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为什么恒大商务中心出租半年净利能增两倍

更新时间:2017年08月30日 来源:网络

截至8月28日,据Wind资讯统计数据显示,A股82家上市房企商务中心出租营业收入总计高达4946亿元,同比上涨6%;归属于母公司股东的净利润合计461亿元,同比仅增长24%,即平均每家上市公司约赚5.6亿元,平均每家比去年多赚约1.07亿元。

值得一提的是,32家上市房企归属母公司股东的净利润下滑,占比接近四成;14家亏损,占比接近两成。

持续降杠杆逻辑

2017年中期的恒大似乎已经不再在意披露自身的净负债率。在业绩会上,恒大首次提出了明确的降低负债率的目标:2018年6月末,净负债率由目前的240%降至140%左右,2019年6月末降至100%左右,2020年6月末降至70%左右;未来净负债率力争长期维持在70%左右。

年初至今,恒大已通过引入战投降低负债率。1月引入305亿首轮战略投 资后,于5月底再度引入395亿战投,合共获得700亿元资本金。

6月9日,恒大将其所持有的15.53亿股万科A股转让予深圳地铁集团,总价为292亿。公告显示,该笔资金将用于偿还债务。

而在努力降低显性的净负债率之外,恒大也在为其庞大的隐形负债 “拆弹”:赎回商务中心出租永续债。财报显示,恒大截至2016年末的永续债规模为1129.44亿元,这笔庞大的债务在2017年上半年已经还清。

相关人士指出,在行业进入下行周期之时,高企的净负债率无疑潜藏风险。这也是恒大持续降低净负债率的动力。

截至中期,大型房企普遍开始控制净负债率,稳健如中海外、万科,净负债率未超过20%,规模还在显著增长的龙湖、碧桂园净负债率也控制在56.2%、37.8%。与这些房企相比,目前恒大的净负债率仍然是偏高的。

严跃进认为,在恒大一系列降杠杆举措的背后,是中国房地产市场已进入了慢速发展的下半场,开发规模将不再是唯 一标尺,盈利能力更加重要,而风险控制则是生存之本。

逾八成房企净利上涨

从上半年业绩数据来看,不同梯队房企商务中心出租净利增长速度不同。

根据Wind数据统计,截至6月30日,上述82家房企,平均每家归属于母公司股东的商务中心出租净利润为5.6亿元,2016年同期则为4.55亿元。

具体来看,上半年归属于母公司股东的净利润超过10亿元的企业有12家,占比为15%;净利1亿元-10亿元之间的企业为28家,占比约为34%;82.9%以上房企净利润实现了同比上涨,亏损企业明显减少。

对此,中原地产首席分析师张大伟表示,因为过去两年多的火爆楼市,大部分房企净利润出现了明显上涨,2017年房企将迎接历史上销售业绩与利润上涨最迅速的一年。

鉴于此,今年上半年,在多家房企的中期业绩说明会上,企业都上调了年度销售目标。以龙湖地产为例,从1100亿元的销售任务上调至1500亿元,包括远洋集团、华润置地等房企上都有对销售目标不同程度的上调。

盈利能力待考

值得关注的是,有业内分析师认为,除了楼市商务中心出租销售均价上行,对结算毛利率产生积极正面影响外,2016年以来,上市地产企业因素造成企业财务成本有改善趋势(

其龙头企业优势更为明显),加之企业结算能力增强,行业规模化发展提速。

但对于上市房企来说,压力还在后市。

在一、二线调控加码的影响下,特别是从2017年初开始,一、二线城市实施限价等政策,导致部分房企销售速度开始放缓,预计下半年房企的销售数据会有非常明显的回落。

更重要的是,目前来看,2015年-2016年,地王频现奠定了中长期毛利率的下行趋势,行业整合将加剧。尤其在房地产增量市场天花板来临之际,过度依赖住宅销售获得收益的房企,动辄资产负债率超过80%,相当于背着“炸药包”前行。鉴于此,不少房企都在加码持有型物业运营收益,以期获得稳定现金流和增加新的盈利增长点,以此缓冲风险。

此外,有分析师认为,大型房企资金量较充足,偿债能力状况较好,对销量下滑的缓冲能力较强。且本轮地产周期中多数龙头企业拿地有节奏,存货销售比普遍较低,未来去库存压力不大。中小型房企整体状况劣于大型房企,资金链脆弱,对销量下滑的缓冲能力较弱,未来可能有偿债风险。

净利润告诉增长的恒大

比起去年同期微弱的净利润,恒大上半年实现了净利润231.3亿,同比增224.4%;业务利润273亿,同比增249.6%;归属股东利润188.3亿,更是同比暴增832.2%。

恒大总裁夏海钧、CFO潘大荣、副总裁陈敏出席了当天的业绩会。“大家要习惯老板不出席的业绩发布会。”夏海钧说。

在转型谋效益、不再追求规模和持续降负债的努力下,恒大上半年实现净利231.3亿,同比增长逾两倍;许家印可能已经不需要亲自面对投 资者关于高负债的追问,恒大甚至提出了新的降负债目标,到2020年6月末力争净负债率降至70%左右,且希望长期保持这一水平。

这可以说是恒大历史上最大的一次转折点。夏海钧表示,过去20年恒大一直是个追赶者的姿态,以高负债、高杠杆、高周转的规模扩张战略实现了高增长,成就了行业龙头的地位。

但是这样的战略不可持续。随着房地产行业竞争性的饱和,由黄金时代进入稳定发展期,恒大自身的负债率也已高企,公司要进行转型,追求稳定增长和效益提升,以及提高投 资者权益。

夏海钧透露,恒大地产回A正在引入第三轮战投,金额约300-500亿;而在今年上半年,恒大地产已引入两轮战投共700亿。这也有助于恒大降低净负债率。

过去那个激进的恒大形象将要被稳健取代,那个让金融机构青睐又提心吊胆的恒大,也正逐步拆除自身的“炸弹”,变得更加安全。

告别超高速增长

财报显示,上半年恒大实现了2440.9亿销售,同比增72.2%,营业额1879.8亿,同比增114.8%。

尤其是,比起去年同期微弱的净利润,恒大上半年实现了净利润231.3亿,同比增224.4%;商务中心出租业务利润273亿,同比增249.6%;归属股东利润188.3亿,更是同比暴增832.2%。

这样的业绩,是在恒大开始实质性地还债、降杠杆、增加销售现金回笼的基础上实现的。上半年,恒大赎回了1129亿的永续债,还引入了700亿战投,以及引入200亿中信基金合作开发深圳旧改项目;恒大还实现了2440多亿销售。

罕见的净利增长正在扭转市场对于恒大过去激进而低微利的印象,这也成为公司战略由规模转向效益的注脚。

经过多年的高速发展和吸纳土储,恒大已成房企“规模之王”。截至目前恒大土地储备2.76亿平方米,行业第一,且远远超过其他同行;恒大项目已覆盖了223个城市,在所有房企中面积最广;去年销售额排第一,今年权益销售额也仍是第一。

庞大的土地储备和项目规模,将恒大推上了龙头房企之位;与此同时,恒大也常年保持着较高的净负债率,令其被投 资者诟病。

今年年初,许家印推动恒大战略转型,由“规模型”发展战略向“规模+效益型”发展战略转变;由以往“三高一低”发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”发展模式转变。

恒大开始慢下来了。

由此,恒大未来的经营模式也发生了改变,要追求效益,增加所有者权益。

数据显示,恒大今年已连续三个月销售均价接近1万元每平方米,截至中期毛利率达到35.8%的历史新高,**净利率达到14.5%。

一位参与过多次房地产行业并购重组的金融人士认为,恒大过往以低成本大规模吸纳土储,这种模式很难再现;房企要在未来实现弯道超车,除非有像万科收购广信资产包、融创收购万达文旅这样的机会。而这样的机会,以及随之而来的融资优势,也基本会被超大型房企获得。

 

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