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上海将新增租赁住房写字楼出租用地1700公顷 起拍价低或受热捧

更新时间:2017年07月13日 来源:网络

 日前,《上海市住房发展“十三五”规划》公布,其中最大的亮点无疑是:“十三五”时期,新增租赁住房写字楼出租用地1700公顷、租赁住房约70万套。

  国际上,租赁住房的“地位”比在国内更高。因为它不仅价格门槛低,而且机制更加灵活,适合年轻人的居住需求。在上海,此前多位业内人士也一直呼吁发展租赁住房体系,为包括外来蓝领在内的城市人群解决居住问题。

  踩着此次规划公布的点,上海推出了两幅“租赁住宅用地”,让人看到了希望。不过房产界人士坦言,租赁的资金回报率低至年化3%,如何运营好做到可持续发展,是上海发展租赁住房,写字楼出租市场的关键所在。

土地增量来自租赁住房,写字楼出租

  《上海市住房发展“十三五”规划》日前亮相,在诸多全新的提法之中,“租赁住房用地”和“租赁住房”的概念格外引人注目。规划明确,“十三五”时期,住房用地供应5500公顷,其中租赁住房,写字楼出租用地1700公顷。预计新增供应各类住房12750万平方米、约170万套,其中租赁住房4250万平方米、约70万套,租赁住房供应套数占新增市场化住房总套数超过60%……

  记者查阅了上海统计年鉴,“十二五”期间,上海历年住宅用地出让合计4038.66万平方米、即4038.66公顷,这其中包括商品住房用地和保障性住房用地。而根据十三五规划,这两项数据的综合值为3800公顷,还略有减少。也就是说十三五期间,上海土地供应要达到5500公顷,其中的增量完全出自“租赁住房,写字楼出租用地”领域。

北京去年已实行

  其实在上海之前,北京已经在去年推出过“纯租赁住房”用地。从北京的案例来看,围绕着租赁住房用地,讨论最激烈的仍然是土地价格和房企如何运营保本。

去年12月,万科、中铁等房企斥资146亿拿下了北京三幅“只租不售”的住宅,写字楼出租土地。其中,海淀永丰18号地块的成交总价高达50亿元,规划建筑面积为138825平方米,折合土地单价为3.6万元。有业内人士质疑:这么高的价格,住宅租赁,写字楼出租价格如何能够覆盖成本,如果不能解决好这个问题,租赁住房就不能良性循环。

  对于北京租赁住房,写字楼出租土地的后续运营,中原地产分析师张大伟的分析,按照70年租金计算的话,除非发生严重的通货膨胀,否则价值将非常低。“房企不亏损的可能性很小。”张大伟表示。在同策咨询研究中心总监张宏伟看来,持有型物业可以做抵押套现,本身就可以盘活解决企业投资压力,尤其在一线城市土地增值的速度本身也是一笔收益。但也有业内人士认为,北京土地供应稀缺已是不可回避的事实,房企事实上没有找出真正赢利的点,只是为了抢地而已。

建议地价与租金挂钩

  同样关于价格和后续赢利问题的讨论,可能同样会出现在上海。记者昨天查阅了两块租赁住房,写字楼出租土地的“出让合同”,发现其中一些条款对于房企是不小的挑战。

例如在嘉定新城地块中,“租赁住房建筑面积中必须做到100%全装修”,“禁止改变用途使用、转租、群租及其他违反相关规定的行为,租约原则不超过3年”,“受让人应按约定自持物业,不得整体、分幢、分层、分套转让;如遇破产、重组、撤销等特殊情形需整体转让约定自持部分的,应向出让人提出申请,经出让人同意后执行。”

  崔裴认为:“租赁住房用地的出让市场应独立于普通的商品住宅土地出让市场之外,使其地价的形成能符合住房租金所决定的土地价值。”优淘城总裁薛建雄认为:“国家以后或开放给房企、允许他们拿整栋楼的产权和租金来发债券,以降低房企的融资成本。”目前租赁物业的投资回报率仅为年化3%左右,融资成本高被认为是“罪魁祸首”。

  而租赁住房用地的推出也可能会引入新的竞争者,比如第三方长租公寓机构。魔方公寓等长租公寓品牌在接受记者采访时表示,不排除自己或者和房企合资拿地,以扩大在租赁市场的份额。

 

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