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去杠杆下的房企众生相:为降负债率可卖写字楼出租

更新时间:2017年08月17日 来源:网络

 

  一边去杠杆一边加速融资,不愿被“加杠杆”负累,更不愿错过此轮写字楼出租土地储备机会。调控让房企很纠结。

  8月14日,杭州土拍市场9幅土地入市,包括6幅宅地3幅商业写字楼出租用地,经过13轮报价、两轮自持比例竞投,融信击退万科、碧桂园、绿城、九龙仓、招商、中粮等,以60.6亿元夺得庆隆单元GS0305-04地块,楼面价40541.49元/平方米,自持比例3%。

  该地块将引入战略写字楼出租,目前权益比例正在洽谈。此前29亿收购海亮地产,融信控股的资金链与负债率就已备受关注。

  一名知情人士对21世纪经济报道记者透露,为了做大资产规模,融信使用了不少民间借贷,这也是闽企惯用手法。在去杠杆背景下,一边要降低负债率一边要持续拿地,房企确实在增加表外融资,如旭辉8月15日发行3亿美元永续债、融信收购海亮地产并表。日前,莱蒙133亿元再售197万平方米资产包,业内猜测为降低短期负债水平。

  一名业内人士指出,进入并购新周期的房地产行业负债率走高,房企融资泡沫显现。“市场调整深度加大,销售回款压力越来越大,融资环境收紧,难度增加成本上涨,债务管理,防范风险才是企业运营健康的前提。”不排除部分企业比较激进,还不断收购项目和拿地,赌对了有可能逆势增长,没赌对,陷入债务危机,可能被其他企业收掉。

  各大上市房企一旦去杠杆,存货压力将增大,非上市写字楼出租房企的资金泡沫隐忧更大。上述业内人士指出,房企怎么降负债率?一方面加快销售回笼资金,另外,借新还旧,借长债还短债,实在解决不了就卖资产、卖项目、卖股权。

不能说的负债率

  同策咨询研究部总监张宏伟指出,由于房企加杠杆的资金周期一般为2年左右,也就是说,始于2015年年中的房企加杠杆资金,将会在2017年下半年开始到期。

  目前存量地产债规模超过2万亿元,2018、2019年将分别有5000亿元左右存量债到期。海外债券到期压力也逐渐增多,未来3年待偿债券超过350亿美元。前期融资产生的大量债务逐渐到期,国内融资何时放松尚不可知的背景下,房企债务偿还问题将浮出水面。

  房企上一次遭遇负债高峰是在2014年。据WIND统计显示,当年有135家A股上市房企负债率则升至76.60%,为14年来最高。

  彼时递交IPO申请书的万达商业,负债率只有52%。2年过去,房企的负债率再度站上高峰。同花顺(57.000, 3.21, 5.97%)数据显示,截至二季度末,2016年上半年,沪深两市137家上市房企负债合计超过4.33万亿元,同比增长24%。超百亿元负债的房企59家,占比43%,超300亿元负债的房企32家,占比23.3%,其中,万科、绿地控股(7.500, 0.00, 0.00%)、保利地产(9.890, 0.00, 0.00%)、华夏幸福(32.160, 0.17, 0.53%)、招商蛇口(19.260, 0.28, 1.48%)、首开股份(11.010, -0.04, -0.36%)和泛海控股(8.110, -0.05, -0.61%)负债更是超过1000亿元。

  如果说2016年高价地是房企写字楼出租加杠杆的主要原因,那么今年不愿错失土地储备机会,是房企一边去杠杆一边紧抓融资的动力。据不完全统计,上半年35家典型房企拿地总建筑面积约14526万平方米,金额约7842亿元。

  进入8月份以来,先后有融创、雅居乐、绿景中国等发行美元债,利率均高于旭辉美元永续债,然而旭辉却没有选择发行美元债,上述业内人士预计是为了不纳入上市公司负债。

  克而瑞数据显示,在已公布2017年度销售目标的品牌房企中,大部分上半年已完成过半业绩任务,平均年度目标完成率达59%,显示出尽管上半年调控形势严峻,大型品牌房企的销售业绩并未受到过多影响。其中,碧桂园、融创等房企均已完成过半业绩。

  行业集中度正在史无前例地提升。从销售金额看,前10强房企的市场份额占比达26.6%,前100强房企的市场占比58.1%。以销售面积计算,前10强的市场份额占比达15.8%,前100强的市场占比达33.2%。

  值得关注的是,一些过去排名靠后的房企今年上半年业绩排名位次上升不少。如中梁地产,去年在克而瑞公布的房企销售排行榜中排名40位,今年上半年已升至26位。该公司抓住三四线城市销售机遇,以周转快的小项目在各地市场胜出,一名业内人士透露,“连碧桂园都怕他们”。

  今年6、7月份,尽管多地楼市成交降温,但青岛、宁波、沈阳等地的土地市场上,众多品牌房企依旧活跃,房企在重点二线城市及其周边三四线城市的土地热情依旧。旭辉董事长林中就曾说过,会持续关注**二三线城市的拿地机会。今年1-7月份,旭辉已经拿了45幅土地,超过600万平方米建筑面积。

  克而瑞的数据显示,今年6月,40家房企写字楼出租公开市场拿地量价齐升,成交建筑面积环比增长33%,成交总价环比增长44%。此外,40家房企平均楼板价达6732元/平方米,环比增长8%。在重点城市调控政策收紧的背景下,房企拿地补货依然保持积极态势,在一二线城市拿地积极。6月,40家房企在一二线热点城市的拿地金额占比达84%,拿地面积占比达75%。

  持续拿地同时,房企写字楼出租负债率居高不下。Wind数据显示,今年一季度末,申万一级行业里的129家上市房企里,有101家的资产负债率超过50%,其中61家超过70%。

  张宏伟指出,伴随供应量增加与回笼资金压力,房企已在2017年年中降价开售。本轮楼市上涨幅度较大的中高端楼盘以及高价地频出的板块,极有可能率先降价,市场也将进入降价周期,**客开始退场,**城市周边城市也会降温。市场将回归以居住和改善为主的市场,或延续到2018年上半年。

  去杠杆趋势不变

  房企融资收紧始于2016年4季度,由于公司债收紧,地产债券发行量和净融资额仅为3季度的30%。2016年11月以来,地产公司债仅发行29只,今年2月以来“零发行”。

  2017年4月10日,银监会再度收紧房市融资渠道,强调防范房地产领域风险,要求分类实施房地产写字楼出租信贷调控,加强房地产写字楼出租押品管理。房企由此转向海外发债。

  债券融资收紧同时,银行向地产企业发放的贷款也在下滑,包括个贷和开发贷都受到严格控制。针对房地产开发贷,在2016年2季度就已明显减少,3季度房地产开发贷款余额7.04万亿元,较2季度末净减少300亿元,4季度也仅新增700亿元。

  2016年地产企业通过信托贷款、私募基金等非传统渠道的写字楼出租融资规模快速上升。2016年前三季度,房地产信托发行量接近5000亿,存量新增651亿。2016年全年基金子公司资管产品投向地产领域约880亿元,是2015年的3倍。但2016年末,银监会对16个热点城市开展金融机构房地产相关业务专项检查,包括首付贷款、开发贷、银企合作、理财及信托等。今年2月中旬,基金业协会叫停了16城私募、资管计划**房地产开发企业项目,开发商常用的融资方式将受到重点监管。随着通道业务监管升级,地产企业融资规模预计明显压缩。

  第三方机构统计,2017年以来,内地房企写字楼出租共发行海外债券13只,累计金额46.4亿美元,较2015年1-2月总额还要多出一倍。

  上一波地产调控后海外发债也出现过激增,同比增加超过1倍。从融资成本看,2016年海外地产债平均票息低于2015年,但随着人民币贬值及美元进入加息周期,海外发债成本开始反弹,万科、绿地、碧桂园2016年发行的几只票据息票均有抬升。在人民币贬值压力仍存、美元债融资成本上行下,房企选择海外融资,主要是受国内融资收紧驱动。 

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