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写字楼出租背后:商业模式与万达突变

更新时间:2017年08月15日 来源:网络

说起互联网公司,当今有两个以“A”打头的国际知名企业,写字楼出租盈利模式截然不同。一个叫苹果(Apple),一个叫阿里巴巴(Alibaba)。

苹果公司是以产品取胜。先是苹果电脑,后来是苹果手机。连我这样从来没有使用过苹果产品的人都知道,它的口碑是靠产品一步步把市场打下来的。

阿里巴巴也是一家互联网公司,科技公司。多年前就听专家们灌输说,要有“产品思维”。科技公司终究是要用产品说话的。阿里做出什么响亮的产品来了么?

淘宝、天猫、余额宝、蚂蚁金服,个个如雷贯耳。你要是说这些不是产品,阿里帝国的人肯定跟你急。可是,这样的产品,与苹果电脑苹果手机,恐怕不是同一个概念。

我个人宁愿将阿里的产品,称之为一种商业模式的产物,或者就是商业模式自身。它不是像苹果电脑、苹果手机那样在现实世界清晰可见的物质产品,而是在虚拟世界搭建的一种平台。

在市场经济条件下,写字楼出租某个商业模式之所以能成立,主要表现在,它是一种领先的能带来盈利的交易方式。它的可持续性,取决于模式的红利何时抵达临界点。

领先的商业模式在我们国家往往有着可观的红利。这主要是因为,我们这个正在迅速成长的经济体,人口庞大,体量巨大。对21世纪的科技公司来说,消费升级催生的市场,才是最大的红利。

产品导向的盈利模式,需要产品不断迭代,才能满足写字楼出租消费者刁钻的胃口。诺基亚手机、摩托罗拉寻呼机,当年何等威风,一不小心,就被全世界无情抛弃。别看苹果手机的地位现在难以撼动,一旦有了体验更好的替代品,原以为患有依赖症的果粉们也会毫不犹豫地转身离开。

商业模式的红利却可以一吃10年,甚至20年,啥也没变化。淘宝、天猫就是如此。阿里的朋友别怪我说实话,你敢说贵平台10年来有啥本质变化么?

商业模式是没有专利权一说的。如果当初有马小云携资本杀入,沿用同样的商业模式,也一样可以做出第二个淘宝、第二个天猫来。只是后来门槛太高了,失去机会的资本只能“望马兴叹”。

到O2O和共享经济时代,资本变聪明了。有美团就有大众点评,有滴滴就有快的,有摩拜就有ofo。中国市场足够大,资本只要敢赌,细分领域的每棵商业模式之树都能结出好几个瓜来。

但就写字楼出租商业模式而论,我国推行市场经济改革以来,持续时间之长、影响力之大,没有一个能超过房地产。

自房地产写字楼出租市场化尤其是自实行住房商品化以来,地产商实际上只有一种商业模式,拿地-开发-卖房。从1998年房改取消实物分房算起,也有19年了。我国地产商的传统开发模式、商业模式一以贯之。

其背后,当然是国人巨大的住房消费、住房投资市场。我有时候会生出奇妙的感觉,仅凭同一种商业模式,我们居然养活了数以万计的房地产开发企业,并成长出一个超过10万亿的市场来。

万达也是以地产起家的。甚至,它与其他地产商的开发模式(拿地-开发-卖房),本质上并无不同。王健林凭借包括这种传统开发模式在内的红利,多年占据了中国首富的座位。

但从2001年起,万达成为地产商里的另类。即,它卖房子是为了平衡现金流,目标是持有物业。大多数开发商房子卖完就卖完了,万达则是,15年后,成为全球最大的物业持有者。

即使如此,万达本来也只是在同一个商业模式树上的分杈,而且它也可以继续生长下去。我也是为了写这篇稿子去查了一下,哪怕是以持有物业为目标的开发,万达商业的销售额在2011-2016年也位列房企前十。其中2016年它还主动削减了600亿销售额指标。

回过头去看,王健林对万达商业开发模式转型的思考,早在2015年就已大致成型,2016年开始付诸行动。但由于偶然因素的激发,我们只是在2017年7月才目睹了万达一篮子买卖的“突变”。几乎所有人都大呼“看不懂”。

8月9日夜里万达酒店发展(00169.HK)的公告,多少可视为王健林主动的揭秘行动。也就是说,万达轻资产将装入两个上市平台,文化旅游品牌和酒店管理装进万达酒店发展,万达广场运营管理(租金)装进正在排队IPO的万达商管A股平台。

此前我写过,如果万达写字楼出租租金收入保持20%以上的年增幅,6年后其利润将到达一个相当可怕的数字。与之相比,万达酒店发展这个平台要小一些,但也不可小觑。

2016年万达酒店发展的利润刚超过6000万元,而根据万达与融创的交易合同,13个万达文旅城每个收取5000万元品牌使用费,一年就是6.5亿,扣税后基本都是纯利润。更别说还有至少77个酒店的管理费用。这也是一个不折不扣的轻资产上市公司。而资本市场给予轻资产公司的市盈率要远高于重资产公司。

两个公司主体(万达酒店发展和万达商业)都是名副其实的轻资产平台,这就意味着,万达的商业模式与绝大多数地产商的重资产开发模式,不再是同一棵树上的两个分杈,而是独立并行的两种模式。

我无意比较苹果与阿里的商业模式孰优孰劣,也无意度量万达与其他传统地产商商业模式的轻重。但我很想知道,科技产品需要无尽的创新迭代,而一种尚且成功的商业模式的红利,能吃20年,就一定可以吃30年么?

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