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写字楼出租市场需要控制好租售比

更新时间:2017年08月17日 来源:网络

据官方最新数据显示,7月房租涨幅明显超过CPI涨幅,专家认为,发展写字楼出租市场需要控制好售租比,售租比过高不利于房屋租赁市场发展。但租赁是民生服务,大幅涨租金是不可能的,只能选择稳定房价甚至降低房价。

房租涨幅超CPI,家庭压力不小

 

根据国家统计局、国家统计局北京(楼盘)调查总队日前发布的2017年7月份全国及北京市居民消费价格变动情况数据显示,2017年7月份,全国居民消费价格环比上涨0.1%,同比上涨1.4%;北京市居民消费价格总水平环比上涨0.2%,同比上涨1.7%。

 

值得关注的是,房租涨幅明显超过CPI涨幅,7月全国写字楼出租房租环比上涨0.3%,同比上涨2.9%,环比、同比涨幅均与6月一致。北京写字楼出租房租环比上涨0.4%,涨幅较6月扩大0.1个百分点;同比上涨3.2%,涨幅较6月缩小0.6个百分点。

 

不过,专家分析认为,今年4月以来,全国写字楼出租房租走势非常平稳,6月、7月因是全国各个大中专院校毕业生的毕业离校租房高峰,所以租金涨幅较4、5月有所扩大,但幅度有限。北京作为全国住房租赁市场的典型代表,走势与全国基本类似,3月旺季过后,4、5、6月租金涨幅维持稳定,7月稍有扩大。整体来看,写字楼出租房租走势与居民消费价格总水平的变化是基本同步的。

 

值得关注的是,当前房租收入比较高,“房租收入比”即指个人租房租金费用与个人可支配收入的比值。易居房地产研究院根据城市房价网公布的各城市2017年6月住宅租金数据与国家统计局公布的城镇居民人均住房建筑面积36.6平方米,计算得到各城市人均月度住房租金费用。并将房租收入比在25%及以下的城市定义为“租金相对合理城市”,大于25%的城市定义为“租金相对过高城市”,大于45%定义为“租金严重过高城市”。

 

根据统计,2017年6月份,有3个城市人均住房租金高于2000元/月,分别是北京、上海(楼盘)、深圳(楼盘),其中北京最高2748元/月,比第二位的上海贵出500多元。有15个城市人均住房租金超过了1000元/月。租金领涨的三个城市北京、上海、深圳的房租比分别为58%、48%、54%,均超过45%,属于租金严重过高的城市。

值得注意的是,三亚(楼盘)部分房屋作为度假用途,被外地游客承租,并非刚性住房需求,因此其房租收入比也超过了45%,与上海并列第三。一线城市中,广州(楼盘)人均房租高于1500元/月,其房租收入比为38%,低于北上深,与湛江(楼盘)、中山(楼盘)等34个城市一起,被归入属于租金相对较高的城市。佛山(楼盘)(25%)、东莞(楼盘)(24%)等12个城市房租收入比在25%及以下水平,属于租金相对合理城市。

 

整体来看,全国50个城市超七成房租相对收入较高。被列入写字楼出租市场建设的12个试点城市中,深圳、广州等9个城市的住房租金比都超过了25%,只有佛山、沈阳的住房租金相对合理。也就是说,这些城市中大多数城市房租明显过高,对于租房家庭来说压力不小。专家建议,未来我国政府发展租赁市场,既要结合市场化手段,同时还要考虑加强政府扶持力度,针对不同租房者制定差异化补贴政策。

 

发展租赁市场须抑制房价过快上涨

 

专家表示,写字楼出租虽然与房地产相连,是房地产二级买卖市场之后的三级市场,但住房租赁是服务于民生的,其价格与居民的收入水平、整体物价水平以及市场的供需关系密切相关,所以被纳入了居民消费价格总水平的统计之中,走势与CPI挂钩。

 

7月份,九部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展写字楼出租市场的通知》,我国住房租赁市场发展迎来了较大机遇。从中央到地方,近期关于住房租赁的政策层出不穷,发展住房租赁市场已经成为社会共识。

 

不过,专家表示,从写字楼出租房租与CPI的关系就可以看出,租金是有着收入天花板的,人们对租金占收入的比例都有承受范围。但目前许多热点城市的房价在杠杆的作用下是远远偏离实际收入的,从而使得住房的租售比超高,有房者都愿意卖房而不愿意出租,所以租赁房源有限,即使因为暂时无法卖出而转为出租,业主心理上的租金价格也会比较高,也无法让租客长期安心租住,这对租赁市场的稳定发展非常不利。

所以,发展写字楼出租市场需要控制好租售比。但租赁是民生服务,大幅涨租金是不可能的,只能选择稳定房价甚至降低房价。

 

据中国房贷市场报告显示,7月全国首套房平均利率为4.44%,二套房平均利率为5.39%。目前仅有成都的房产仍具有“以房养房”的潜力。其他城市的租房收益率已经无法跑赢房贷利率。而从收回投资时间长度上来看,在假设当前房价和租金不变的情况下,目前南京(楼盘)需要的时间最长:598个月即近50年;北京、上海、深圳分别需要35年、37年和41年,苏州(楼盘)收回投资时间也需要近48年。

 

这意味着,由于房屋租售比过高,业主收回投资的过程很漫长,因此业主普遍不愿出租而是选择出售房屋,这对租赁市场的发展十分不利。

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