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2017上半年写字楼出租净利润增长15倍 融创今年将迎毛利拐点?

更新时间:2017年09月04日 来源:网络

8月31日晚间,融创中国发布半年报显示,2017年上半年,其实现溢利人民币(下同)16.14亿元,较去年同期的1.03亿元增长约1469.7%;其中公司拥有人应占溢利约13.00亿元,较去年同期的0.73亿元增长约1683.4%。

对于溢利大幅上涨原因,半年报给出的解释是由于并购而产生的收益增加。

2013年,融创开启并购之门,毛利受到并购前期部分低利润率项目并表影响有所降低,制约了净利的增长。而这几年,因融创中国加速并购,无论是土地储备还是销售额,增速都位居行业前列。土地成本也低于公开市场拿地,加之融创写字楼出租的销售力和产品溢价力,业内人士分析,融创高增长低利润率的现状将很快终结,或将迎来利润集中爆发期。

融创中国执行董事兼行政总裁汪孟德近期发表演讲表示,融创上市后,经过七八年的发展,也到了新的阶段,在下一个两三年的周期里,还是希望把融创积累的战略优势释放为财务表现。在调整发展方向之后,带来的一个直接结果就是利润的释放。

融创中国董事会主席孙宏斌则直言融创做高端产品,不能与做低端产品的公司做对比,所以规模并不重要,融创会继续抓好利润水平,但目前来看融创不想进行业前三也很难。

规模扩张后步入利润增长期

有业内人士指出,“V”型回升只是融创毛利率和净利反转的一个开始,2018年利润的集中爆发或值得期待。这主要源于两个因素,一是并购项目的销售周转速度,二是集团的收入与销售额严重错配。

例如2014-2015年,融创合作和并购项目的支出,在其全部销售收入中占比很高,从而对公司毛利率的摊薄就很明显。到了2016年,虽然并购支出增加,但融创的合同销售额实现翻番,595亿元的并购支出在1506亿销售额中的占比大幅降低。

不过融创并购项目的销售周转效率高,将缓解并购支出对整体毛利率的拖累。如2016年9月,其以138亿收购融科置地42个项目,当年这些项目实现91亿销售额。

其毛利率回升的最大秘密,则隐藏在收入与销售额的对比里。2014年,融创的收入(含非并表收入)为573亿元,销售额为659亿元;2015年收入549亿元,销售额682亿元。二者相差不大。但到2016年,收入762亿元,销售额攀升至1506亿,前者约为后者的一半。今年上半年,收入325亿元,销售额1088亿,不到后者的三分之一。

一般而言,房企销售额结转为收入有一定滞后期,通常为1-2年。也就是说,去年1500亿的写字楼出租销售额将陆续在今年和明年结转为收入。

截至2017年6月底,融创已售未结转收入超过2000亿元,对应的毛利率超过25%,大部分都将于未来一两年内结转。也即基本锁定了明后年的毛利率水平。

毛利率的大幅提升,为净利润增厚奠定了基础。

净利润率“V”型回升

此前几年,融创利润率的表现异常,与其写字楼出租发展模式有关。也即,并购和合作模式,在先期暂时蚕食了其毛利率。

分析认为,并购和合作从来都是资质强与弱的项目搭配在一起,融创在交易中最为看重的一定是较好的项目;而在这样的资产包中,最快贡献销售或者最快入账结转的通常是一些低利润项目,比如融绿合作属于在当地难以消化的高价项目,无锡玉兰花园、无锡香樟园、苏州御园、常州项目等均属这类。

这些项目交到融创手里时,已在建或在售,几乎没有改造空间,融创迅速以成本价或微利价卖出,确保高周转回笼现金。反映到财务报表,便是摊薄整体毛利率。

数据显示,前几年融创的非并表毛利率并不低,2013年为24.3%,2014年为27%,2015年为24.3%。

对此,公司高层在业绩发布会上表示,随着后期高利润项目的结转并表,加上公司放缓并购及扩张步伐,融创盈利指标会呈现增长。目前其毛利率曲线已经“V”型回升,今年上半年达到19.6%。这个重要指标的回暖,意味着融创步入了利润释放期。

孙宏斌则在业绩会上表示,考虑到公司拥有较高储备,将暂停拿地,等到再重启拿地后,对土地的标准会大幅提升。

2017年6月底前已售未结转的2000亿元,按照主流房企10%的净利率计算,净利为200亿元;融创在合同销售额里权益约为70%,即已锁定140亿元的净利,将体现在明后年的报表里。

据知情人士透露,融创2017年的销售目标已调整到3000亿元。上半年完成1088亿元,下半年还要完成近2000亿元,如此折算为净利140亿元,也将体现在明后年报表里。

综合到2017年底,累计将有至少280亿元的净利润,陆续进入2018-2019年的财报。

而这还没有纳入13个万达文旅城项目,可售建筑面积近5000万平方米,融创持股91%,将在下半年开始并表。其中的南昌万达城、西双版纳万达城、哈尔滨万达城、合肥万达城已进入强销期。

加上这些贡献,融创2018年的毛利率和净利水平或将有质的提升,融创发展将更加均衡。

汪孟德也表示,公司将步入调整期。“前五年融创平均复合增长率60%,主要是因为行业整体基数低,那时整个行业和企业的速度和发展态势会比较快。到今年为止,融创中国的销售应该是过3000亿,在下一个三年,增长速度肯定会做调整,增速预计会是前一阶段的一半。特别是在2018年、2019年,在调整发展方向之后,带来的一个直接结果就是利润释放。另外融创会继续坚持快速周转策略,这样会带来公司整体利润的释放和净资产大幅度增加。”

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