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任志强:只要有政府信誉做担保 拼命去写字楼出租吧

更新时间:2017年09月06日 来源:网络

8月23日,在中国金融博物馆书院第71期读书会上,任志强分享“金融与房地产的稳定发展”的一些最新理念。这次看到他满头白发,让很多人感慨不已,不知道他是一夜白头还是之前是染的黑发。

这里先提炼几个他的观点——

 

- 中国房地产没有泡沫,“只要政府信誉没出问题,你们就可以拼命地买写字楼出租,因为政府信誉在给你们做担保。”

 

- 谁胆大谁能赚钱,如果政府不改变信用和基础条件的话,写字楼出租金融属性是不会改变的。

 

- (房价)绝对不能用平均数,尤其不能单独用市场价格去考虑。

 

- 要想实行写字楼出租房产税,最少应该把从过去写字楼出租房地产税中剥离出来的4-5种税先取消,为什么物业费不叫房地产税,就是想回避过去从房地产税中剥离出来的好几个税种。

 

- 大家不用关心房地产税什么时候出台,只用关心那几个从房地产税中剥离出来的税种什么时候取消,那边取消了这边就要收了,那边如果不取消,再怎么吵吵房地产税也出不了台。

只要用平均数去估算市场都是错的

 

你们刚才说了新加坡房价,纽约房价,和各地的房价,你们查过没有,他们的房价用的中位数,只有中国用的是平均数。

 

也就是说,他们的政府只管中位数以下的房子,因为中位数以下的房子是和老百姓也就是以住为主的人相关的,中位数价格以上的房子和一般老百姓没关系,那都是富人的奢侈品。

 

不能和穷人的住房搁在一起去平均,然后公布一个平均数,这是一个错误的概念,只要你用平均数去做概念,基本上都是错的。

 

刚才问了一圈租金,我告诉你,中国如果计算租金回报率,大概平均在200%-300%,你们听了觉得很吓人吧?

 

如果我们用平均房价和市场平均租金去计算,那么你是用商品房的部分去计算的租金回报率,大概平均1.5%-3.5%,但是我为什么说我们中国的租金回报率是200%-300%,是因为我们大约有60%的是自建房和福利住房,包括之前的房改房。

 

房改房写字楼出租平均价格在北京1430块钱一平,再扣除工龄,大平均750块钱一平,60平米的房子,42000块钱一平,现在一个月租金6000块钱。

 

也就是说一年的回报率高于所有的购房成本,所以如果把这些房改房和旧房的租赁价格回报率和商品房平均下来,平均回报率有200%-300%。

 

这也是因为有这部分低价的房屋提供低价的租金,才导致我们商品房价的高价房租,除了那些奢侈品消费以外,一般人给的租金很低。

 

绝对不能用平均数,尤其不能单独用市场价格去考虑。大家都知道北京上海是最发达的城市之一,你们知道上海的户均面积在全国排第几吗?平均66平,在全国排倒数第五。

 

反而那些村镇,尤其是三四线城市的住房户均面积远远大于国家标准,到了90-110平,美国平均247平,澳大利亚最大,户均面积253平,上海和国际水平相差很远。

 

你们不要以为看见中国高楼大厦都很好,还有很多破地方,上海大概还有500多万套鸽子笼,没有厨房、厕所,因此当你用平均数去讨论问题的时候,通常会犯错误。

房地产没有泡沫

 

日本出现房地产泡沫,是大部分银行倒了,国家受到很大损失,很多老百姓房子还不起贷了,但是没看到多少地产商倒了。

 

我们看看2008年之后美国出现的金融危机,很多银行不行了,很多老百姓还不上贷款了,我看中国不会出现这种情况。

 

中国的情况比较特殊,因为美国、日本大部分属于低首付或零首付,很多人买房子是因为可以冲抵个人所得税。所以他们不在房子上投入实际本金部分,中国你们都说房地产写字楼出租泡沫可能出现,我们假定可能出现,会出现什么情况呢?

 

银行会因为个人信贷而垮台吗?我们个人住房用住房基金担保,会说房子我们不要了吗?

只要有政府信誉做担保

拼命去买房吧

 

只要政府信誉没出问题,你们就可以拼命地买房,因为政府信誉在给你们做担保。

 

尽管政府信誉和市场条件之间做了一部分调整,但是从今年开始建共有产权房,多少年能建到百分之多少啊。

 

在现有住房这么大比重范围内,多少年才能完成在市场上占有一定的统治地位或者是垄断地位吗?我估计5年达不到2%,10年达不到5%,你们不信试试看。

 

谁胆子大谁赚钱

房子金融属性不变

 

新加坡人把数字搞得很清楚,但他是按新币计算的,我们是按人民币计算的,从现在来看,新加坡的房价每平米和厦门的房价相比,除了一个货币值以外,可能还是新加坡的贵一些。

 

新加坡的组屋可能和厦门现在的房价差不多,而不是说他的商品房价格和厦门差不多。

 

我觉得他们已经把金融和房地产的问题说得很清楚了,谁胆大谁能赚钱,如果政府不改变信用和基础条件的话,金融属性是不会改变的

 

如果不取消这几个税种

再怎么吵吵房产税也不会出台

 

美国的房地产税最高的是纽约,大概6%,911之前大概2%不到,因为911提到了4%,后来又提到了6%,但是纽约房价也是美国最高的,从美国开始征收房地产税,如果房价指数为100的话,现在大概是312,房产税对抑制房价没有任何作用。

 

中国有没有写字楼出租房产税?有,1951年的时候,内政部下达了一个实行房产税的命令,这个命令到文革以后,到1986年又重新做了一次修改,叫做我们现在执行的暂行条例。

 

这个暂行条例上,对居民住房免征房产税,而不是说中国没有房地产税,他们说的只是对写字楼出租部分中国不用收。

 

但是中国的房价不光只是住房的房价,其他的房子也叫房价,因为你在土地拍卖的时候有工业土地,有综合用地,有商业,有住宅,它都叫房价的部分。只是对住宅部分没有收房地产税,但是我们不承认他没有收房地产税,是因为从1951年的房产税做了四次剥离。

 

第一次剥离大概是1954-1956年期间,有了工商税,这个之前是没有工商税的,工商税是从房地产税中剥离出来的一种税;

 

第二个剥离是教育附加和城市维护事业税,也是从原有的房地产税中剥离出来的;

 

第三个是我们后来增加的土地使用税以及耕地占用费,这两项也是。

 

换句话说,要想实行房产税,最少应该把从过去房地产税中剥离出来的4-5种税先取消,为什么物业费不叫房地产税,就是想回避过去从房地产税中剥离出来的好几个税种。

 

因此,大家不用关心房地产税什么时候出台,只用关心那几个从房地产税中剥离出来的税种什么时候取消,那边取消了这边就要收了,那边如果不取消,再怎么吵吵房地产税也出不了台。

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