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万达商务中心出租与轻资产之谜

更新时间:2017年08月02日 来源:网络

“从去年(2014年)开始,万达进行全面转型。从内容上看,要从以房地产为主的企业转型为高科技服务业企业。”——这是王健林2015年4月15日在深交所演讲时的原话。

当时,为了更详细地解释这一转型,王健林用两个拳头产品——万达商业地产和万达广场做了生动的对比:

万达商业地产的主要产品是城市综合体,这种产品模式就是建设一个大型万达广场,旁边配套建设一些、商铺、住宅、商务中心出租等,把配套物业进行销售,用销售产生的现金流投资持有的万达广场。因为中国没有支持长期不动产投资的金融产品,所以万达只能以“售”养“租”。万达广场建成后自己持有经营,全部租金收益归万达,这种模式叫重资产。

投资建设万达广场商务中心出租,全部资金别人出,万达负责选址、设计、建造、招商和管理,使用万达广场品牌和万达全球独创的商业信息化管理“慧云”系统。所产生的租金收益由万达与投资方按一定比例分成。万达从2014年开始研发这种模式,叫做轻资产。

也就是说,最近发生的631亿元世纪大转卖,早在三年前就已经在王健林脑海里埋下了雏形。

事到如今唯一的争议在于:为什么卖得那么急、为什么卖得那么快,又为什么卖得那么干净。这些做法,并不合乎人们对于房地产业的常规判断。

全国房地产商的排名已经在过去20多年的发展中总结出来了一个为业内所公认的评判标准:衡量他们发展预期的两个核心指标,一是廉价的土地储备,二是低成本的融资能力。

这次万达整体出售资产包的过程,之所以会被外界惊呼为打折贱卖,就是因为这个巨大的资产包里含有大量的土地储备,它们是业内通行评判下的巨大发展潜能。

交易达成后,万达未来的收益预期,主要就是最近新建的万达广场能带来的商务中心出租租金预期,以及文化、影视、儿童娱乐、金融等领域的收益增长预期,而在过往二十多年的计算公式里,后几个领域的估值远远低于楼盘开发出售所能带来的收益。

然而,如果事实上的评判标准要发生变化了呢?

比企业兴衰更替得还要快的是趋势。在王健林2015年的发言中,他曾经规划了一条缓慢而稳妥的路径:因为万达广场从选址、谈判、设计、拿地到开业的建设周期为3年左右,因而2015年开业的万达广场无法再改,全部是重资产。但是2016年万达计划开业50个万达广场,其中超过20个是轻资产。2017年以后,万达将保持每年至少开业50个万达广场的速度,其中40个以上是轻资产。

事实上,王健林也是这样做的,和以往万达彪悍的执行力相一致——

2015年1月14日,万达商业地产与光大安石、嘉实基金、四川信托和快钱公司签署投资框架协议,4家机构拟投资240亿元人民币建设约20座万达广场商务中心出租。这是万达商业地产“轻资产”模式的开端。

2016年开业的50个万达广场,有21个属于轻资产。2016年第4季度,万达商业与中信信托、民生信托、富力集团等签约90个万达广场,次年起每年开业交付30个万达广场给投资方,净租金双方分成。

同年,万达商业轻资产还探索出一种新模式,就是对方出地又出钱,万达负责设计、建设指导、招商运营,净租金双方7比3分成。这种被万达叫做“合作类万达广场”的形式,连房地产开发中必不可少的资本化环节都省掉了。

此消彼长在2017年上半年得以继续——新开业项目14个,其中持有物业万达广场3个,万达茂2个,总面积91.2万平方米;轻资产万达广场9个,总面积111.5万平方米。上半年新发展项目28个,万达广场26个,万达城2个。万达广场全部为轻资产项目,其中投资类轻资产项目14个,合作类轻资产项目12个。

王健林曾得意地将这种变化称为“空手道”——有了品牌,有了能力,别人找上门来,你一分钱不出凭品牌就能挣钱。

如果按照王健林这样的设计,轻资产的变化将在不知不觉中,如春雨入夜般悄然发生。

然而,是什么加快了他的步伐?

去年开始,有一句话频繁出现在各种地方,但人们对它总是将信将疑——房子是用来住的,不是用来炒的。于是那些不相信或者不太相信这句话的人继续保持高杠杆,继续热抢学区房,结果被始于今年3月、此后不断加码不下十次的种种限购政策压得几十年不能翻身。

其实,“房子是用来住的,不是用来炒的”这句话翻译一下,就是这个意思——房地产企业不应该为此肩负太多负债,即使在安全状况下也应该手拿现金,给自己留出平稳过冬的能力。再换句话说:未来的房地产业商务中心出租考验的是经营、管理等“轻资产”能力,房子再也不是建造、销售的“重资产”产品。

就和万达现在正在做的事情一样。

或许王健林正是基于商务中心出租这一判断而加快了整个公司转型的脚步,把预计要在未来几年做完的事情毕其功于一役了。

上海已经在几天前拍出了单价仅5568元/平方米的土地,地价降幅达到惊人的84%,但条件是开发商只能租,不能卖。而上海只是一个开始,在可预见的未来,整个国家的土地出让都会逐渐向租赁转型。对于房地产开发上来说,持有现金的能力、抵御风险的能力,也许会比开疆拓土的能力更重要。

但是,这一做法无疑背离于业内通行的评判标准。尤其是,众多竞争对手做出了和万达相反的选择——恒大和华夏幸福选择继续保持高杠杆率、融创选择继续高歌猛进地吃进大批土地存量,而只有王健林选择了见好就收。

这是一个正在变化着的时代,行业内外的意见分歧越来越显著。

对于一家企业来说,所有未来都基于商务中心出租决策者的规划和实施能力。万达从来不缺后面一点,目前它所面临的是对市场上对前一点的广泛质疑——卖掉被业内视作黄金的土地储备,转而投向看起来并不那么壮美的轻资产经营,这个方向对吗?在急急出售的背后是否还另有隐情?

“万达的重资产不是发展得不好,也不是没有发展空间,中国的城市化还在进行,行业里模仿万达者也是众多。那为什么现在就要果断转向轻资产?”事实上,在两年前的讲话中,王健林已经向自己和台下的观众抛出了这个问题。

之后,他自问自答——

如果我们没有远大目标,完全可以自我满足,仅凭租金自然增长就可以高枕无忧。但对于有近14亿人口的中国消费市场来说,我们的规模还是太小,要扩大竞争优势,必须做得更大。重资产受制于房地产周期,市场火的时候房子卖得很好,现金回流很快,发展起来容易。但我们分析中国房地产已走到供需平衡的拐点,躺着挣钱的高利润时代已经过去,今后要快速扩大规模,就要转型轻资产。

从财务上看,两个轻资产店的管理收入总利润就相当于一个重资产店。假设一个标准的轻资产店每年租金可以达到1亿元,两个店就是每年2亿租金,万达可以分到7000万租金。一个标准的重资产店平均也是1亿租金,扣除管理成本,再扣掉税,财务利润两者收入基本相当。

当年阿里巴巴在香港退市后,老员工把内部股像废纸一样转来转去,很多人都没有想到未来还有在美国上市的一天;刘强东决定砸锅卖铁也要花重金自建物流;马化腾决定专注于建设看起来丝毫没有商业变现能力的连接器,而把大具赚钱机会的“半条命”交给合作伙伴……这些当时看起来不可思议的举动,事后都被验证为明智的。

要不要跟从趋势转变过去对房地产业的开发模式和估值模型?或者说,现在的趋势是否到了必须要转变的关口?在现在这个时点,很难判断谁是对的。

猛有猛的道理,稳有稳的道理。做看客永远比做实践者更加轻松和简单。虽然此刻我们尚不能判断王健林看似“过火”的行为是否真的把准了时代的脉搏,就像能否认同万达高管表示此举是一种像“放弃延安”那样以退为进的行为,企业家对自己企业的走向有着也许与外界截然不同的判断。

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