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思考:万科收购案后 工位出租物流地产为何受欢迎

更新时间:2017年07月17日 来源:网络

万科收购普洛斯的大新闻终于告一段落

算是万科物流项目发展史上浓墨重彩的一笔

 

普洛斯是干什么的呢?

他在中国最大的两个客户是百世汇通和京东

分别工位出租租用了他6%和4.3%的仓储面积

唯品会也是通过他完成货物的转送

可以说普洛斯是中国市场占有率第一的物流地产商

 

这就是在中国物流系统里越来越重要的物流地产

物流地产是承载物流行业的实体资产,是物流链条内包括仓储、搬运、包装、信息加工等资产与服务的有机组合。

 

  万科为什么看好物流地产

 

  1.买买买,是第一驱动力

 

别看别人,说的就是在剁手路上越走越远的你。

仅2016年天猫双十一一天的交易量为1207亿

菜鸟网络共产生6.57亿物流订单

  可以说,电商是物流地产发展的第一驱动力

 

  在普洛斯中国的仓储面积中,电商已经工位出租租用了26%的面积,未来三年,网购交易规模以17%速度增长。

  根据艾瑞咨询,中国网购总成交量将从2016年的4.7万亿增长到2019年的7.5万亿,年复合增长率达到17%。

  2018年中国网购年均消费将达到16051人民币,从2014年至2018年,以复合增长率16%的速度增长。

  中国网购人群平均第一年网购金额为1000人民币;而在第五年,人均花费将会上升至15000人民币,在第十年将会升至30000人民币。随着网购习惯的逐渐养成,人均消费能力仍在逐渐释放。

  目前,普洛斯是中国市占率最大的物流地产商,已经扩张至全国38个城市,运营工位出租物流园区252个,建成仓储面积达1750万平方米,超过50%的建成仓储面积位于东部省份。相对来看,普洛斯的物流仓储面积远远超过了其他前十大厂商。

  电商模式下,物流配送要求更大的仓储空间。

  不同于传统零售模式,在电商模式下,每个包裹都打包发给单独的顾客,所以包装占用了更大的面积。

  根据Prologis的数据,电商模式至少需要三倍于传统零售业的工位出租储存空间,传统零售的分发中心平均每平方英尺仓储面积可以支撑$2500-$3500的年销售额,而电商模式下每平方英尺的仓储面积只能支撑$1000的年销售额。

  2016年我国网购规模达到4.7万亿元,则网购需要6500万平方米仓储空间;如果以2019年预计7.5万亿元的规模计算,则网购需要1亿平米仓储空间。

  目前国内前十大物流地产商高标准仓储面积仅约3170万平方米,物流地产商在与电商的合作方面仍然大有所为。

 

  2.物流仓储属硬性需求

  目前,我国的物流地产行业处于蓬勃发展中。然而,中国仓储业的主要弊病在于高端物流仓储份额不够。尤其是一线,高标仓工位出租目前处于紧缺的状态。

  2015年北上深三大城市市场净吸纳已经超过了新增供给。考虑到土地供给收紧,未来一线的仓储供给情况将进一步缩减。需求方面来看,在自贸区、消费转内需等拉动下,电商、零售商、进出口商等对于物流仓储的需求将有增无减。

  由于供给紧缺需求持续增大,仓储工位出租租金连续上涨。由于需求的不断上升,国内优质仓储物业平均租金已经连续上涨,北京、上海、深圳、广州单日租金已经超过1元/平方米/天。根据戴德梁行预估,天津、重庆、北京以及上海四个城市将在未来三年增加超过一百万平方米的供应,而深圳地区没有新增高标仓的计划。

  物流地产相对高的稳定投资回报率吸引投资。受到了网购的冲击,以及2008年经济刺激下的大规模扩建,传统商铺已经出现了供大于求的局面,投资回报率进一步下降。而物流地产工位出租的回报率稳定,目前已经吸引了国内外大型资管、养老基金及上市公司的投资。

 

  万科预计于2018年获取仓储总建筑面积为1600万平米(建成1000万平米),主要聚焦华南大本营、增速较快的中西部及体量较大的华东地区。目前普洛斯建成面积为1750万平(还有1120万平在建,1190万平米土地储备),为国内市占率第一。

  万科的仓储面积目标如果达成,加上普洛斯资产包,将成为国内物流地产当之无愧的龙头。

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