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“五限时代”下写字楼出租如何完成自我突破

更新时间:2017年07月05日 来源:网络

      “限购、限贷、限价、限售、限商”成为了今年楼市避无可避的关键词,业内将这称之为“五限时代”。“五限时代”下,房企面临着拿地成本提高,利润空间压缩,现金流减缓等一系列问题,在这样的新形势下,房企该以何种思路和方法迎接新的挑战呢?在6月30日举办的2017第三届中国房地产众筹创智峰会上,中国房地产产业协会副秘书长胡安东,东渡国际执行总裁浦福如,天福集团总裁林雅华,蓝光地产副总裁杨冉,旭辉集团副总裁、北京区域事业部总经理孔鹏就写字楼出租问题展开对话,深入探讨分析和了“五限时代”下房企的自我救赎及发展方向。

  兵无常势,水无常形。政策、市场与房企之间,动态平衡才是最好的状态。深入探索消费者内在需求,顺应政策变化及时调整战略,开发新业务拓展新市场,寻找新的利益增长点,是房企的共同思考议题。

  对外开拓对内转型

  东渡国际执行总裁浦福如表示,东渡国际作为一个拥有国内28年房地产写字楼出租经验的企业,第一个考虑的是海外发展。国外房地产政策的变化,与中国国内房地产政策的变化相比,幅度不是一个频道上的,相对稳定,利润基本可期。在国内,着力推动转型,在为中产阶级服务的角度上,开辟新的战场。东渡国际选择的突破点是做国内最高端的俱乐部。目前已经取得了很好的成果,总结了很多的经验教训,而且也已经形成了一套可以复制的模式。另外,在养老方面,也将有所突破。走出去,重新确定写字楼产品定位,如中高端产品,新业态,提供定向、定制的服务。这都是写字楼出租转型时期的新手段。

  瞄准市场空白区

  和“走出去”战略不同,天福集团对于未来的发展战略有着自己的思考。天福集团自2007年起向全国布局,全部都集中在三四线城市。“中国房地产经过了20多年的发展,它的主要背景就是城镇化。在这个过程中,中国的城镇化率提高了20%,如果城镇化略要达到70%,意味着还有十几个百分点的空间,房地产出租的黄金发展期还没有结束。”天福集团总裁林雅华这样说道。当然,开发三四线城市,品质和品牌也是十分重要的。通过大浪淘沙,有品牌、有品质的楼盘在三四线城市还有非常大的发展空间。

  寻找新的算账和盈利模式

  首先,“五限时代”有几限并不陌生,限购、限贷都经历过。这一轮,坦白来说,最让我们难受的是限价。房地产开发的计算方式是按照地价反推房价,每一轮的城市化更新背后都是这样。现在已经持续了十几年的玩法和逻辑很难进行下去了。蓝光地产副总裁杨冉这样表示。而寻找新的算账和盈利模式就成了亟待解决的问题。房价被限,利润空间被压缩,房企在成本、利润、开发周期方面都要有相应的应对方式。

      目前房地产开发已经进入了非常精细化运营的阶段。压缩营销费用,应用新技术和新手段。另外,在大背景下,对房地产的挑战就是两个。一是寻找“五限时代”基础之上新的算帐和盈利模式。二是最好再获取穿越周期的能力。目前,房地产从毛坯房变装修房已经是一大趋势,蓝光集团现在研发的产品就是智能化的家居和智能化的应用。客户自愿购买选配包,自愿购买的前提就是考虑产品团队做的东西,客户愿不愿意买单。除了房子以外,还有很多的方便,衣食住行、文、教、旅、娱、医疗,这些都是服务。另外,高级的权益也是一大方向。在消费升级的大背景下,客户已经从实物消费过渡到权益性消费。比如,出行,住宿,就医等方面。

  跳出循环认清形势坚定方向

  旭辉集团副总裁、北京区域事业部总经理孔鹏对于“五限时代”下房企的发展说了这样三句话:“首先,跳出循环。其次,认清形势。第三,坚定方向。”

  “首先,这个行业越发展越壮大,越壮大越发展,从“一限时代”到“二限时代”,到今天的“五限”,再发展,可能还有“八限”“十限”?我们总是在一个循环里。在上午的论坛中,冯仑主席讲到了温和的通胀、货币的超发、GDP的增长、人民收入水平、可支配收入的增加,支撑了房价的快速上涨。

  其次,认清形势。这几个连贯的政策还是很巧妙的,首先是通过“五限”把重点城市控制住,通过“五限”转入旧城更新、租赁市场、持有。房子是用来住的,不是用来炒的。这个行业已经进入了一年十几万亿的量级,它就像黑洞一样,把金融的、实体经济的,把发展的能力、资源和能量都吸附在这周围。如果这个吸附不被减弱、不被重新分配,可能是我们这个民族和社会发展受不了的。现在没办法,必须打断。怎么打断?首先就是“五限”把大城市控制住,其次就是在大城市周边发展特色小镇。

  下一步,拭目以待的是对于还能按照传统逻辑增长的二线城市,以及下一轮的强三线城市,政府正在酝酿所谓的长效机制。这个长效机制一定是面向土地的。“五限”+特色小镇+长效机制,这个完整的轮次就预示着这个行业进入了所谓的白银时代,或者是铜铁时代。以前的那一套逻辑和循环已经没有任何意义了。

  最后,我们要坚定方向。为什么难?为什么大家坐在一起探讨?就是以前的方向简单,无非是多少钱买一块地,这块地给什么样消费能力的人做什么样的住宅产品,做完了就卖掉,费率怎么控制、用什么手段。现在,就像冯仑主席在上午讲的,这个东西有一百种组合,我做多少写字楼出,做多少长租,要不要引入共享办公,要不要接驳地铁,有多少短租,有多少销售。你有没有能力完成这个组合?你把它组合好,有没有机会运营?通过销售收回的资金和通过长期运营收回的租金,之间的比例是多少?你有没有实现企业的可持续发展?

  在这样的逻辑下,在认清形势的前提下,现在我们面临的是非常复杂的岔路口,我们必须根据自己的能力去选择自己有机会走的路。所以,大家才会比较茫然。

  我特别欣赏谭华杰讲,支持房地产公司走到后面,最重要的是企业心态的转变。之前,我们是流着不道德血液的开发商。之后,我们必须成为社会构筑价值的精英,我们必须心中怀有为这个社会、为民众、为进步去创造社会增加值的大型企业集团和一个庞大的业内基础。只有这样的心,才有机会面向未来。只有在这样的方式下面向未来,我们才不会跟政府产生这样一种关系,明明一个行业越发展越壮大、支付能力越强,政府越不满意、越限制你、越打压你。”

  最后,中国房地产业协会副秘书长胡安东表示“我很欣赏孔总刚才讲的,要用一个敬畏的态度去做房地产出租,不能用草率投机的态度。“五限”对应的还有另外五组词,就是“五放”。房地产出租也面临着信息的开放、跨界的开放、技术的开放(在技术创新时代,新型的建造、装配式建筑、产业化的住宅)、管理手段的开放、人的创造力的开放(房地产从业人员的思路、思维方式、行为方式的开放)。用“五放”对应“五限”可能是比较客观的办法。”

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