ma3@ma3office.com

,查看浏览历史

其他人都在看

Fountown方糖小镇(虹口文创社区)

上海市虹口区四川北路
999 元/人/月

近铁B站(昌化路)

上海市普陀区昌化路
999 元/人/月

优客工场(金陵大厦)

上海市黄浦区金陵西路
0 元/人/月
微信登录, 申请房源发布

房地产企业的下一个热点

更新时间:2017年06月30日 来源:网络

      经过十多年的高速发展,中国房地产业已经进入第四轮周期,尽管中长期看一线城市上涨动力仍在,但对于房企来说,原有的粗放型增长模式已经难以为继。在此背景下,中国的开发商们纷纷展开对行业未来的破局探索,大消费、大健康、大文化和大金融等板块成为房地产企业争相追逐的热点。

      目前中国房地产业已经进入第四轮周期,尽管中长期看一线城市上涨动力仍在,但对于房企来说,原有的粗放型增长模式已经难以为继,如果说以前只要把面粉加工成馒头即可卖得好价钱,那么今后可能需要把面粉加工成蛋糕、水果蛋糕,甚至需要加工成有情怀的水果蛋糕,才能够成功卖出去。

      面对日益高涨的地价和不断收窄的利润空间,房企纷纷展开对行业未来的破局探索,积极寻找一切可能的转型路径。在政策和市场的双重指引下,大消费、大健康、大文化和大金融等板块成为房企争相追逐的热点。本文聚焦“大消费”概念下的经营性地产和“大健康”概念下的养老地产,从发展现状、政策支持和房企布局三个角度进行解读。

      一、经营性地产

      1.1 我国住房租赁市场尚处于起步阶段

      我国住房体系中租赁比例偏低。根据历年人口普查的数据推算,2000年我国办公室短租比例仅有20.55%,到2010年我国住房租赁比例仅上升了0.5个百分点,为21.05%,我国住房自有率也常年维持在70%以上的水平,远高于西方发达国家。

 

 

      根据发达国家经验,城市经济越发达,房价水平越高,带来的购房压力相应越大,这时办公室短租就成为居民满足居住需求的主要途径。纽约的住房自有率约位于30%到35%的水平,而日内瓦和柏林其住房自有率则不到15%的水平,租赁住房已经成为这些区域主要的生活方式。而上海2014年住宅出租面积仅72.16万平米,仅占当年住宅销售面积的4.1%,住房自有率水平高达70%,反映出国内住房租赁市场发展的滞后和缓慢。

 

 

      我国的租赁住房供给体系单一。我国租赁市场仍然处于自发状态,尤其租赁需求的住房供给只能通过二手房市场获得,几乎都由私人业主提供,而且基本上不存在新房租赁市场,租赁住房供给体系较为单一。

 

      从海外经验来看,住房供给体系立体化是大势所趋。从租赁住房的供给体系来看,美国的租赁住房中不到20%由政府提供的,剩余的租赁住房则是由住房协会、私营企业及业主、非盈利组织、房地产信托基金和保险公司等多元机构提供。其中,非盈利组织是租赁住房的一个重要提供者:美国由非盈利性组织出资建设并用于出租的保障性住房约占总住房的40%以上,瑞典由非盈利性组织拥有并用于出租的住房约占全国总住房的20%。

      表: 海外国家住房供给主体

 

 

 

 

      1.2 顶层政策出炉,多举措打造多元化住房租赁市场

      2016年6月3日,国务院出台《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》指导文件。其中明确提出,以建立购租并举的住房制度为主要方向,健全以市场配置为主、政府提供基本保障的住房租赁体系,支持住房租赁消费,促进住房租赁市场健康发展,并提出了到2020年实现城镇居民住有所居的发展目标。

      此次出台的《意见》主要包括以下四大亮点:

      亮点一、从供给和需求两端提供政策激励

      在供给端,《意见》明确提出,对于依法登记备案的住房租赁企业、机构和个人给予税收优惠政策支持;在需求端,政策激励可能体现在税收减免、公积金支付房租政策、货币租金补贴等方面,但具体政策落地尚需时日。

      表: 供给端税收激励

      亮点二、允许将商业用房等按规定改建为租赁住房

      《意见》提出允许将商业用房等按规定改建为办公室短租,土地使用年限和容积率不变,土地用途调整为居住用地,调整后用水、用电、用气价格应当按照居民标准执行。

      这一政策实质是改变土地用途,给予了地方政府盘活存量土地的方式和能力,一方面扩大了住房租赁市场的供给,另一方面通过水、电、气的价格标准下调保证这部分房源的市场竞争力,进而促进商业地产去库存。

 

      亮点三、完善住房租赁金融支持

      《意见》提出支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品,并稳步推进房地产投资信托基金(REITs)试点。与快周转的住宅开发相比,资金沉淀量大、投资回报周期长是制约租赁行业发展的最大原因。

      债券发行放开、不动产证券化产品发行有望为租赁企业打开融资渠道,而REITs的试点将有利于租赁企业盘活资产、获得长期稳定的融资渠道,并且REITs通过金融杠杆能够提高收益率,促进住房租赁市场更加蓬勃发展。

 

      亮点四、切实保护承租人合法权益

      与房地产交易市场类似,多年来住房租赁市场(尤其是供小于求的核心城市)一直是卖方市场,承租人长期处于弱势地位,相应的合法权益得不到有效保障。为此,本次《意见》从明确出租人义务、保障承租人享有基本公共服务、规范住房租赁中介行为三个方面提出措施,全面保护承租人合法权益。

 

      二、养老地产

      2.1 老龄化加速为养老地产带来机遇

      由于出生率的大幅下降和预期寿命的不断增加,我国社会老龄化进程加快。

      源于中国长达数十年计划生育政策的执行,我国的出生率持续下降,由1952年的37‰降至2015年的12.07‰,已经低于美国、法国和英国等发达国家。另一方面,由于我国在经济发展、医疗卫生、食品安全等方面的大幅改善,我国民众的预期寿命持续上升:由1960年的43岁提升至2012年的75岁。

 

 

 

      在未来的5-20年内,中国老龄化进程将会进一步加速,推动养老等多个产业迅速扩张发展。联合国人口老龄化标准规定,一个国家60岁及以上的老年人口占人口总数的比例超过10%,或65岁及以上的老年人口占总人口的比例高于7%,那么这个国家就进入了人口老龄化阶段。我国人口数据显示,截至2015年底,我国65岁以上老人占总人口比例为10.5%,已经超过国际老龄化标准。而且,伴随着建国后第一、二次婴儿潮逐渐步入老年,预计到2030年,中国60岁以上人口占比将逼近30%。

 

      我国养老产业以居家养老为主,社区养老和机构养老发展萎靡。

      目前世界上主要的养老模式分为三种,即居家养老、社区养老、和机构养老。机构养老又可分为高端的商业机构养老和保障性机构养老。但是受传统文化观念的影响,我国国民对机构养老有比较大的抵触心理。同时,养老机构自身也有一些不足,如人员配置不到位、服务水平跟不上等等,造成机构养老发展萎靡。目前在我国,这三种养老模式分布占比为96%,1%和3%,居家养老是绝对主流。

      表:目前世界上主要的养老模式

 

 

      2.3  房地产企业布局养老地产模式分析

      进入养老地产行业的房地产公司以万科、绿城、保利地产、联想控股、香江国际、复星为代表,目前大大小小已有80余家。这些房企发挥自己在拿地、建设和项目运作方面的特长,已经建立起了一定规模的养老业态,但尚未找到能够可持续盈利的商业模式,仍旧处于探索阶段。

 

      地产公司运营养老地产的商业模式多为租售并举,包括出售老年公寓,自己持有并运营社区内的康复和养护中心。这样既可以像出售传统物业那样快速回笼资金、保持企业健康的周转率,也能产生足够的营运现金流支持起相对高昂的养护费用。

地产公司经营养老地产存在劣势。经营养老地产需要丰富的经验、专业化的团队和持久的努力(养老地产回报周期较长),这些都需要专门公司进行大量的投入,而这并非是地产公司的主营业务。地产公司的长处在于筹款、拿地和项目运作,相比持有经营性物业,他们更需要的是快速周转的现金流。

      REITs将为地产公司快速回笼现金提供途径。养老地产这样可以产生持续经营性现金流的资产是比较适合打包做成REITs的。地产公司拿地、建设,交给专业的经营公司经营,经营公司把重资产出售给REITs并反租,回笼的资金交还给地产公司进行下一轮的建设。这一模式尤其适合地产公司涉足养老地产领域。

微信扫一扫关注

相关推荐
展开
收起
热门商圈: