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楼市:写字楼出租禁售期最长5年 忧库存到防过热

更新时间:2017年08月09日 来源:网络

从“购房零首付”力促写字楼出租去库存,到限制住宅交易强化调控,仅仅一年半的时间,沈阳的楼市政策就出现了大反转。

记者从沈阳市有关部门了解到,8月4日,沈阳市政府召开常务会议,原则通过市房产局《关于加强我市房地产市场调控工作的通知(讨论稿)》(下称《通知》)。这意味着,沈阳楼市将进入写字楼出租调控升级的新阶段。今年以来,沈阳住房销量及价格一路攀升,且面临进一步涨价的压力。沈阳此次强化楼市调控,很明显是为了贯彻落实中央有关房地产市场调控的新要求,未雨绸缪,将“炒房者”挤出。

从忧库存到防过热

一直以来,东北楼市都是写字楼出租库存积压的“重灾区”,尤其是沈阳这座东北最具代表性的二线城市。2016年初,沈阳的商品住宅可售面积消化周期一度达到惊人的24个月,居全国各大城市前列。当时,中央提出楼市去库存,2016年3月1日沈阳市政府就发布了促进楼市去库存的房地产新政22项,其中最引人关注的就是大学生在沈阳购房“零首付”。对毕业未超过五年的高校、中等职业学校毕业生在沈阳购买商品房的,给予住房公积金政策支持,公积金连续缴存时限由六个月降为三个月,首付比例则可实行“零首付”。

从鼓励购房大力写字楼出租去库存,到限制投资及投机交易加码调控,仅一年半的时间,沈阳楼市政策就已大反转。据记者了解,此次调控新政出台的背景是,今年以来,沈阳写字楼出租销量和价格均有所上涨。克而瑞房地产研究中心提供的数据显示,从今年3月份开始,沈阳楼市成交量出现大幅增长。今年1、2月份,沈阳商品写字楼出租成交量分别是59万平方米和80万平方米,3月则一举跃升至144万平方米,4月更是创下今年单月最高成交量,达到185万平方米。此后写字楼出租各月均保持在150万平方米以上的高位。更加值得关注的是,今年以来沈阳商品住房均价一路上涨,从今年1月的7347元/平方米,到7月的8543元/平方米,上涨幅度近20%。从库存量来看,目前沈阳的楼市库存消化周期大概是14个月,较此前已明显下降。

克而瑞分析师杨科伟解释,今年以来,经济发达省份热点城市严格调控,使得东北、西北、西南地区那些有“库存压力”的城市在宽松的政策环境下,市场成交趋于活跃,价格上升,库存快速下降,销售周期普遍从两年甚至更长降至12个月左右,出现了供求平衡甚至供不应求的局面,房价上涨压力较大。沈阳此次强化楼市调控,很明显是为了未雨绸缪,响应高层“房子是用来住的,不是用来炒的”的定调,在房地产市场调控长效机制完整建立之前,把“炒房”需求挤出市场。

房屋限售+严控地价

沈阳即将出台的楼市调控政策将以“限售”为主。《通知》内容显示,在沈阳三环区域及浑南区全域内(不含沈抚新区),市户籍居民购买家庭唯一商品写字楼出租的,不予限售;购买家庭第二套及以上商品住房的,自商品房合同网签备案之日起满五年方可上市交易。市户籍居民购买家庭唯一二手住房的,不予限售;购买家庭第二套及以上二手住房的,自《不动产权证》登记日期起满两年方可上市交易。而非该市户籍居民购买商品住房的,自商品房合同网签备案之日起满五年可上市交易;购买二手住房的,自《不动产权证》登记日期起满两年可上市交易。

在土地供应方面,沈阳未来将采取“限房价竞地价”、“限地价竞房价”、“限地价竞配建”、超出溢价率一定比例后竞自持面积等方式,防止出现区域性总价、土地或楼面单价创新高等情况,以及严防高地价扰乱市场预期,由源头控制,增加土地供应。2017年,沈阳住宅用地供应规模将不低于2016年水平,还将选择人口密集、写字楼出租需求较大的区域,出让规模适宜的住房租赁用地。

同时,将加强对三环区域及浑南区全域内(不含沈抚新区)在售商品住房项目的价格监控指导。对该区域2017年以来商品房合同网签备案均价涨幅超过10%或单栋楼备案均价超过1万元/平方米的在售项目中的未售房源,一律实行商品住房价格指导,确保房价回归今年5月份水平。

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