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写字楼出租房租上涨遇上90后

更新时间:2017年08月30日 来源:网络

在有关写字楼出租租金收入比的文章中,我们观察到中国的大城市,特别是一线城市的租收比多在50%左右,这显然意味着较高的负担;而在对写字楼出租租金回报率的观察中,我们又发现,在房价与国外相当的情况下,国内租房价格很“便宜”。这个“便宜”似乎又暗示了涨价的可能。

写字楼出租租金上涨是长远趋势,但不会疯狂暴涨,短期内还可能下跌。

这种反差其实很正常。如果说租收比更多是一个属于租房者的指标,那么租金回报率则是一个属于投资者——包租公(婆)的指标。不过,它也客观反映了中国大城市房租与房价的背离度。这种背离意味着,不是房价涨得太快,就是房租涨得太慢。

那么,在官方一股脑推出租购同权、共有产权房、只租不售房,并且摆出一副将租房进行到底的姿态后,未来住房租金的走向会如何呢?

三、“90后”成租房主力军

国家统计局近日发布数据显示,7月份全国商品住宅销售面积同比增速大幅下滑至0.26%,几近零增长。与此同时,随着人口的持续导入,大中城市的租房市场需求开始激增,部分城市住房供应正从“重售轻租”转向构建“租售并举”态势。

有记者近期在几个一线城市调查发现,“90后”人群正逐渐成为租房主力军。有不少“90后”表示:“如果有房子能让我稳定地租一辈子,又何必买房呢?”

“爱独立也爱联合”的他们在租住需求上呈现出独特性,除了要满足居住外,还特别看重配套服务水平和社交功能。“不愿孤独”的他们,相对于租住传统民宅,更偏爱集中式长租公寓。记者在上海、北京、广州、深圳、济南等热点城市采访发现,长租公寓成为不少“90后”首选,不少品牌公寓的入住率达到90%以上。

在上海工作的陈凤表示,未来不一定非要买房,写字楼出租租房也是可以考虑的选择。“其实大家最担心的就是租房被不靠谱的房东坑,如果能有长期稳定的租房政策保障,租房是一个很经济的选择。国家正加快发展写字楼出租市场,并将出台相应法律法规保障租房者利益,未来选择只租不买的人会越来越多。”

房价过高、更在意生活品质、工作流动性大等因素是“90后”置业观发生改变的主要原因。

国家统计局数据显示,虽经历严格调(资料、团购、论坛)控,但7月份全国70个大中城市新房价格仍然上涨。其中,京沪房价同比涨幅近10%。

此外,工作流动性大,也让不少“90后”更乐于选择租房。在上海打拼的广东人黄豪说,现在年轻人很难长时间在同一个公司工作,工作地点也很难固定,如果城市配套公共服务跟得上,真正实现‘购租同权’的话,租房是更灵活的选择。”

由于大城市能够提供更好的就业机会和发展平台,是不少年轻人的理想选择。

“为了职业的发展,目前还是会留在北京,选择租房。”黄凯说。

一、包租公正在快速增加中

租房跟买房有很大差异。买房投资看重的是房子潜在的升值空间,并且购房需要巨大花费,不得不慎重考虑。而租房则更看重当下的需求,它不像买房可以申请房贷,从而更体现了租客的可支配收入水平。

与房价反映地价、投资情绪以及资金效应不同,租房则展示了实体经济的基础面,比如收入和市场供需。

租金对市场的反应是非常敏感的。二手房销售量的回升、每年特定的时期:如春节后的招工旺季和大学生毕业季,都会推动房租上涨。反之,房屋买卖受限时房东则会更多地观望,将房屋“由售转租”,导致出租房的供应量增加,房租就会下跌。

市场上,放租的房源充足,房租就会下跌。中国大城市目前超过八成的出租房屋来自私人持有住房。自2016年8月起,随着限购越来越严厉,相信有一大批房产投资者变成了房东。短期释放了大量出租房源,必然导致房租下跌。上海就是个典型。

限购以来,上海二手房挂牌出售量锐减,“由售转租”现象明显。2015年上海租赁挂牌数量是15万,2016年则上升至20万套,今年4月底达到了30万套。

于是今年春节过后,上海的租赁市场的表现有点超乎寻常地“冷”,一直冷到现在。据统计,上海7月份写字楼出租租金同比下跌了5.74%。

除了房屋私人持有者释放了大量房源,本地租赁机构入局进一步助推长租公寓市场的发展,也给租房者多一个选择,从而抬高了供应量。由于政策的鼓励,一些品牌公寓、提供长租服务的企业如自如也加入了租房战场。跟共享单车品牌一样,我国目前已知的品牌公寓企业达1000家,管理房间数超过100万套。

一些租赁机构如YOU+、魔方公寓、链家自如等通过提供给在各个城市的租客以长租服务产品,推广自己的服务。不过,这些机构也是从二手房东那里得来的房源,所以目前来看,二手房的动向还是影响租金高低的主因。

还有一个不容忽视的因素,那就是可支配收入。人们租房时,可支配收入是影响其租房决策的关键因素。

从2013年开始, 中国城镇人口的可支配收入增速就开始低于GDP的增速,加之农民工劳务收入的增速也在放缓,直接导致特定阶层购买力的下降,租房支付能力不足,由此推动了“合租”现象的形成。合租就不是一个萝卜一个坑,也就间接导致供应量的增加。有报道称,近来北京三房房源开始走俏,主要是因为租客选择了合租。

 

同理,共有产权房和只租不售的房屋若进入,供应量会进一步提升。供应量相对充足,这将不利大城市的租金上涨,反而可能导致一些供应量过剩地区的租金因此下跌。

 

四、但愿天价房租不会出现

我们前面只谈数据,没有说到“租购同权”中最大的“权利痛点”——资源。因为房屋所占据的地理位置优势而带来的一系列利好资源,可能因为“租购同权”的实施而进一步强化。这就会导致“物以稀为贵”的结果。

天则经济研究所的张林就认为如果“租购同权”得以实施,就意味着更多的人去争夺附着在房产上的社会利益,从而导致优质学校和医疗等资源更加稀缺,于是,对于非常稀缺的资源,唯有用更多的钱才能买到。这就会导致在相应的学区、医疗的优质地带,租金会进一步上涨,甚至会暴涨。

想起去年那条疯狂购买学区房的新闻,当时为了一个学位,北京胡同一处仅11.4平米的学区房,叫价530万,相当于一平米46万。

如今租购同权了,这样的景象是否会在“房租”上重现,力推“租房时代”的各地政府恐怕得多考虑一步。

买房与投资,各地购房指南,咱们下次见,如果研习社友们对各地买房、经济分析有特别要求的,欢迎留言,我们尽力处理!

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