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租办公室市场资本潮涌 政策为房企打开另一扇窗?

更新时间:2017年08月21日 来源:网络

  广州是租购同权,无锡、成都是人才落户,北京是共有产权,地方政策都指向房地产长效机制,大力鼓励住房租赁业务。

  “特别是在今年7、8两个月,中央和地方密集出台关于住房租赁的政策”。房东东创始人全雳指出,在调控的一年里,房企洗牌,未来并购会非常多,或者转型做资管等。

  业内人士认为,大力发展租办公室市场是经济脱虚向实的表现,而目前确实也有做租赁盈利的成功案例。SOHO中国今年半年报显示,上半年总收入16亿元,净利润8亿元,净利润率高达50%。而排名前50的房企,平均净利润率只有7%。

  原因在于,SOHO中国收入目前只有租金收入,全部来自于租办公室,因此销售额很低毛利非常高,从而导致净利高。

  近期,上海多家金融机构也掀起一股从资管角度切入租办公室市场的热潮。

     房企今后在土拍市场面对的租赁型用地非常多,不少房企意识到,今天不做租赁可能以后连拍地的资格都没有;如果不做租办公室,可能连留在市场的机会都没有了。

  房地产长效机制建立过程中,住房租赁市场以未知的**带出一个崭新的市场空间,最为敏感的资本,又是一番兵马未动,粮草先行的图景。

  资管市场潮起

  租赁市场发展的金融端空间被各方关注,基金券商最关注的是租办公室类的Reits产品。

  包括一些基金,从过往的产品端发金融产品,到直接在土地端**,以及设计重资产**。此前租赁物业的土地价格一般比较便宜,基金对于租赁物业的回报率不高,一般在5%左右。基金的前期介入,对于后续金融化等机会的挖掘都很好,更有机构愿意在后端提供贷款支持,从直接进土地再到进入金融化提供空间。

  车阳认为,如果产品做到价格低的话,很有可能探索出以后租办公室类Reits的路径。

  租办公室运营金融化属性渐显

  这一轮大力发展租办公室市场,对于那些此前布局了长租**的房企,优势会明显一些。房企更愿意把自持的部分让渡利润空间,利润已经体现了的,也有愿意以成本价较低溢价甚至持平来做退出或者做金融化。

  中央和地方在短短两个月之内,密集推出十余个支持租赁市场的政策,释放出明显的信号——即未来开发商参与拍地很可能要与持有或运营的租赁规模挂钩。住建部近期文件中也明确指出,住房租赁会纳入今后的企业工商登记类别中,试行准入机制。

  这表明,在长效机制下,炒地、炒楼的窗口已经向房企关闭,传统的开发-销售模式或将改变。而政策又打开了租赁这一扇窗,房企今后在土拍市场面对的租赁型用地非常多,不少房企意识到,今天不做租赁可能以后连拍地的资格都没有;如果不做长租**,可能连留在市场的机会都没有了。

  一家房企人士指出,房企买卖土地的参与机会将越来越少,今年是真正考验开发商的一年。“上海近期两块租赁房用地的竞得者都是国有企业,可见民企的生存压力更大,也会催生更多金融属性的发挥,比如融资创新。”

  目前对于群租房的二房东现象,北京已明文禁止,上海则还存有灰色地带。全雳认为,一旦市场上只有租赁用地卖,群租房的二房东好日子就要结束了;但另一方面长租**合法合规的二房东,政府是鼓励的。

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