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写字楼出租服务机构马上办公:大数据时代租赁市场分析

更新时间:2017年07月06日 来源:网络

      2017年5月北京写字楼出租环比上涨0.3% 全国环比上涨0.1%。据2016年发布的“上海房屋租赁指数报告”,7月份,该指数为1887点,比上月升22点,环比涨1.20%,涨幅环比扩大0.23个百分点,指数涨幅已连续两个月扩大。可见写字楼出租,写字楼出租的热度依旧很大。

租赁市场的火爆

      在现如今的大数据时代,在写字楼出租的时候,我们懂的运用有效的数据与资源,来实现我们选择最大化,以便于减少我们所化的时间成本。

                            2008 年 - 2015年中国租赁公司数量

 

      租赁公司的火热的增长率,表明了租赁市场热度依旧非凡。2017年7月,上海市规划和国土资源局挂出位于浦东新区和嘉定区的2宗地块,土地用途均为租赁住房,要求未来仅用于出租,不得出售。因此,从政策上来看,国家对于租赁市场也抱有很大的信心。易居房地产研究院副院长杨红旭分析认为,此次上海选址嘉定新城意在实现区域内产业升级、产城融合,意在导入创新型企业、引入高端人才,以市场化租赁解决青年人才的居住问题。

4万亿租赁市场盈利难题待解

      尽管市场潜力巨大,但目前无论是大型企业抑或是小型品牌,在住宅持有租赁上仍未有明确的盈利模式。由于商品住宅的租金收益率只有2%至3%,仅靠商品房出租,写字楼出租不可能建立起盈利模式。

      土地成本过高大大降低了租金回报率,因居住用地本来地价就贵,不动产价格偏高,而租金回报率过低,对于资产持有者来说很难从出租中赚钱。这是导致过去多年租赁市场无法发展的重要原因。

      地价高企拉高成本,而较重的税赋也使收益降低。机构写字楼出租,要缴纳的税种有房产税、增值税、企业所得税,其中房产税占租金12%,增值税占租金11%,而剩下的利润则需缴纳25%的企业所得税,合计起来租赁业务的平均税赋是实际收入的25%。目前现状是个人对这一部分税的缴纳尚未严格执行,但机构不得不面对。

      除地价与税赋高外,机构还要面对资金成本高的挑战。以目前市场的行情来算,像广州这样的城市,住宅物业租金回报率较高的能达到2个点左右,即使是一些高端公寓租金回报率也就5个点,但是国内资金成本的年化是5-8个点。开发商正常运作的话,是不可能盈利的。

      “但是在美国或香港这样住宅租赁市场较为成熟的地方,租金回报率为5-8个点、资金成本只有2-3点,这样就具有收益性了。”张大伟说。

      杨现领也指出,现在写字楼出租,长租公寓市场,融资成本很高,目前租金分期业务的融资成本都在10%以上。

      中国房地产及住宅研究会人居环境委员会副主任、专家组组长开彦还指出,传统地产商的运作模式是拍地建造销售,但是自持租赁的回款时间长、速度慢,钱不能快速回笼,易形成资金短缺。

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