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干货 | 众创空间的运营模式详解

更新时间:2017年08月29日 来源:网络

房地产商如何运营众创空间?这其实并不是一个很新鲜的话题。从2004年开始甚至更早,在全国范围的老厂房改造项目,在小编看来就是解决存量地产空间的商业模式。

 

从定义来看,联合办公模式指公司将写字楼或产业园拆分成独立的办公空间,进行对外出租,客户将共享办公空间及服务,使公司成为了新办公商业模式的温床。

 

众创空间”与产业孵化器类似,重点在于一个“创”,旨在为小微创新企业成长和个人创新创业提供低成本、便利化、全要素的开放式综合服务平台。具体的表现形式为创客空间、创业咖啡、创新工厂等。

 

 

众创空间的基本要素

 

1.资金

众创空间需要钱,当然不是需要房地产商全来埋单。资金来源渠道多种多样,包括自有资金、基金、第三方跟投、第三方主导、政府等等。当然,这里的合作模式也多种多样,希望地产商朋友们倘若开发运营真正属性的众创空间,还是应该以开放的心态多和各类机构合作。

 

2.政策

这里分为两个部分,第一个政策是大家都熟悉的政府政策。现在这个时候还真是好时候,全国各地政府对于众创空间的政府层面政策支持的确很给力。

另一个是关于入门政策考核政策,在我们的众创空间里,称为“毕业期限”。当然还有融资问题。这里也牵涉到股权稀释、退出期限、启动资金、占股比例等。空间的内部政策如果设计科学并执行到位,才能使空间有活力。

 

3.环境

环境分为硬件环境和软件环境。硬件环境比较好理解。装修的有点感觉,桌子板凳都配齐,再加上土豪电脑等。不过会经常忽略的是,你的众创空间所入驻团队的行业特性,比如是否要配比3D打印机等。

软件环境比较难理解。创业是什么?国家为什么现在这么鼓励大家创业?真的就是一场风吗?我认为我们的确是到了不创新不创业可能就要出大状况的时候。

所以软环境我们提倡的是在精神层面,更多鼓励创业者不怕失败、努力前进的心智。

 

4.资源

资源我们分为两大类:导师资源和市场资源。创业导师、精神导师,创业者们需要领路人。

市场资源也很现实,比如我们给很多工业设计领域的创业团队介绍相关的大型制造业企业,和他们对接。企业和创业者之间提前交流沟通,前者把自己对市场判断技术的瓶颈告诉创业团队,而创业团队也可以更早地理解市场变化和技术突破方向

 

 

众创空间的特点

 

1.开放与低成本:面向所有公众群体开放,采取部分服务免费、部分收费,或者会员服务的制度,为创业者提供相对较低成本的成长环境。

 

2.协同与互助:通过的沙龙、训练营、培训、大赛等活动促进创业者之间的交流和圈子的建立,共同的办公环境能够促进创业者之间的互帮互助、相互启发、资源共享,达到协同进步的目的,通过“聚合”产生“聚变”的效应。

 

3.结合:团队与人才结合,创新与创业结合,线上与线下结合,孵化与投资结合。

 

4.便利化:通过提供场地、举办活动,能够方便创业者进行产品展示、观点分享和项目路演等。此外,还能向初创企业提供其在萌芽期和成长期的便利,比如金融服务、工商注册、法律法务、补贴政策申请等,帮助其健康而快速地成长。

 

5.全要素:提供创业创新活动所必须的材料、设备和设施。

 

众创模式

 

模式1:活动聚合型   

以活动交流为主,定期举办想法或项目的发布、展示、路演等创业活动聚合。例如:北京创客空间、上海新车间、深圳柴火空间、杭州洋葱胶囊等。

 

模式2:培训辅导型   

旨在利用大学的教育资源和校友资源,以理论结合实际的培训体系为依托,是大学创新创业实践平台。例如:清华x-lab、北大创业孵化营、亚杰会等。

 

模式3:媒体驱动型   

由面向创业企业的媒体创办,利用媒体宣传的优势为企业提供线上线下相结合,包括宣传、信息、投资等各种资源在内的综合性创业服务。例如:36氪、创业家等。

 

模式4:投资驱动型   

针对初创企业最急需解决的资金问题,以资本为核心和纽带,聚集天使投资人、投资机构,依托其平台吸引汇集优质的创业项目,为创业企业提供融资服务,从而提升创业成功率。   例如:车库咖啡、创新工场、天使汇等。

 

模式5:地产思维型

由地产商开发的联合办公空间,类似WeWork模式。例如:SOHO 3Q、优客工场(UrWork)等。

 

模式6:产业链服务型   

产业链服务为主,包括产品打磨、产业链上下游机构的合作交流、成立基金进行合投等。例如:创客总部。

 

模式7:综合创业生态体系型   

提供综合型的创业生态体系,包括金融、培训辅导、招聘、运营、政策申请、法律顾问乃至住宿等一系列服务。例如:创业公社。

 

众创空间的盈利模式

 

主要的模式是“办公场地租金+增值服务

1. 写字楼“整批零租”获差价

2. 服务收费  会员制,配套设施使用,餐点饮料,活动场地提供,咨询服务(众创经验)

       1)投资回报

       2)周边地价溢价  

 

众创空间的核心价值

 

众创空间的核心价值不在于办公场地的提供,而是在于其提供的辅助创业创新的服务

各种形式的众创空间都在通过各自的方式,向创业者提供各种类别、不同程度的基础服务。这些基础服务包括但不限于:培训辅导、融资对接、活动沙龙、财务法务顾问等等。

此外,个别创业服务机构还自己设立天使或早期基金,有些能帮助初创企业进行鼓励、补贴的政策申请,有些还通过与第三方合作的方式提供工位注册的工商服务等。

 

现今国内联合办公的发展主要呈现了两大趋势:一是含有创业、产业孵化属性的众创空间模式,典型代表为毛大庆的优客工场和广州万科云工坊。二是以灵活性为主要特点的服务式短租模式,典型代表为SOHO3Q,其因租期灵活、配套健全在北京市场已取得良好反响。

 

典型案例一:毛大庆——优客工场

 

1)产品特色:为创业团队提供多重服务,旨在打造创投圈

 

毛大庆的“优客工场”属于个人创业团体模式的典型代表。是一个助力小公司创业的平台,其核心使命为帮助小公司创业降低成本,在风险环节减少其失败的可能性。其产品特色主要体现在以下几个方面:

一是区别于房地产开发商,其本质是一家互联网式的服务公司,是在“搭建一个办公的智能硬件”。二是区别于美国的共享办公,空间上,独立办公室的需求比开放工位的需求甚至更旺盛;费用上,低于美国共享办公。三是区别于传统的产业孵化器,入驻团队的使用时间可以延长。

 

2)运营模式:轻资产操作模式,盈利渠道多元化

 

毛大庆的创业团队会与手中持有存量物业的机构合作,例如毛大庆的老东家“万科,”同时为了弥补资金不足和提供更优质的服务,也不排除引入各类投资人的可能。其盈利模式为按照三个项目来收费,一是办公室的租金,二是提供各类服务的服务费,三是互联网未来的价值。

同时,优客工场还会为入驻企业提供“智能化办公处理器”的全方位服务,其中值得一提的是培训服务(导师晚餐会)。会成立创业培训学院,制定针对性的课程,并由经验丰富的导师予以辅导。我们认为,优客工场的吸引力除了诸如法务、人力方面的显性服务外,更关键的是其社交方面的隐性优势,企业之间开放的办公环境有助于多方交流,谋求新的合作机会。

 

典型案例二:SOHO中国—SOHO3Q

 

1)产品特色:租赁时间以“周”为单位,租赁机制灵活

SOHO 3Q是一款归属于潘石屹SOHO中国旗下,专门为短租需求打造的新型办公产品。其特色体现在租赁时间“短”的特性上,租赁时间以“周”为单位,租赁机制十分灵活。场地选择可以是一个办公桌,也可以是一个办公间。

 

2)运营模式:提供一站式办公服务,创业交流共享

  • 从客户定位来看,SOHO 3Q是一款服务于有短租办公需求的人士,如有临时短期办公、短期异地出差以及创业起步有创业交流的需求者。产品的定位其实以偏向北京、上海一线城市的高端办公且有短租需求的人士。
  • 从产品服务上来看,SOHO 3Q产品配套服务较为齐全,并且也有自身的特色。首先,借助互联网平台,提供一站式办公服务。其次,SOHO 3Q提供高质量的办公环境和贴心的办公服。最后,SOHO 3Q增加“创业交流共享”服务。
  • 从盈利点来看,目前主要有两个收入来源:一是办公座位的租金收入。二是提供办公服务收取费用。三是未来潜在的物业增值。

 

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