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并购整合与资产管理浪潮涌动:地方AMC初现写字楼出租股东

更新时间:2017年08月21日 来源:网络

为更多地获取金融实力,并更大程度参与到并购重组中,房地产企业正以设立和参股资产管理公司的形式,来进入该领域。

8月16日,招商局、中国平安等共同设立了资产管理公司——深圳市招商平安资产管理有限责任公司(简称“招商平安资产”),并与有关合作方签署了百亿不良资产基金合作。考虑到近年来房地产不良资产规模持续上升,招商局旗下的房企招商蛇口被认为很容易从中分得一杯羹。

在此之前,蓝光发展独资成立了资产管理公司,用于更好地布局存量资产管理。协信和建业的尝试与招商局类似,参股资产管理公司,涉足不良资产处置领域。

四大国有资产管理公司早就成立了写字楼出租房地产公司,涉足该领域,但房企布局以处理不良资产为主的资产管理领域,目前看来才刚刚开始。

尽管这些资产管理公司的注册资本规模、业务重心都不甚相同,房企所占股份也不一致,但分析人士指出,这反映出写字楼出租房企在存量领域进一步深耕的意愿——既包括传统意义上的资产管理和升值,又包含在并购重组领域的巨大野心。

加持金融实力

上海易居研究院智库中心总监严跃进表示,写字楼出租房企涉足这两类资管领域,契合了两个重要的大背景:其一,后交易市场规模越来越大,不动产的管理、改造、增值空间巨大,目前这一市场仍处于蓝海阶段;其二,房地产行业竞争加剧,并购、重组的规模不断加大,强大的资金背景和金融实力,对于获取优质资产至关重要。

随着写字楼出租存量市场的扩大,以及部分城市限购、限售等政策的推出,房企越来越注重存量资产的管理,并将其与“轻资产”战略相结合。很多房企旗下有该项业务,但成立资产管理公司的并不多。

按照严跃进的观点,做“轻资产”运营,会涉及众多金融工具的利用。设立或入股资产管理公司,有利于企业获取金融牌照,并更好地从事该项业务。他还认为,将该项业务独立出来,是房企业务转型的一个重要方向。

相比之下,并购市场的诱惑更大。

“只要看看这两年信达地产的拿地情况就知道了。”北京某房企金融部门相关负责人表示。信达地产是四大国有AMC之一——信达资产旗下的房地产公司,2016年实现销售额169亿元,但当年的拿地支出超过200亿。2015年以来,信达在上海、杭州、合肥、深圳、广州等城市获取多宗高价地,让不少老牌房企黯然失色。

除了借助上市平台进行融资外,信达还通过母公司输血,获得了大量资金,其中包括银行贷款、股权质押、增发等常规金融手段,以及借助基金进行股、债权投资等方式。

今年以来,信达地产还介入到淮矿集团的整体改制方案中,并有可能通过配股的方式,实现对淮矿地产(淮矿集团旗下房地产公司)的整体收购。而淮矿地产的预估价值为78.3亿,约相当于信达地产去年末净资产的86.9%。

这些眼花缭乱的金融手段,以及复杂的资本运作,令很多写字楼出租房企望尘莫及。

上述房企人士指出,除母公司强劲的写字楼出租资金支持外,国有AMC的背景,为信达介入企业改制(尤其是国企改制)带来了极大便利。信达不仅能从中获取优质资源,而且成本通常远低于市场价格。

除信达外,长城资产旗下的长城国富置业,华融资产旗下的华融置业,也都握有很好的金融资源。尽管公司规模尚小,但分析人士认为,随着房地产并购重组时代的到来,这类企业的空间会越来越大。

此外,以资管计划的形式在二级市场举牌,也是近年来一种常见的处理方式。2015年以来,宝能旗下的钜盛华就通过9个资管计划,买入了大量万科股票。长城富国置业也通过相应的金融手段,参股了数家上市公司。

“国企混改过程中,有很多资产需要处置;一些遭遇经营难题的中小房企,也需要梳理资产。所以未来房地产并购重组规模一定会加大。”上述房企人士表示,对这些资产进行估值、清算,并参与并购、重组,需要较强的综合实力。

一些AMC也看到了其中的机遇。信达资产在2016年的年报中就指出,“股市汇市波动加剧、房地产泡沫、不良贷款、债券违约、地方债务问题、非法集资等风险点有所增多……在防控风险的大基调下,作为化解金融风险的专业机构,金融资产管理公司通过发挥专业所长,将继续处在战略发展机遇期。”

严跃进表示,AMC的金融实力强大,获取资源的能力也较强。但除了部分大型房企外,多数房企的资金规模小、金融实力不强、背景不足,在并购市场(尤其涉及国有资产)的话语权并不大。因此,涉足AMC,可以很好地弥补这种短板。

据悉,当前试水AMC的房企数量并不多,对于未来能否成为趋势,受访者普遍认为尚需观察。但就现阶段而言,随着并购整合时代的到来,以及地方AMC的不断成立,房企已经迎来很好的介入时机。

AMC的“新面孔”

资产管理公司又称AMC(Asset Management Companies),从业务性质看,主要分为两类。一类是指商业银行、投行、保险公司、证券公司等机构进行的一般意义上的资产管理业务。近几年来,房地产作为不动产也被纳入到资产管理的范畴中。

另一类业务主要指处理不良资产,业务类型包括并购重组、资产评估、清算等。根据标的的不同,又分为金融类和非金融类资产。法律上对这类公司的资本金规模有所要求,其业务范围也需要监管层审批。目前我国共有信达、东方、长城、华融四大国有资产管理公司。

从公开消息来看,蓝光发展成立的资产管理公司属于前者。这家名为“成都蓝光资产管理有限公司”的企业由蓝光发展的控股子公司成都和骏投资有限公司100%出资,注册资本为1000万元,经营范围为“资产管理”。

蓝光在公告中指出,设立该公司是“为了依托蓝光发展现有的地产、现代服务业及医疗业务板块进行产业并购,将写字楼出租不同资金条件和不同技术、管理能力的资源组织起来,拓宽项目渠道,并与公司现有业务产生协同效应”。

这也被认为是蓝光计划在资管领域发力的表现。蓝光发展曾在2015年借壳迪康药业上市,其对医疗业务的布局一直在加码。此外,母公司蓝光集团旗下还有在新三板上市的物业管理公司嘉宝物业。因此,在存量房市场的物管和增值服务领域,蓝光有继续做大的客观条件。

公告还显示,该资产管理公司计划从事私募投资基金业务,目前正在向中国证券投资基金业协会履行相关登记手续。

相比之下,招商局和建业地产涉足的资管领域更为庞大。招商平安资产的注册资本为30亿元。招商局、中国平安、深圳投资控股、中证信用分别持股51%、39%、8%、2%。招商平安资产董事长由招商局集团金融事业部部长张健担任。

张健在当日接受21世纪经济报道记者采访时表示,“招商平安资产定位是以不良资产为核心的大资管业务,希望能够利用3-5年的时间办成国内最好或最有特色的地方资产管理公司。”这也是广东省的第三家地方AMC。

建业参股的AMC名为河南资产管理有限公司,注册资本为50亿元。建业出资2.5亿元,占总股本比例5%。其他主要合资方中,河南投资出资额为19.5亿元,占股39%;大河传媒、国投资产、河南中原高速、中原信托及中州蓝海各出资5亿元,各占股10%。

该公司的主要业务包括:不良资产收购、管理和处置;投资及资产管理;私募基金管理;股权托管管理,受托资产管理;企业破产、清算等管理服务;参与兼并、收购、重组;投资、法律及风险管理咨询和顾问等。这也是河南第二家省级AMC。

建业称,参与组建合资公司,可有效对接河南省内优质金融资源并进行深入合作,从而扩大服务范围,为集团业绩增长和战略实施提供助力。

近年来,监管层对于防控金融风险的要求不断强化。从2013年首家地方资产管理公司成立开始,AMC的市场准入门槛不断降低,越来越多的省级AMC纷纷成立。

正如河南资产管理有限公司的直接出资方多达9家,在此过程中,除传统的金融资本之外,很多社会资本介入AMC中,房地产资金就成为其中的“新面孔”。今年6月8日,重庆市第一家混合所有制、第二家拥有银监会AMC资质的地方资产管理公司——重庆富城资产管理有限公司成立。其中,协信以5.25亿的出资额成为四大股东之一,持股比例为35%,并列第一大股东。

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