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68个月卖完!商务中心出租成库存大户

更新时间:2017年08月31日 来源:网络

今年上半年,尽管佛山的 和公寓成交量大于新增供应,但是全市非住宅物业仍旧是库存“大户”。

 

代理行统计数据显示,上半年公寓的成交量达79.1万平方米,分别高于商务中心出租和商铺的总成交量24.8万平方米和57 .6万平方米,成为三大商业类别中“最好卖”的商业物业。

 

从库存量来看,库存量最大的是商铺,现有库存量达306万平方米,其次是商务中心出租尚有212万平方米库存,成交量最大的公寓库存量最少,约为106万平方米。全市去化周期最小的公寓消化周期9.5个月,写字楼和商铺的消化周期则分别达到了68个月和39个月。

 

写字楼:

 

成交略回暖 单价在下降

 

尽管商业公寓的库存去化压力远远大于住宅,但却是三种非住宅物业中最低的。相比公寓9 .5个月的去化周期,商务中心出租和商铺的去化周期分别达到了5年半和3年多。

 

不过,在住宅调控越来越严的背景下,2017年上半年中心区的写字楼市场有所改善,成交量同比大幅增加。与去年同期统计相比涨幅超过了53%。

 

其中,今年前4个月商务中心出租新增供应非常少,市场以去库存为主,5月份开始有新增供应入市,6月份继续回到“零新增”的平静。但与此同时,成交量却在6月份明显出现放量,包括万达广场的加速销售,6月份中心区商务中心出租成交量达到近5.9万平方米。

 

其中,桂城商务中心出租占据了上半年成交金额排行榜的前五名,包括南海万达广场、御宝国际、智富大厦、嘉邦国金中心和富力国际金融中心,上半年成交金额均超过2亿元。

 

值得注意的是,不过,在成交量有所回暖的同时,写字楼的售价也在进一步下降,相比去年同期下降12%左右。目前佛山中心区的写字楼和住宅售价也已经出现了明显的“商住倒挂”,上半年主力成交写字楼的售价在8000多元到1.4万元每平方米不等,部分达到1.6万-1.8万元/平方米,几乎仅为同区域住宅单价的一半。

 

观察

 

住宅限购 商业地产开始发力

 

盘点2010年以来的非住宅物业成交数据显示,商业成交面积的走势与住宅市场的政策不无关联。从近7年的非住宅面积成交趋势来看,3个成交小高峰皆出现在住宅限购期间。

 

佛山中原策略研究中心数据显示,2010年以来,佛山商业物业成交面积走势整体呈曲线上升。2010年第一季度至2014年第一季度的17个季度内,每季度非住宅成交面积皆不超过50万平方米,约为37.5万平方米/季度。2014年第三季度至今,除了2017年第一季度成交量有所下跌以外,其余的几乎每个季度皆呈上涨趋势。

 

值得一提的是,在住宅市场受“大限”的情况下,佛山商业物业项目借机发力,迎来非住宅市场的“小春天”。2011年3月18日,佛山首次启动限购政策,范围覆盖全市五区。政策规定本地家庭停购第三套,外地家庭限购第二套,对无法提供1年以上佛山纳税证明或社保证明的非佛山户籍家庭不予购房。同年第一季度,商业成交面积为45万平方米,同比增长13万平方米,达近10个季度的最高值。

 

在限购政策松绑前一个季度,2014年第二季度商业成交面积首次破“百万”,达101万平方米,成为2010年至今佛山商业成交面积的第一个成交小高峰。

 

2014年8月7日,该住宅限购政策放松,本地户籍由以家庭为单位修改为以个人为单位,拥有2套住房后实行限购。异地户籍凭身份证可购买一套住房,无需社保或纳税证明。与其相对应的是,限购后的第一个季度-2014年第三季度,佛山商业成交面积呈直线下降趋势,总成交面积为30万平方米,仅为第二季度的三分之一。

 

此外,佛山商业成交面积的第二、第三个小高峰分别出现在佛山住宅限购政策重启的2016年第四季度和限购进一步收紧至二手房的2017年第二季度,成交面积分别为134万平方米和138万平方米。其中今年第二季度商业成交面积创下2010年至今共30个季度的最高纪录。

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