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写字楼出租话题 | 房地产的未来:养老产业的喜与忧

更新时间:2017年08月02日 来源:网络

  老龄化的问题日益加剧,养老成为一个严峻的社会问题。

 

  据前瞻产业研究院《中国养老产业发展前景与投资战略规划分析报告》的分析,截止2016年底,我国60岁及以上人口已经超过2亿人,占我国人口总数的16.7%,养老产业规模有望在2030年达到22万亿元。

  人口的老龄化正在托起一个“朝阳行业”——养老产业,该行业吸引了各大房企纷纷布局。

 

  7月26日,越秀集团董事长张招兴宣布,未来10年,集团计划将在广州、长三角和华中区域开展50个养老项目,养老资产管理规模要达百亿元。

 

       近日,日本最大的服务企业日医学馆也开始尝试进入中国市场。相比之下,日本在深耕养老产业时就具有较为丰富的经验。例如日本企业能够提供专门为老年人洗浴服务,并在此基础上展开日托服务。同时,日本企业还在我国建立了以老年痴呆患者为对象的养老基地,在基地周边设置日托服务与上门护理的事务所。这些举措,都是更好地开拓了中国市场。

 

  显然,在中国老龄化程度日趋明显,亿万老人背后待开发的巨大“隐性刚需”,连越秀地产这样的国企都意图分一杯羹。虽然我国老龄化的加剧,让养老产业看起来前途无量,但是从目前布局养老产业的企业发展情况来看,盈利状况并不是那么乐观。毕竟,养老产业的核心是服务,多样化的服务,而作为专业化的企业,例如医疗机构、地产机构,在布局养老产业时难免会存在一些局限性。

 

  目前国内开发商对于养老地产开发处于试探摸索状态,分三种类型:

  一种是借养老为名开发房地产的;

  一种是借鉴成功国家案例照搬的;

  一种是专注养老地产研发的,带有健康诊疗功能的医养型养老社区。

 

  当然在国内,盈利是作为项目开发首要的目标。但盈利模式的不成熟,养老项目用地、融资渠道、配套政策等解决方案的缺失,已成为房企发展养老地产的最大掣肘。养老地产这种长期投入、持有运营型的地产模式,与以往房企的短期盈利生存模式天然不符,任何一点前期的预估不足,都可能造成风险。

 

  在此情况下,保利地产的选择是将养老地产的盈利模式定位为“微利”。其盈利路径是:短期,投入阶段,通过适老住宅销售反哺适老产品研发建设以及适老配套改造;中期,用3-5年的时间进入稳健运营阶段,实现营亏平衡;从长期来看,用8-10年的时间达到发达国家的盈利水平,打通金融通道、实现REITs上市。

  总体来看,投资者想要在养老产业内有所作为,这几类因素是不可或缺的:医疗机构、服务机构、金融机构,而目前我国养老产业中,服务领域缺乏标准与质量,金融写字楼出租领域缺乏相应的保险与金融服务,因此在这种诸多元素缺失的情况下,养老产业的发展还是存在不少障碍的。

 

  在林昭远看来,医养融合是将养老资源与医疗资源进行整合,形成新型的写字楼出租养老模式。华南医养融合研究院在未来的规划中,研究院将从医养融合政策咨询建议、养老护理培训、老年康复、阿尔茨海默症研究等方面开展业务。

 

  简单来说,养老地产更接近于持有型商业地产的运作模式,需要较多的资金沉淀。

  从实际情况来看,短时期内养老产业难以成熟起来。目前人们还没有形成付费养老的习惯,在这种情况下,养老产业的商业化还存在一定风险。而且站在政府的角度来看,只有当1975年后出生的人老去,政府才有可能为养老项目提供真正意义上的补贴。

 

  再者,目前94%的养老保险都是来自于政府的基本养老保险,如果居民不能大规模、普遍地购买写字楼出租商业养老保险,那么养老产业也确实难以迅速成熟。

 

  反观欧美等发达国家,其养老产业之所以能够平稳发展,很大程度上还是由于老者对于自己的养老问题有高度的付费意愿。而我国想要走到写字楼出租这一步,还需要数十年的努力。

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