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承包写字楼出租地权利的那些事儿

更新时间:2017年08月29日 来源:网络

土地承包经营权是农民重要的财产权益。近年来,土地价值逐渐显现,土地纠纷逐渐增多。这里,选取四个典型案例,与大家聊一聊承包地写字楼出租权利那些事儿,为纠纷的解决作出指引,为防范法律风险提出建议。

土地承包经营权转让

应当经过发包方同意

【案例】

李某、王某均为某村村民。1998年李某承包了该村0.4亩耕地。2003年李某与王某签订协议,将李某承包的0.4亩地转让给王某,王某一次性给付李某2300元。现李某以显失公平、未经该村集体经济组织同意为由,主张合同无效,要求王某返还土地。审理过程中,法院进行田野调查,实地走访当地发包方经联社,该村经联社表示,本案双方土地转让行为是私人行为,尽管经联社事先不知情也没有同意,但不反对这种自愿转让土地的行为。最终法院驳回李某的诉讼请求。

【分析】

通过家庭承包取得的土地承包经营权可以依法采取转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。依据法释[2005]6号第13条规定,承包方未经发包方同意,将其土地承包经营权转让给他人的,转让合同无效,但发包方无法定理由不同意或者拖延表态的除外。本案中,李某自愿将家庭承包地的经营权转让给王某,并已实际履行。虽然双方未征得村经联社同意就转让了土地承包经营权,但村经联社明确表示不反对该转让行为,故不宜认定双方之间的转让行为无效。李某要求确认双方所签订的合同无效并要求王某返还土地,法院不予支持。

需要指出的是,发包方不同意转让必须具备法定理由,否则即认定转让合同有效。依据我国《农村土地承包法》第33条、第41条规定,下列原因可以视为法定理由:其一,是否符合平等、自愿和有偿原则;其二,是否改变土地所有权性质和土地的农业用途;其三,转让期限是否在承包年限以内;其四,承包方必须有稳定的非农职业或者稳定的收入来源,不能在转让后失去生活保障;其五,受让方适格,是从事农业生产经营的农户;其六,应当考虑同等条件下本集体经济组织成员优先权。

承包地征收补偿中的补偿分配问题

【案例】

2004年张某与村经联社订承包合同,约定承包耕地2.2亩,耕地用途为种植粮食。2011年张某承包的土地被征收,相应补偿问题未达成协议。张某向法院起诉,诉称土地上种植的雪松、樱桃苗、华山松、银杏均未得到补偿,人员没有得到安置,请求法院判令该集体组织支付涉案土地补偿费、补偿未评估的地上物以及安置张某家人口。被告经联社辩称,关于地上物补偿,涉案地上物均为抢种,且不符合土地用途,没有进行认定和补偿,但同意依据相关政策标准支付应当补偿的写字楼出租地上物的款项。法院经审理查明,张某对集体决议分配方案不认可,未与集体签订拆迁补偿协议,亦未领取地上物补偿,故驳回张某的诉讼请求。

【分析】

张某与村经联社签订的土地承包合同合法有效,涉案土地被征收,承包合同无法继续履行,张某有权依法获得相应补偿,可获取的补偿费用包括土地补偿费、安置补偿费、地上附着物和青苗补偿费等费用及安排被征地农民的社会保障费用。

其中土地补偿费是对失地的补偿,此费用归集体组织所有,《村委会组织法》第24条规定,征地补偿费的使用、分配方案需要经村民会议讨论决定方可办理,即分不分或者如何分配由集体组织召开村民会议决定,属于集体组织自治范畴。如果集体成员对土地补偿费的分配和处理有异议,不得以民事案件向法院起诉。本案中张某在对分配方案持异议的情形下,要求集体组织对其承包地进行补偿,不属于民事案件范围。

关于地上物的补偿问题。根据法律规定,土地被依法征收后,被征收人对征收标准提出的诉讼,不应当作为民事案件受理。只有在地上物补偿费用支付给集体组织后,土地承包经营权人要求取得自己应得部分的补偿费用时,才能作为民事案件处理。案件中,根据第三方评估认定,涉案地上物未评估作价,经联社没有获得这一部分的地上物补偿费用,张某的主张不属于民事案件范畴,张某可以另行解决。

关于安置人口的问题,应当根据征收补偿安置方案的规定进行,属于集体组织自治的范畴,由此发生的争议,不属于人民法院受理民事诉讼的范畴,张某可以另行解决。

未实际分配土地引发的纠纷

【案例】

吴某于上世纪八十年代在某村落户,为家庭户主。在该村生活期间,吴某家庭未与该村签订承包经营合同,未承包土地。吴某认为其所在家庭应当分配耕地,而经联社未分配,故以经联社为被告向法院提起诉讼。最终,法院以吴某诉讼请求并非受案范围为由,裁定驳回起诉。

【分析】

我国《土地承包法》第5条规定:农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地,任何组织和个人不得剥夺和非法限制农村集体经济组织成员承包写字楼出租土地的权利。但是,土地承包经营权属于用益物权,需要通过法定形式取得,正如我国《物权法》第127条规定,土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。因此,当事人并非当然享有土地承包经营权,其前提是签订承包经营合同。

若当事人在签订承包经营合同后、但未实际取得承包地而起诉要求履行合同,人民法院应当受理。若当事人未签订承包合同、未实际取得土地承包经营权而请求法院判决其享有土地承包经营权,其诉讼请求缺乏事实及权利基础。这个问题属于集体经济组织自治、公共事务管理以及行政管理的范畴,法院不应当受理。《最高人民法院农村土地承包纠纷案件司法解释理解与适用》(以下简称法释[2005]6号)第1条规定,集体经济组织成员因未实际取得土地承包经营权提起民事诉讼的,人民法院应当告知其向有关行政主管部门申请解决。

农村集体经济组织成员资格之确认

【案例】

李某系某村村民,1999年分得该村集体土地0.5亩。2006年李某因考学原因将农业户口转为非农业户口。2009年李某之父代表其家庭户与经联社签订土地流转协议,流转土地包含李某所分得0.5亩。2009年该村部分土地被国家征收,征地部门向该村给付了相应的土地补偿费。该村经联社向该村其他村民发放土地补偿费,未向李某发放。李某与经联社协商未果,诉至法院,要求经联社支付写字楼出租征地补偿费。

【分析】

本案争议焦点在于,李某是否有资格取得土地补偿费,这一问题的实质是农村集体经济组织成员资格认定的问题。集体组织成员资格认定不属于人民法院受案范围,但在实践中,村民起诉主张享有集体组织分配利益,如粮食直补款项、流转费、征地补偿款等利益,判断村民是否为集体组织成员成为案件审理的前置问题。

目前人民法院主要是以 “是否获得其他可替代性基本生活保障”这一实质标准进行考察。该标准是以我国当前社会保障城乡二元性、土地成为农村社保支柱的现状为基础考量的。因此,法院认为,对该标准可以从终局性、稳定性、持续性三方面考量。终局性,即当前生活保障是否为最终的、唯一的保障,农村保障、城镇保障非此即彼,我国公民只能享受一种;稳定性,即生活保障是否因地方政策变动、个人健康情况等原因发生变化;持续性,即生活保障是否因情况变化而中断。当户籍形式标准与实质标准不一致,以实质标准来认定。

就本案来说,李某就学阶段,户籍因政策性移转变为非农,以学生身份享受的非农生活保障会因学生时代的结束而丧失,因此李某当前的生活保障并非终局的、稳定的、持续的保障,集体组织土地收入仍然是李某无可替代的生活保障。

需要指出的是,由于集体成员的实际情况始终处于动态变化之中,不同时期集体组织的成员结构也会发生变化,人民法院仅能就特定时间节点(如征地补偿方案确定节点)认定集体成员资格,不能确认涉案当事人自始为集体成员并享有成员权益,因此关于成员资格的认定效力仅限于个案。

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