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万达后又一轻资产转型 轻资产模式解析

更新时间:2017年08月23日 来源:网络

2017年夏天,万达城卖给融创、把酒店资产卖给富力,促成了一个仓促的转身和一次彻底的告别——万达彻底告别了房地产。

 

万达之后,SOHO中国宣布整售上海、北京的3处SOHO物业资产,这也是第一次整售北京的物业项目。

和靠资源赚钱的房地产最大的不同是,这些轻资产公司要靠能力挣钱。并不是所有的人都有资格做轻资产,只有有能力、有品牌的公司才能做。因此现在对于万达和SOHO来说,最大的任务是在不同业态的经营管理上达到世界一流水平。

 

都是抛售房地产,那么两者的轻资产是一回事么?

 

万达为什么要做轻资产?王健林表示,房地产高利润时代已经过去,重资产模式虽然还能发展,但难度在加大,要快速扩大规模,就要转型轻资产。并且王健林表示5年以后,万达广场将不再有重资产项目。

 

其实,万达卖掉酒店资产,但保留了酒店管理公司,万达酒店管理公司是中国本土最大的高级酒店管理公司,万达卖掉的酒店以后仍然归它管;万达卖掉了万达城91%的股权给融创,但是万达依然是万达城品牌拥有者和经营管理者。

 

简单来说就是用别人的钱投资万达广场,而由万达输出品牌管理。根据统计,目前已开业的205个万达广场中有31个是轻资产项目,占比约15%。

 

除了商业管理公司之外,其他公司瞄准的都是处于快速增长期的文旅市场,中国的消费升级运动将会催生一批文旅产业巨头,万达的这几家公司都是行业里最有竞争力的选手。王健林把这种叫做投资类万达广场。

 

对于潘石屹来说,SOHO 3Q相对比较简单,租别人的场地去装修、设计然后出租,而排除合作、输出管理等其它模式”。值得一提的是,搞合作开发、输出管理和品牌等,正是王健林一向倡导并已在践行中的轻资产模式,潘石屹表示,不看好这种模式的很大原因就是“不好算账”。

 

出售资产的目的是为了让公司变的更轻一些,公司判断重资产将来价值提升不是特别高,而租金回报也很低,所以基于对现在市场的考虑,SOHO中国选择出售一些联合办公物业。同时,SOHO 3Q属于轻资产,其价值提升空间非常高,出售资产,拓展SOHO 3Q,可以使业务轻重结合。

 

在潘石屹看来,租金回报率低于3%,或可实现其资产增值收益,而出售资产获得现金后,这些资金主要用于偿还贷款,降低负债,尤其偿还境外贷款,规避汇率风险,另外的目的就是向轻资产转型,拓展SOHO 3Q。

 

据潘石屹透露,SOHO 3Q对外拓展有几个原则,除了一个中心联合办公租赁面积不得低于4000平方米外;在租金方面,要控制租金成本,确保拓展的每一个中心将来都是盈利的。

 

根据SOHO中国公布的数据,目前共开设19个SOHO 3Q中心,约17000个工位,平均出租率约80%,已经成为北京和上海最大的联合办公品牌。最近,潘石屹已经启动了北京、上海、南京和杭州四个城市招标联合办公租赁程序,同时,潘石屹正在广州、深圳等各地考察共享办公市场,试图拓展SOHO 3Q。

 

 

那么为什么这么多地产商争相转型轻资产呢?

 

重点发展中小城市

 

在区域的选择上,由于重资产主要看房价,销售利润高才能投资,所以难以进入三四线城市发展,但轻资产模式不需关心房价,只要城区人口够多,租金回报比合适就可以做。在这样的背景下,万达可以进入大量三四线城市。

 

相对于一二线城市天价的土地、已经过热的市场,三四线城市土地价格相对便宜,现在去还能选到中心地段。按照万达的经验,一个四五十万人口的三四线城市,完全能承载一个大型万达广场,而且这里消费者的忠诚度往往更高。从租金回报比看,一二线城市可能不如三四线城市项目,因为地价更贵、投资更大。

 

轻资产快速扩大规模,还能产生边际效应。以万达院线来说,它的影城多数开在万达广场里,万达广场发展速度快,院线发展速度就快;万达正在做的宝贝王,如果按照万达广场的发展速度,很快就能成为全球最大的儿童娱乐企业;另外,万达广场数量扩大,还能为万达做O2O、互联网金融等带来更多资源。

 

管理模式的改变

 

“万达商业地产转向轻资产,不是大家想象的那样忽然华丽转身,而是一步步做出来的”,王健林透露,从标准模块、信息化的商业管理到建立融资管道,万达已经折腾了一年多。

 

轻资产首先要建立标准模块。重资产模式下,万达考核地方公司主要看利润,到各地发展主要看房价,而轻资产的考核目标主要看成本和租金。因此现在的轻资产项目做不做从过去由发展部门牵头,变成由商业管理公司决定,需要建立一套各地租金的测算模型。

 

万达工程管理和商业管理模式也进行重大改革,分别推出了省时省力高效的“交钥匙工程”和高度的信息化智能管理平台。

 

万达做轻资产,钱从哪来?王健林表示,除了外部的基金、保险等机构投资者,万达正在建立内部融资管道。万达成立自己的电子商务公司、收购了快钱支付公司,这两家公司都在做全新的理财产品,采用众筹方式为万达广场融资。

 

至于退出机制,万达想好了两种方法:资本化或卖掉,万达的理财产品就是准REITS,即使届时不做REITS,5年后广场成熟了,租金比较高,也会卖个好价钱。5年后,万达商业地产轻资产将实现两个战略目标:一是开业400个至500个万达广场,二是净利润的三分之二要来自租赁收入。

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