ma3@ma3office.com

,查看浏览历史

其他人都在看

Fountown方糖小镇(虹口文创社区)

上海市虹口区四川北路
999 元/人/月

近铁B站(昌化路)

上海市普陀区昌化路
999 元/人/月

优客工场(金陵大厦)

上海市黄浦区金陵西路
0 元/人/月
微信登录, 申请房源发布

集体土地建商务中心出租 统一用地市场改革重大突破

更新时间:2017年09月05日 来源:网络

  集体土地入市改革又有了新动向——上周,国土部和住建部下发《利用集体建设用地建设商务中心出租试点方案》,决定在北京、上海等13个超大或大城市先行试点。

  该方案内容是,“试点城市村镇集体经济组织,可自行开发运营,也可通过联营、入股等方式,建设运营集体商务中心出租”。

  基于以上考虑,试点建设租赁住房,将是我国集体土地入市改革最重大的突破,也是十八届三中全会《决定》提出“建设城乡统一的建设用地市场”改革最重大的突破。

  改革框架已搭建,关键是各级政府要改变过往认识上的不足,并以配套措施跟进确保改革进程和风险可控,确保“经不被念歪”,红利能共享。

  在具体配套改革上,首先是建设用地“确权-登记-颁证”要到位,避免产权不清产生“公共地悲剧”。

  其次,近期国家及地方租赁新政中,均提出积极发挥信托投 资基金(REITs)作用。在租金回报率高、新市民租赁**红利下,“两权”*押和REITs在改变投入产出错配、吸引社会资金等方面大有可为。

  再次,地方政府要放弃“土地财政”思维,以公共财政角色让公共配套及时跟上租赁供应。

  最后,在尊重农民和村集体意愿的前提下,要让他们看到权利义务平等框架下的合作,能够实现多赢和更高水平上的红利分享。

  目前,业内对该方案有几大关注焦点:一是低成本、体量大的集体土地渐进进入市场,能否对冲并实现高房价“软着陆”;二是以低成本用地吸引市场机构参与,建设规模化、配套完善的租赁住房,会不会契合新市民住房需求;三是绕过“征地”这个过去集体土地市场化的必经环节,真正实现同地同权、同等入市,能否成为建设城乡统一的建设用地市场、同享城市化红利的有效路径。

  集体土地入市,建设城乡统一的建设商务中心出租用地市场,这是党的十八届三中全会《决定》提出的改革目标。其中特别强调,允许农村集体经营性建设用地出让、租赁、入股,实行与国有土地同等入市、同价同权。

  此后,本着同地同权的原则,集体土地入市的一系列改革展开,如全国多个试点地区开展存量集体建设商务中心出租用地使用权挂牌出让、“两权”*押(即承包地经营权、农民住房财产权*押)、改革征地模式(缩小征地范围、提高补偿标准)等。但是,囿于土地的兜底功能、担心“房地产化”、担心资本侵害弱势农民利益等顾虑,改革始终是在现有征地模式下作技术性的修修补补。

  近十几年来,工业化、城市化快速推进,城市边界往往出现“摊大饼”式的扩张。通过征地补偿、宅基地腾退,大城市外围或城郊结合部通常有大量集体建设用地。比如,北上广现有建设用地,国有和集体产权大约各占50%。2016年以来,大城市房价又上台阶,即便是外围,商品房价格也出现较大涨幅。

  在严格的土地用途管制下,加上房地产又是集体土地入市最大“禁区”,城郊结合部控制“房地产化”出台了一系列举措(如绿化隔离),导致相邻的国有和集体土地出现了巨大的“级差地租”。土地巨大红利的刺激,加上外来人口涌入,让城郊结合部“小产权房”遍地开花。

  由此也产生许多很严重的问题,如城市病突出、消防安全隐患严重等。在知名的蚁族聚集地——海淀区唐家岭,试点公租房建设之前,由于其占据**位置,造成区域交通常常瘫痪,而野蛮生长的“瓦片经济”也导致巨大安全隐患。

  另一方面,点状分布的集体用地和城中村,阻断了土地成片利用和统一规划,也阻断了公共服务网状链接,造成城市供地短缺和功能阻断。更为严重的是,一边是大城市供地完成率连年下降,一线城市近5年供地完成率不足60%,土地征用成本高、周期长,倒逼房价螺旋上涨,住房供应嗷嗷待哺;一边却是城市周边乃至城区又有大量闲置低效、违法使用、乱象丛生的供地、交易存在,农民无法享受土地溢价红利。

  早在2010年,为缓解公租房建设在用地、资金上的压力,国土部就批复北京、上海作为集体建设用地建设商务中心出租公租房首批试点。此后,北京推进力度很大,平房乡、唐家岭、太舟坞等5个集体用地试点共建租赁房1.28万套,北京还将试点扩展到了市场化租赁房。特别是唐家岭,不仅供应了近2000套租赁住房,改善了城市面貌,还突破了集体土地须经征收才能入市的土地“二元体制”,农民分享到了土地同地同权、直接入市的红利。

  但是,过去宅基地腾退和集体发展用地划转时,很多“转用途”手续不完整,另外公租房租金要比市场租金低20%左右,投 资回收期太长(10年以上),短期投入大、看不到盈利,村集体和村民观望情绪浓重。加上银行对“两权”*押非常谨慎,合作开发商参与的积极性也不高,导致公租房建设的试点进展不理想。从2010年启动至今,唐家岭试点的土井村公租房项目仍未入市,平房乡项目也未入住,目前两个项目还在等待验收。由此,入市改革陷入困局。

  之所以这项改革进程趋于放缓,很大程度上在于国家对“好经念歪”的顾虑。集体土地市场化过程中,农民处于弱势地位,基层政府利用土地的主动权大、方式多样,内在激励高,与开发商合谋侵害农民利益的现象在过往比较普遍。于是,农地市场化的任何试点及配套措施都小心谨慎,甚至宁愿原地踏步,也不愿出现侵害农民的乱象。

  对此应该如何“破局”?笔者认为,“试点先行”仍是国家认可的、风险可控的路径下,有计划地向商务中心出租市场释放,无疑是一条谋求最大公约数的可行改革路径。

  首先,按试点城市(北京、杭州)的做法,集体建设用地开发,采取“出让金返还、只交税金”模式,即开发成本仅限建安成本。由此,以目前市场化租金收益计算,投 资 回 报 率可达6%左右,开发商参与积极性会提高。

  其次,相比市场化踌躇不前的公租房试点,一般商务中心出租试点的市场化程度高。结合当前供地全面向租赁住房倾斜的背景,契合同地同权、平等入市的集体土地改革目标。

  最后,为新市民、无房户提供租赁住房的长期经营模式,堵住了侵害农民利益的空间。村集体和农民掌握土地入市主动权(而不是被征收),借此可分享新市民涌入和扎根的城市化红利。

  集体建设用地建设租赁住房,一方面可缓解城市用地压力,助推新市民“先租后买”,夯实楼市有效需求;另一方面,利用集体土地高位蓄水及巨大的“级差地租”,可以有计划释放低成本供地,这是高房价“软着陆”的策略选择。此外,集体土地价格低、拆迁成本低,配套公共服务的空间充足,能低成本地解决新市民住房需求,这也是城镇化和构建内需社会的可靠路径。

微信扫一扫关注

相关推荐
展开
收起
热门商圈: