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建设用地接近天花板 上海房建寻出路

更新时间:2017年07月03日 来源:网络

      6月21日,在戴德梁行《城市更新4.0:迈向卓越的全球城市》白皮书发布会上,同济大学建筑与城市规划学院教授、博士生导师徐磊青指出,上海建设用地规模已接近规划天花板——上海市截至2015年已推出建设用地3145平方公里,到达2040年总体规划确定的建设用地规模3200平方公里之前,只有55平方公里余量。

      但在另一方面,戴德梁行亚太区董事局主席暨大中华区行政总裁张国正指出,在土地集约趋势下,国内还是可以借鉴西方国家一些经验,挖掘更多利润。他以上海为例,相对于东京和纽约,上海土地总量中有大概20%左右是工业用地,而东京和纽约工业用地占比不到5%。但是从土地产值来讲,一平方米土地的产值,国内只有东京或纽约产值的一半。这意味着国内土地很多为闲置,工业土地上产生的价值还可以有很大发展的空间。因此,张国正认为,城市更新可以看作是上海迈向卓越城市的一个重要的战略。目前,锦沧文华酒店改造、幸福里、K11、南丰城、港中旅大厦及东海商业中心等均是成功的城市更新案例。

      政府与市场同样面临挑战,徐磊青指出,政府的难处在于公共利益落实难、自上而下规划指导落实难,城市更新政策条例会导致监管与开发矛盾,市场则面临多元化的更新方法与技术储备开发手段的挑战。

      中国房地产协会会长刘志峰指出,从提升土地利用、使用价值,节约用地的角度来看,城市更新主要为了解决土地资源紧张的问题。城市里面还有大量的土地被闲置和浪费。特别是商业地产库存较大,除了调整就是盘活,可以逐步把落后产业转变为新的高端产业,可以利用新经济、新业态、新模式的发展。

      以上海虹桥商务区与闵行开发区为例,这两个比国内众多开发区都小的开发区,土地面积只有412平方公里。但它们在“十二五”期间共完成产值超过6000亿,税收350亿,如果没有城市更新和盘活存量,这两个开发区便不会有这样好的成绩。

      戴德梁行在城市更新方面提出对项目全生命周期进行服务,也为此搭建了平台,希望寻找一些最合适重新整合的项目,将之盘活、更新,并充当资产管理的角色。

      张国正指出,城市更新4.0一个关键词是存量更新发展,它的基础在于城市更新2.0时代的大量新项目。由于当时没有一个前瞻性的规划,同时建筑物也没有得到维护,这些项目整体管理水平下降迅猛。这就是今天房企、机构重新整合这些资源,把楼宇经济大力释放的机遇。国内旧城改造源于上世纪80年代,可以称之为城市更新1.0版本;2.0版本的90年代城市更新倾向追求经济效益。

      与此同时,城市更新4.0存在多项挑战。首先是如何将存量推向市场,国企手上掌握不少存量项目或土地;其次是利益平衡;再次,资金、民生、建筑保护等问题均还没有形成体系。

近期,上海南京路上很多商业地产项目就进入停业调整阶段,张国正认为,这是属于城市更新的范畴。大量出现此类情况,背后的原因是消费者的需求升级,对于商业有不同于之前的要求,对消费的环境、空间、商品、服务、内容等都有着不一样的期待。可以说,市场需求的不断变化,很大程度地推动了城市更新。

 

      正如刘志峰所言,城市更新需要投入大量资金,需要一定的杠杆,但杠杆过大就会积累风险,甚至引起系统性的金融风险,所以要提升金融创新,探索新的融资方式,特别是当前商业地产库存较大,要盘活这些市场还需要遵循政府引导、市场运作、统筹规划、公平公开的原则。使更多沉淀的资源资产发挥作用。

      张国正认为,关注城市更新的房企大致分三类:以旧城改造为主营业务的管理运营公司;手上握有大量存量资产,并需要对其进行改造升级的国企和央企;传统开发商,由于土地供应减少导致新建项目减少,转而关心城市更新市场的。他介绍,戴德梁行也深入城市更新的进程,与宝钢、光明、上港等国有企业及万科、华润、金茂等开发商都有深入的长期合作。

      2013年的12月25日,宝华企业集团收购锦沧文华酒店,作为南京西路上屈指可数的高端酒店之一,将重装改造更新为写字楼出租。三年半过去,项目已进入关键时期。

      宝华企业集团副总裁杨健坦言,当年区政府也非常支持宝华将之改造成写字楼出租,但是拆掉重建还是直接改造却变成了一个难题。作为投资商,宝华更愿意拆掉重建;最后还是觉得必须把建筑基本的元素保留下来,基本的框架保留下来。作为人们对上海城市发展的见证。“所以在这样的基础之上,我们开始大量改造的方案,不下几十轮。请的境内境外的专家无数,我们专门飞到新加坡去拜见了原来的建筑设计师,征求他的意见,通过三年的时间形成新的改造方案。尽管投入翻倍,但宝华觉得意义非常重大。”

      戴德梁行中国区投资及顾问服务部董事总经理叶建成透露,通过对去年成交的大宗交易标的研究发现,大部分项目均是通过更新改造获得物业升值机会再出售。

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