一季度回落13.6个百分点,销售增速保持高位盘整态势。其中,商品住宅实现销售面积2.55亿平方米,同比增长16.9%,较上个季度加快落3.5个百分点,但较2016年一季度回落18.7个百分点。

 

      一季度,全国写字楼出租面积增速再次出现回升,其主要原因是由于非重点城市房屋销售加速导致。2017年一季度,40个重点城市实现商品房销售面积10855万平方米,同比增长6.3%,非重点城市实现销售面积18180万平方米,增长29.3%,非重点城市销售面积增速比重点城市高23个百分点。从未来销售增速的走势来看,随着中央强化货币稳健中性和各地“因城施策”的落实,房价上涨预期将得到抑制,市场观望情绪增强,预计未来房屋销售增速将会回落。

      从销售额看,2017年一季度全国房地产企业共实现房屋销售额2.32万亿元,同比增长25.1%,增速较上一季度加快2.6个百分点,但较2016年一季度回落28.9个百分点。其中,商品住宅实现销售额1.94万亿,同比增长20.2%,增速与上季度和上年同期相比分别回落2.3和40.1个百分点。

      从商品房待售面积看,截至2017年3月末,全国商品房待售面积为6.88亿平方米,比2016年12月末减少729万平方米,去库存效果继续显现,尤其是住宅库存规模下降更为显著,2017年一季度商品住宅待售面积净减少1175万平方米。从商品住宅待售面积增速上看,自2016年8月份起,该指标同比出现负增长,且降幅不断扩大,2017年3月份同比下降15%。与住宅走势类似,商品房待售面积增速自2016年11月份同比开始出现负增长,2017年3月同比下降6.4%。。

      标杆房企销售增速及房价平均涨幅均快于全国平均水平。从重点房企的销售情况来看,2017年一季度,35家标杆房企实现销售面积7283.8万平方米,同比增长63.2%,实现销售额9642.6亿元,增长79.1%,标杆房企销售面积和销售额增速分别比全国平均水平高43.7和54.0个百分点。

      从标杆房企的平均成交价格来看,2017年一季度,标杆房企平均成交价格为13238.5元/平方米,同比上涨9.7%。同期,全国商品房平均成交价格为7984元/平方米,同比上涨4.7%。标杆房企平均成交价格涨幅高于全国平均涨幅5.0个百分点。

      4. 房地产余额增速小幅回落,房产开发贷款增速加快

      截止2017年3月末,全国主要金融机构(含外资)房地产贷款余额为28.39万亿元,同比增长26.1%,增速比上年末低0.9个百分点。其中,个人住房贷款余额为19.05万亿元,同比增长35.7%,增速比上年末低2.4个百分点;房产开发贷款余额为6.13万亿元,同比增长17.3%,增速比上年末提高5.1个百分点;地产开发贷款余额为1.41万亿元,同比下降21.5%,降幅比上年末扩大16.6个百分点。从房地产贷款余额占各项贷款余额的比重来看,该比值呈现平稳上升态势,2017年1季度末该比值达25.6%,比上年末提高0.6个百分点,比2015年年底提高3.2个百分点。

      保障性住房贷款增长较快。截至2017年3月末,全国保障性住房开发贷款余额为2.75万亿元,同比增长47.7%,增速比上年末高9.4个百分点,保持较快增长。

      5. 房价同比指数连续回落,但涨幅仍处高位,城市间延续分化。

      从同比价格指数看,2017年70个大中城市商品住宅价格指数连续3个月保持回落,加权平均涨幅由年初的上涨16.7%回落至3月份的上涨14.6%。但涨幅仍处于高位,自2016年4月份起,70个大中城市房价加权平均指数连续12个月保持在10%以上。

 

      从房价同比指数的分布情况来看,呈现出城市分化程度缩小,但上涨城市个数持续保持高位的特征。自2015年4月份起,房价同比上涨的城市个数持续增加,至2016年3月份,超过半数城市保持上涨,随后各月,房价出现上涨的城市个数持续攀升,至2017年3月份,达到68个,连续8个月超过60个城市房价同比出现上涨。但从房价指数的最大值和最小值来看,二者之间的差值连续5个月呈现缩小态势,特别是最大值由去年10月份的上涨48.6%回落至今年3月份的上涨34.7%。

      在城市间差异缩小的同时,房价同比涨幅较快的城市个数却在持续增加。其中,涨幅超过10%的城市个数由上年12月份的23个增加到今年3月份的28个,涨幅超过5%的城市个数则由40个增加到45个。

      分城市看,3月份70个大中城市中涨幅居前的城市有合肥、厦门、无锡等3个城市,涨幅超过30%,南京、郑州、惠州、杭州、广州、天津、福州、武汉、北京等9个城市处于第二梯队,涨幅在20%-30%之间。在涨幅较快的这些城市中,均为经济较为活跃、人口集聚力强的城市,具体又可分为三类,一是传统的一线城市,如北京、广州,二是新兴区域中心城市,包括合肥、厦门、南京、杭州、郑州、福州、武汉、天津等省会城市和计划单列市,三是重点城市群区域区内的次中心城市,包括无锡和惠州,分别位于长三角和珠三角两大世界级城市群范围内。3月份,有2个城市房价同比仍在下跌,分别是锦州和乌鲁木齐。

      房价环比涨幅再次回升,上涨城市个数增加。从70个大中城市商品住宅环比价格指数来看,2017年一季度,房价环比整体涨幅再次上升,上涨城市的个数也出现快速回升。3月份,70个城市中有62个城市环比出现上涨,比上年12月份增加16个,房价环环比涨幅也由12月份的环比上涨0.16%提高到3月份的环比上涨0.59%,房价出现新一轮上涨的冲动。

      新建商品住宅价格环比指数分布情况

      从商品住宅房价环比指数的分布情况和趋势来看,呈现出区域热点城市涨幅回落,三四线城市房价环比加快的特征。2017年3月,70个城市中有8个城市出现下跌,有62个城市保持上涨,最高涨幅再次加大,达到2.6%。

      3月份有20个城市商品住宅价格环比涨幅超过1%,比2016年12月份增加18个。其中,涨幅居前的城市有海口、广州、三亚、厦门、韶关、扬州、安庆、洛阳等。从下跌的城市看,主要集中在前期房价上涨较快的热点城市,如深圳、南京、上海、武汉、福州等。

      6. 土地购置量价齐涨,土地购置面积实现正增长,地价涨幅回落,城市间分化显著。

      2017年一季度,全国房地产企业共购置土地3782万平方米,同比增长5.7%,增速创3年来新高。

      2017年一季度,土地成交价款为1359亿元,同比增长16.7%,增幅比上年同期加快13个百分点,但与上年全年相比回落3.1个百分点。

      从房地产企业土地平均购置价格来看,2017年一季度当季房企土地购置价格为3593元/平方米,该价格水平与2016年四季度当季相比回落1415元,但与上年同期(2016年1季度)相比上涨336元/平方米。从地价涨幅来看,2017年一季度土地平均购置价格同比上涨10.3%,该涨幅与上年三季度和四季度当季相比分别回落21.3和3.6个百分点。

      根据城市地价动态监测系统的数据,2017年一季度,全国主要监测城市地价总体水平为3880元/平方米,商服、住宅、工业地价分别为7019元/平方米、6040元/平方米和787元/平方米,分别比上季度上涨1.40%、1.16%、2.06%和0.62%。从分用途地价增速变动情况来看,商服地价环比增速仍呈上升态势,综合、住宅、工业地价环比增速放缓。分城市级别看,一线城市住宅地价环比增速出现回落迹象,二线城市商服、住宅地价环比、同比增速均呈上升态势,三线城市各用途地价环比、同比增速变化不一。

      7. 重点城市投资、销售及新开工面积增速均明显慢于全国平均水平,城市间分化显著

      从40个城市运行数据来看,2017年一季度,房地产投资增速保持平稳增长,销售增速继续回落,土地购置意愿有所上升,新开工面积增长较慢。

      从房地产开发投资增速来看,有12个城市房地产开发投资出现负增长,这些城市既有东北地区的沈阳、大连、哈尔滨等城市,也有北京、厦门、合肥、无锡、宁波等近期房价上涨较快的热点城市,还有北海、银川、乌鲁木齐等城市。这些城市房地产开发投资出现负增长主要是受两方面原因影响,一是市场形势低迷和库存较高的影响开发意愿下降,二是受前期土地供应规模限制导致开发投资总量偏低,如北京、厦门等。其余28个城市保持增长,其中郑州、呼和浩特、南京、温州、广州等城市增长最快,涨幅均超过25%。商品住宅投资基本与房地产开发投资类似,共有11个城市出现负增长,其中北京、大连跌幅居前,其余城市保持上涨,其中海口、贵阳、三亚、温州、广州、呼和浩特、郑州等城市涨幅居前,涨幅超过30%。

      从房屋销售情况来看,销售形势整体较为低迷,保持低速增长。分城市看,有10个城市出现下跌,其中苏州、无锡、上海、南京、合肥、深圳等城市跌幅居前,跌幅均超过20%,其余30城市商品房销售面积均保持增长,其中北海、三亚、温州、太原、宁波、青岛等城市涨幅较快,涨幅超过40%,另外还有13个城市涨幅在20%-40%之间。

      综合40个大中城市投资增速和销售增速的数据,投资销售均保持增长的城市个数有22个,其中温州、三亚、福州、太原、郑州、南昌等城市销售和投资均保持较快增长;投资增长、但销售下降的城市个数有6个,包括石家庄、上海、南京、苏州、杭州、深圳等城市;投资下降但销售增长的城市个数有8个,为沈阳、大连、哈尔滨、宁波、北海、重庆、银川、乌鲁木齐等;投资销售双降的城市有4个,分别是北京、无锡、合肥、厦门等。

 

      从土地购置面积来看,2017年1-3月40个城市整体土地购置面积同比增长1.9%,保持低速增长,增速比全国整体水平低3.8个百分点。分城市看,西安、乌鲁木齐、深圳、海口、武汉、苏州等6城市土地购置面积增速超过100%,而银川、厦门、大连、广州、成都、呼和浩特、无锡、济南、兰州等9城市土地购置面积跌幅超过50%,城市间分化显著。

      从新开工面积看,城市分化更为明显。40个城市中有27个保持增长,13个出现负增长。在增长的城市中,增速较快的有长春、三亚、乌鲁木齐、海口、北海、西宁、呼和浩特、大连等8个城市,增速超过100%。在下跌的13个城市中,跌幅较为明显的有厦门、温州、太原、苏州等城市,跌幅超过50%。

 

      重点区域运行分析

 

      1.环渤海地区:供给涨跌不一,住宅需求增幅收窄

      从供给方面来看,2017年一季度,环渤海地区房地产开发投资额为2011亿元,同比上涨0.9%,其中住宅投资1242亿元,上涨2.0%;土地购置面积为228万平方米,同比下降24.0%。商品住宅新开工面积1476万平方米,同比下降4.9%;商品住宅竣工面积为725万平方米,同比增长9.1%。供给涨跌不一。

      从需求方面来看,2017年一季度,环渤海地区商品住宅销售面积为1370万平方米,同比增长8.4%;商品住宅销售额为1816亿元,同比增长23.3%。与上季度相比,二者增速分别回落12.1个百分点和21.5个百分点,表明该区域房地产市场需求有所收窄。

      从价格上看,2017年一季度,环渤海地区重点城市商品住宅平均价格为13254元/平米,同比上涨13.8%,涨幅较上季度回落6.3个百分点。

 

      2.长三角地区:供给增长平稳增长,住宅需求回落

      从供给方面来看,2017年一季度,长三角地区房地产开发投资额为3042亿元,同比增长10.6%,其中住宅投资1986亿元,增长16.1%;土地购置面积为253万平方米,同比增长5.1%。商品房住宅新开工面积为1365万平方米,同比下降26.7%;商品住宅竣工面积为1773万平方米,同比增长13.9%。供给增长平稳。

      从需求方面来看,2017年一季度,长三角地区商品住宅销售面积为1685万平方米,同比下降30.3%;商品住宅销售额为2840亿元,同比下降21.8%。与上季度相比,二者降幅分别相差127.4个百分点和158.6个百分点,表明该区域房地产市场需求回落。

      从价格上看,2017年一季度,长三角地区重点城市商品住宅均价为16857元/平米,同比增长12.2%,涨幅较上季度回落8.0个百分点。

 

      3.泛珠三角地区:供给增速温和上涨,需求呈回落趋势

      从供给方面来看,2017年一季度,泛珠三角地区房地产开发投资额为1845亿元,同比增长12.1%,其中住宅投资1164亿元,增长11.0%;土地购置面积为239万平方米,同比增长6.6%。商品房住宅新开工面积为1162万平方米,同比增长26.9%;商品住宅竣工面积为841万平方米,增长73.9%。供给增速温和上涨。

      从需求方面来看,2017年一季度,泛珠三角地区商品住宅销售面积为1374万平方米,同比增长18.9%;商品住宅销售额为2088亿元,同比增长11.1%。与上季度相比,二者增速分别下降21.3个百分点和66.7个百分点,表明该区域房地产市场需求呈现回落趋势。

      从价格上看,2017年一季度,泛珠三角地区重点城市商品住宅均价为15199元/平米,同比下降6.6%,降幅较上季度涨幅相差33.4个百分点。

 

      4.未来市场走势预测

      2017年一季度,我国宏观经济开局良好,国民经济运行数据企稳向好,主要指标均好于预期,GDP增长6.9%,比上年提高0.2个百分点。非金融业同比增长7.2%,金融业同比增长4.4%,脱虚向实特征明显;实体经济超预期回升,一季度规模以上工业同比增长6.8%,3月增长7.6%,制造业增长8.0%,用电量、货运量增速加快;三大需求齐复苏,一季度投资同比增长9.2%,3月消费增速大幅提升至10.9%,进出口复苏强劲。基建投资与房地产再次成为拉动经济的主动力。

      “两会”上的《政府工作报告》指出,2017年房地产业要因城施策去库存,加强房地产市场分类调控,房价上涨压力大的城市要合理增加住宅用地。随后,市场政策重磅来袭,大有重演去年国庆期间新政爆棚的戏码之势,截止一季度末,已有26个城市密集出台新一轮紧缩调控,后期预计还会有更多城市跟进。这一轮调控最大特点是:调控城市开始由热点一、二线城市转变为环一线周边三四线城市及其他省内地级市为主力,大有围堵投资需求泛滥而未雨绸缪之意。

      自去年底中央经济工作会议以来,“防范系统性金融风险”在各种场合被反复提及,主要在于去年以来全国掀起居民加杠杆炒房的热潮,居民房贷占新增贷款的比重居高不下。一季度,央行加急下发了《中国人民银行办公厅关于做好2017年信贷政策工作的意见》。文件明确要求人民银行各分支机构要加强对商业银行窗口指导,督促其优化信贷结构,合理控制房贷比和增速,同时做好房贷资源投放的区域分布,支持三、四线城市去库存,货币政策开始向稳健中性转变。随着一季度多地提高购房首付比例,尤其是二套房首付普遍提至60%甚至达80%,热点一二线和环一线的三四线城市投资性房贷将全面收紧,首付增加且利率上升,体现了抑制房地产投资和防范金融风险的思路。

      一季度,房地产市场的外部政策环境体现出更多的“因城施策、分类调控”的特征,热点城市以及周边的三四线城市,调控政策持续加码,“限购、限贷、限价、限售”政策在越来越多的城市登台,市场预期正在逐渐改变。     

      从2017年一季度不同类型城市房地产市场的表现上看,城市分化的态势在仍在延续,一线城市受限购、限贷等政策的共同影响,市场交易出现回落,但周边城市市场开始出现明显回升;二线城市则出现分化,去年房价涨幅较大的城市房价开始出现回调,销售回落,但比年销售相对偏低的城市开始发力,销售增长较快;三四线城市则接过接力棒,销售开始加速,并带动全国整体市场出现销售上行的发展态势。

      2017年,经济发展的内外部环境更加复杂。国内从短期看,经济出现企稳回升迹象,增长预期向好,经济上行因素占上风,但从中长期来看,经济结构调整和产业升级的升级尚未完成,经济下行的压力依然较大,供给侧结构改革亟待深化。从国际环境看,贸易保护主义抬头,各种不确定性依然存在,黑天鹅发生的概率在加大。具体到房地产业来看,2017年“防泡沫”和“去库存”任务并重,楼市“因城施策”的特征将会更加明显。在全国楼市政策整体宽严相济的格局下,楼市调控进入“打地鼠”模式,热点城市楼市调控将会快速收紧,限贷力度提升,投资性购房资金成本将会明显上升,风险加大,整体市场预期后期会有较大变化,预计2017年后期热点城市房地产市场成交将保持回落,房地产市场保持缓慢下行;库存较多的城市仍会将“去库存”放在首位,继续实施此前出台的促进房地产去库存的有关政策措施,但去库存会以房价保持基本稳定为前提,如果房价出现过快上涨,政策基调将会快速转换。

      根据ARIMA预测模型,结合我们的分析和判断,我们对2017年上半年全年全国房地产市场的主要指标预测如下:

      整体来看,预计2017年房地产市场将再次进入调整期,各指标将保持下行,房地产投资保持中低速增长,房地产企业资金来源略紧,受楼市政策局部收紧和上年同期销售体量较大的共同影响,房屋销售增速将出现明显回落,土地购置和房屋新开工面积仍将保持城市分化特征,整体出现负增长。

 

      投资:投资增速保持基本平衡

      2017年上半年,预计固定资产投资完成额(不含农户)和房地产开发投资基本保持平稳,增速小幅回落。具体来看,预计上半年固定资产投资将达到28.1万亿元,增长8.8%,增幅与2017年一季度相比回落0.4个百分点,房地产开发投资完成5.08万亿元,增长8.9%,增幅与一季度相比回落0.2个百分点,与2016年全年相比加快2.0个百分点。

      资金来源:增幅回落,但仍处中高位

      随着三四线房地产销售形势的好转,房地产企业资金来源将保持平稳增长。与此同时,稳健中性的货币政策使得抑制房地产泡沫以及加强金融监管的政策不断升级,互联网融资渠道收紧,房地产企业资金来源将有所收紧。整体来看,预计2017年房地产开发资金来源增速会出现平稳回落。预计上半年房地产开发资金来源增长10.8%,达7.54万亿元,增速与2017年一季度相比回落0.7个百分点。其中,国内贷款达1.20万亿元,增长10.0%,增速比2017年一季度回落0.7个百分点,个人按揭贷款达1.29万亿元,增长14.5%,增幅比一季度回落4个百分点。

      房屋建设:新开工面积和竣工面积增长较快,施工面积保持相对平稳

      2017年一季度,商品房新开工意愿较强,增速创两年来新高。但随着热点城市楼市政策加速收紧,热点城市楼市成交趋冷,预期后期新开工意愿会受到影响。2017年后期全国新开工面积将会出现回落。具体看,预计上半年全国商品房新开工面积为8.61亿平方米,增长11%,增速较2016年加快2.9个百分点,但较2017年1季度回落0.6个百分点;竣工面积为4.45亿平方米,增长12.6%。

      销售:销售明显增速回落

      2017年,随着“因城施策”调控政策的实施,一线城市房屋销售增速开始放缓,但三四线城市销售开始加速,带动全国房地产销售实现接近20%的增速。二季度,随着政策的进一步升级,特别是信贷政策的收紧,预计居民的购房预期会发生较大变化,市场销售增速将出现回落。具体看,预计2017年上半年商品房销售面积实现7.51亿平方米,增长16.8%,增速比一季度回落2.7个百分点,销售额增长23.3%,实现6.0万亿元。

      土地:购置面积回落,但仍保持正增长

      伴随着2016全国房地产市场销售形势的好转,企业土地储备下降,土地购置意愿出现改善,但在政策持续升级的大背景下,土地购置回暖的力度有限。预计2017年上半年土地购置面积增速将会回落,完成购置土地9795万平方米,同比增长3.1%,增幅较2017年一季度回落2.6个百分点。

      城市房价:环比涨幅放缓,同比涨幅继续回落,城市继续分化

从2017年一季度各月房价的走势来看,超出此前预期,在去年四季度加强防范资产泡沫风险和强化“因城施策”的政策指引下,房价环比上涨城市个数开始回落,特别是热点城市房价涨幅回落显著,部分城市房价在12月甚至出现负增长。2017年一季度,房价环比上涨城市个数再次上涨,特别是3月份,环比上涨的城市个数已回到去年10月份的个数,且房价涨幅再创5个月以来新高,整体上涨2.6%,上涨压力明显。

      未来,随着各地强化稳定房价调控政策的进一步升级,同时伴随着金融监管的升级和货币政策向稳健中性转向,房价环比涨幅将会放缓,保持低幅波动,部分月份甚至会整体出现负增长。房价同比涨幅走势将继续回落,二季度末左右房价同比涨幅将回落至10%以下。

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