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前7月商务中心出租海外发债规模超去年

更新时间:2017年08月08日 来源:网络

 近日,融创中国发布公告,称成功发行金额合计10亿美元的两组高息债券,票面利率分别为6.875%和7.95%,较高的融资成本从侧面显示出融创对资金“饥渴”。

  融创此举是众多商务中心出租房企再度转战海外发债的一个缩影。彭博数据显示,2017年初至7月25日,中国内地商务中心出租房企在境外共发行60只债券,发行总额为1964.51亿元,已超去年整年的发行规模一倍以上。事实上,自2016年下半年房地产进入调控周期后,房企国内融资渠道大幅度收紧。尽管美元已经进入加息通道,海外发债面临成本升高的风险,但仍难以阻挡房企海外“找钱”的热情。不过,在房地产行业降杠杆的背景下,海外发债势头能否延续,还面临政策上的不确定性。

  7月募资规模环比大幅下滑

  彭博数据显示,7月有12家房企完成了海外发债,募资规模达约合300亿人民币,较6月发行规模骤降逾6成。

  尽管7月发债规模环比大幅下滑,但从7月房企离岸债券发行情况来看,票面利率较之前几月有明显降低。

  在已披露的数据中,7月融资成本最低的一笔是龙湖地产发行的4.5亿美元优先票据,5年利率低至3.88%,远低于同期境内银行贷款基准利率。世茂股份(5.060, 0.00, 0.00%)和碧桂园各发行6亿美元的5年期优先票据成本为4.75%,这2笔均等于同期境内银行贷款基准利率。此外,绿地控股(7.750, -0.09, -1.15%)发行的1亿美元债券1年期利率为4.5%,建业地产2亿美元1年期优先票据利率为6.00%,宝龙地产3亿美元3年期优先票据利率为5.95%,这些利率水平均低于6月平均发债成本。

  在一向票息较高永续债方面,7月利率水平也有所降低。7月11日,绿城中国公布,与瑞士信贷、汇丰、花旗集团等订立认购协议,发行本金总额4.5亿美元优先永续票据,5.25%的分派率实现了绿城中国境外永续证券发行的历史最低水平。公司表示,此次发行永续债券募集的资金,将主要用于提前赎回绿城中国剩余规模2.37亿美元,票息为8.0%的高级债券及偿还绿城中国部分银团贷款;其余融得资金将作为补充日常营运用途。

  分析人士指出,7月房企境外美元债的发行利率环比明显降低,这将有助于房企降低融资成本,同时以较低成本募得的资金替换此前较高成本的资金,也有助于优化部分房企的资本结构,降低财务成本。

  房企再战海外

  在近年来多轮地产调控周期中,融资环境的变化直接决定着房企的一举一动,商务中心出租房企融资呈现出内外融资腾挪的一次次轮回。

  自去年三季度房地产进入又一轮调控周期后,房地产融资的主要渠道均受到不同程度的收紧。国内融资渠道方面,房企IPO自2010年之后一直未放开,商务中心出租房企再融资在本轮调控中也基本冰冻。银行开发贷受到严格限制。2016年三季度以来,交易所对房地产公司债发行进行分类管理和限制,发行规模迅速下降。今年以来,地产企业国内发债规模超2200亿元,但较去年同期的逾7500亿元,大幅下滑超七成。据中国证券报记者不完全统计,时代地产、华发股份(8.030, -0.12, -1.47%)、卓尔发展、融创中国等多家房企的公司债发行申请,均遭遇终止或中止。近期仅招商蛇口(18.930, -0.13, -0.68%)拟发行的150亿元小公募债申请获得证监会批复。

  Wind统计数据显示,当前地产企业债券余额规模已达2.185万亿元,其中今年下半年地产企业债券到期规模为521.49亿元。而2018年-2021年间,地产企业债券到期规模达1.698万亿元。

  房企由此转向海外发债。从单个企业来看,中国恒大位列首位。6月22日恒大公告显示,公司发行38亿美元债券,加上要约交换债券28.24亿美元,合计发债66.24亿美元;其次是佳兆业,达到35亿美元。此外,中国海外发展、龙湖、碧桂园、绿地也都发行了5亿-10亿美元不等的境外债。

  从融资用途来看,不少房企海外发债是为了替换旧债改善财务结构。中国恒大6月公告,其将以现有的多笔1-3年到期的优先票据,交换成4年、6年、8年期优先票据,金额为28.24亿美元,并额外发行4年、6年、8年期合共38亿美元优先票据。市场人士普遍认为,恒大本次票据的要约交换,实现了债务期限的大幅延长,同时新票据较现有票据的利率水平有大幅的降低,实现“低息债换高息债”,公司债务结构得到了优化。资料显示,恒大此次要约交换的现有票据年利率区间在7.8%至12%。

  不确定性犹存

  融资绕道海外由此带来海外融资规模井喷,这在目前房地产商务中心出租降杠杆的调控方向下无疑面临着政策变化的风险。6月中旬,国家发改委发布企业境外发行债券风险提示,点名5家企业发行外债未履行事前备案登记,并要求5家企业应尽快补办有关备案登记手续。另一方面,业内认为7月单月海外发债规模环比大幅度降低,不排除是受到一定限制的结果。

  另一个风险则是汇率和美元加息风险,美元加息已经落地,同时存继续加息的可能性。中原地产首席分析师张大伟认为,整体看,房企今年融资难度明显加大。2016年不少地产商以低成本的公司债替换了部分高成本资金,资金链依然宽裕,但在政策性融资难,回款慢的高压下,房企资金压力将持续增大。在这种市场环境下,即使美元加息,房企依然会积极加大海外融资的数额。

  同创咨询研究部研究员李想认为,在目前境内外融资环境下,除了债权,创新融资方式,包括发行资产支持计划、超短期融资券、永续债、产业基金也将成为大部分房企融资的渠道。

  此外,近期还出现了房企通过金融机构进行股权融资的案例。近日,旭辉控股获得平安集团斥资19.07亿港元认购新股,增持后平安集团持股比例达到10.12%。市场人士认为,旭辉控股引入平安集团认购新股,除了融资以外,双方可能会在战略层面产生资金和资源的相互支持。

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