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调高商务中心出租销售目标36% “小心驾驶”后的龙湖式提速

更新时间:2017年08月22日 来源:网络

在房地产界,龙湖地产是一家不多见由女性领导人掌舵的品牌房企,其发展路径也极具女性领导者色彩。在房地产大周期下,龙湖就像个老司机小心开着车,向来强调稳健,“小心驾驶”。时有困惑,也有果断提速。

以“稳健”风格著称的龙湖地产近两年连续上调了商务中心出租销售目标。

8月16日,龙湖地产公布最新财报显示,2017年上半年,公司实现合同销售额926.3亿元,同比增长140%;商务中心出租销售单价15567元/平方米,同比增长3.2%。

与此同时,在2017年中期业绩会上,龙湖对外宣布将全年商务中心出租销售目标从1100亿上调36.36%至1500亿元。这是龙湖自上市以来,第二次调高商务中心出租销售目标。第一次是2016年,从620亿上调21%至750亿元。

在房地产界,龙湖地产是一家不多见由女性领导人掌舵的品牌房企,其发展路径也极具女性领导者色彩。在房地产大周期下,龙湖就像个老司机小心开着车,向来强调稳健,“小心驾驶”。时有困惑,也有果断提速。

龙湖集团董事长吴亚军在中期业绩会上表示,“从中长期来讲,我们对这个行业充满信心,要抓住时代的机遇。但是从短期讲,需要小心操作,因为行业还是会呈现出周期性和政策性,当遇到政策调整的时候,一家企业从微观上要‘小心驾驶’。”

 

龙湖式提速

在多元化布局之后,2016年以来,龙湖整体商务中心出租规模开始提速。

2017年中报显示,期内凭借聚焦高能级城市群的纵深布局和精准定位的多元产品,以及积极前置供货,龙湖地产实现合同销售额926.3亿元,同比增长140%。分区域看,环渤海、长三角、西部、华南及华中区域的合同销售额分别占集团合同销售额的32.7%、30.4%、25.1%、10.6%及1.2%。在贡献销售的24个城市中,有14个名列当地市场前十(上市后,新进入的厦门、大连、济南、宁波从零进入当地市场前十)。

期内,集团营业额185.9亿元,归属于股东的净利润为44亿元;减除少数股东权益、评估增值等影响后的核心净利润为28.4亿元,同比增长18.6%。集团的盈利能力持续提升,核心税后利润率由上年同期的13.9%上升至17.5%,核心权益后利润率由上年同期的13%上升至15.3%。集团物业发展业务实现营业额165.9亿元,交付物业总建筑面积141万平方米。

从房地产多个周期来看,销售和拿地节奏决定了一家企业的规模速度。龙湖集团CEO邵明晓在中期业绩会上表示,上半年公司拿地总权益面积646万平方米,销售额926亿,回款表现较好。主要原因在于去年下半年,公司已预判到今年市场状况将是前高后低,所以对今年供货节奏做了相应调整,把三季度的供货都提前到了上半年。因此,整个上半年的销售非常好,恰好又赶上在目标城市有合适的土地供应,所以就买下了。

对于此次销售目标提升,龙湖方面表示,其背后逻辑是:1500亿元目标系龙湖主动战略选择,符合其对市场长期冷静判断和当下实际发展情况。长期来看,公司对中国经济看好,对地产也保持可持续发展心态;中短期策略上,龙湖预判到下半年市场不确定性,上半年供货前置,大客储强体验高转化;下半年,龙湖销售相比上半年合理放缓,跟随市场节奏铺排供货营销。

此外,龙湖方面还表示,仍将严控回款、负债表现,保持高盈利能力和低费效(上半年龙湖销售增加,核心盈利增幅提速至18.6%)。从拿地表现看,其提前布局商业地产也成为优势。龙湖方面提供的数据显示,40个项目里不少都带“天街”系产品,因为这类土地拿地门槛高,竞争者数量相对少,龙湖通过这种方式获取,可以控制土地成本。

周期式波动

房地产是一个颇具周期性规律的行业。龙湖作为一家从重庆大本营走出来的房企,纵观其发展路径,整体也呈现出曲线式波动增长。这其中,除了受自身战略制定影响,也受到市场周期、拿地、出货等因素影响。而在房地产多轮周期发展中,行业已经历多轮洗牌。龙湖在这其中,整体表现“并不盲从”,偶受周期波动,但自身战略坚定。

1993年,龙湖地产有限公司在重庆创建。2006年,吴亚军决定迈开全国化步伐后,龙湖地产进入规模高速增长期。2003年,龙湖销售额仅有10亿元,但2007年已突破百亿,5年内增长10倍。2008年115亿,2009年达到183亿,2010年飞升至330亿,2011年为382.65亿。这几年的增速业内罕见。

然而,在2012年开始到2016年这四年间,除了自身管理调整以外,龙湖也受到市场周期波动影响,整体排名和增速开始放慢。

克而瑞研究中心发布的房企销售金额排行榜中,龙湖地产在2012-2015年间销售额从400亿逐步攀升到超过500亿,行业排名位居11-15间波动。2016年以858.1亿元位居13。而在今年前7个月销售榜单中,龙湖地产以1029.3亿元的销售金额冲入前10,位居第8。

也就是说,2012-2016年这四年间,龙湖地产都处于“小心驾驶”阶段。当时,一些房企开始采用合作开发、收购等方式加速规模扩张,但龙湖仍然坚定少量并购和合作,这也曾引发内部争议。

2017年6月,龙湖集团副总裁袁春在蓝筹地产年会上系统阐述了千亿龙湖的战略规划。袁春表示,龙湖在短周期里未必会是赢家,但是在长周期里一定是赢家。龙湖会管控负债率,坚持低成本的融资,这要通过创新运营能力去加强。袁春还表示,在房地产市场有天花板的情况下,房企新房开发难度不小,在新房以外还能做什么是目前房企普遍面临的问题。

从吴亚军提出“有质量的增长”开始,龙湖似乎进入了韬光养晦阶段。每年不断新增持有物业,涉足长租公寓和联合办公等创新业务,以及合作开发项目的不断增多,都成为龙湖战略的新方向。如何安全穿越周期,是龙湖近年来思考的重点。

另外,21世纪经济报道记者还注意到,在2016年财报中,龙湖地产出现了“合作开发”这一提法。具体表述是:在整合加速,变局复杂的市场中,集团继续坚持稳健的财务管理策略,在保持公司稳健的财务状况和负债率水平的同时,通过外部合作及二级市场收购等方式,控制拿地成本、减少资金占压。

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