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上海办公室租赁指数报告:毕租旺季不旺 增供大于求

更新时间:2017年07月13日 来源:网络

毕租旺季不旺 新增供大于求

2017年6月,上海办公室租赁指数为1933点,比上月下降3点,环比下降0.15%,同比上升3.65%。6月上海办公室租赁指数波动趋小,走势相对平稳。

自去年四季度进入调整周期后至今,租赁市场呈现总体平稳、局部阶段性行情变化的特征。6月,上海办公室租赁市场成交依然,并未出现毕业季带动下的租赁旺季行情。上海办公室租赁指数办公室认为,6月高、中端市场拉动整体市场租金水平微降,低端市场在毕租需求支撑下,租金几近走平。

市场特征表现为:

一、据上海市教委数据显示,本市非上海生源毕业生留沪意愿降低,人数由以往的九成下降至六七成。可见今年毕租季不旺。与往年不同的是,毕业季带来的一定量新增租赁需求中,分租、合租比例上升,整租比例减少,这和机构出租业务扩大有关,机构对房屋整合能力远超自然人。同时,中心城区生活成本较高,大量毕租需求外溢至新兴城区。

二、一些地区新增供应超过新增需求,租客选择余地增多,带动租金小幅下行。在房屋买卖持续低位下,非急售无现金需求的业主或暂缓置换,选择“售转租”成为新增供应量。抽样统计显示,新兴城区房源供应较往年更为充裕,一些小区内5-10套待租房源现象常见,低价位房源供应紧张的情况有所缓解。

三、托管及经租机构经营的合租、分租类房源多针对低收入群体或毕租客消费,部分空置率较高板块的房源小幅让价揽客,总价在2000元以内的降价幅度多为100-200元。

四、上海限购严审,致使年轻的准购房者暂失购房资格,由原先父母资助买房转为租房过渡,这也包括部分工薪起点较高的毕业生。这部分租客对房源品质及稳定性更为追求,对略高的租金也能接受。于是,毛坯、简装和老装修房源有时不及普装或精装修房源出租行情好。

6月,上海业内持续开展讨论,就上月住房和城乡建设部下发的《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》发表意见。启动开发商持有的住房租赁市场,增加住房租赁企业代理经租房源,保障租赁双方合法权益等等呼声集中。上海政府部门正在调研和制定加快发展住房租赁市场的蓝图,今后购租选择机制将形成。舆论在一定程度上推进租赁市场的良好预期。

高端市场需求回落

6月,高端市场上海办公室租赁指数下降0.26%,环比扩大0.11个百分点。其中,一室下降0.23%,二室下降0.26%,三室下降0.28%。一室户型总体下降,但部分板块需求维持价格微升,如长宁天山、黄浦打浦桥、徐家汇、浦东联洋,分别上升0.15%、0.13%、0.11%、0.09%。

除奉贤、金山、崇明区外,所监测的50个高端房源板块中,47个下降,3个平或升。中心城区的长宁新华路、黄浦蓬莱公园、普陀武宁、静安江宁路,分别下降0.29%、0.26%、0.15%、0.09%。新兴城区的闵行龙柏金汇、青浦徐泾、浦东金桥、闵行古美罗阳,分别下降0.33%、0.32%、0.32%、0.20%。高端市场上海办公室租赁租金总体微降,原因有三:一是部分高收入的自由职业者或建材、批发、贸易等个体商户外溢至二三线城市,万元左右的租赁市场需求出现下滑。二是“售转租”待租房源增多,一些房东降租幅度多在3%-5%,调查显示,精装修房源最受青睐,成交周期往往在二周至一个月,而普装及毛坯房源,更多作为合租、分租用途。三是转向服务式酒店公寓的客户增多,客群多为商务人士或高级白领,如此类房源集中的徐家汇微升0.02%、浦东联洋持平。

中端市场品质领先

6月,中端市场租赁指数下降0.24%,环比扩大0.23个百分点。其中,二室下降0.21%,三室下降0.26%。

除金山、崇明外,所监测的14个行政区共90个板块中,84个下降,3个走平,3个上升。新兴城区的宝山、松江、嘉定分别下降0.28%、0.27%、0.25%。中心城区的杨浦、虹口、静安分别下降0.26%、0.23%、0.22%。另外,少数板块微弱上涨或持平,如徐家汇、陆家嘴分别上涨0.05%、0.01%,普陀长寿路持平。抽样调查显示:一、新兴城区置换购房案例连续数月低位,置换双方过渡性的租赁需求随之减少,如青浦新城、浦东上南、嘉定江桥新城、闵行莘庄租赁成交周期往往在一个月左右,成交价也较报价有3-5%的议价空间。二、在上海严格的限购政策下,部分非沪籍年轻人及少数大学毕业生暂未获得购房资格,选择租借有一定品质的中档房源。在房源选择上,精装修房受到青睐,价格即使高于普装、简装房源10%以上,也成交颇畅。三、一些追求高品质生活的90后毕租客,在家庭补贴下,选择租借中心城区中档房源。其中同学合租案例仍占多数,人均月租金在3000-5000元,如热门的徐家汇、陆家嘴、静安南京西路等。

低端市场毕租支撑

6月,低端市场上海办公室租赁指数下降0.01%。其中,一室上涨0.01%,二室下降0.04%。

所监测的16个行政区10个下降、5个上涨,宝山持平。下降多为新兴城区,如奉贤、金山分别下降0.12%、0.10%,松江、嘉定、闵行、青浦分别下降0.08%、0.07%、0.06%、0.05%。而中心城区的黄浦、长宁均上升0.04%,虹口、徐汇分别上升0.02%、0.01%。低端市场一室户租金走势稍强,是在于分租拉升了整租的统计水平。在中心城区,大多起薪在5000元左右的毕租客选择中心城区工作地就近租房,以价格换出行时间,然后一室户合租2人、二室户合租2-4人,分摊租金。CBD及周边板块,租金仍小幅上升,如黄浦五里桥、徐家汇均上升0.19%,静安曹家渡、静安南京西路均上升0.18%。在新兴城区,待租房源以动迁安置房为主,虽价格略低,但距离中心城区多在一小时左右车程,租客多为起薪较低的毕业生和外来农民工,虽价格较低,但整租情况仍不多见,合租及分租仍是首选,极端的甚至选择租床位。出租行情整体冷淡,一些房东借毕租季降价揽客,如松江九亭、嘉定南翔、浦东周浦、宝山顾村分别下降0.15%、0.08%、0.06%、0.04%。

上海办公室租赁指数办公室认为,6月上海办公室租赁市场延续相对平稳的走势。具体分市场表现为,高、中端市场微幅下行,低端市场在毕租客带动下基本走平,租金波动趋小。毕租季并未出现往年的成交热潮。中端以上租房消费有回归中心城区的迹象,市区租金走势好于郊区。低端房源供求紧张出现缓和,主要是由于新增供应大于新增需求。从市占率约6%、经营出租业务的集中式长租公寓和收集散户房源的托管经租机构来看,部分房源租金下调印证了租赁市场需求不旺,揽客优势更大的机构也采取以价换量。

业界新近认为,上海办公室租赁是更高级的住房流通形式,符合共享理念,社会消费并非以购买与占有为前提。在城市人口结构转型过程中,涌现了住房习惯改变、租房为先的年轻人或城市高、中端人群。目前上海自住房和租赁住房比重官方口径为6:4,潜力还很大。上海960万非户籍常住人口中八成以上是租客。租房将从满足住房需求的一种补充,转变为购租并举的市场新体系,购租选择机制正在形成。在未来的七八月,毕租需求仍将持续释放,租金大幅波动的概率极小,租赁市场将平稳运行。

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