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出租率90%以上,千亿市值,这家地产公司是怎么做到的?

更新时间:2017年09月11日 来源:网络

目前我国商业地产存量规模巨大,在现有巨量存量物业同质化竞争和新型联合办公业态的双重冲击下,导致商业地产竞争激烈,国内开发商在苦苦探索寻找出路。

 

而在美国有这么一家公司,它是美国最大的A级写字楼资产的持有者、运营商和开发商,也是美国最大的写字楼REITs,市值高达194.81亿美元,其出租率长期保持在90%以上,租金水平也处于美国行业内领先的地位,这家公司叫波士顿地产。

 

波士顿地产成立于1970年,1980年代由开发商向REIT转型,1997年上市后实现了第一次飞跃,成为美国最大的上市写字楼REIT。那么这家从写字楼开发起步的商业地产公司,是怎么远超竞争对手,坐稳霸主地位的呢?

 

一、选址

 

很多的写字楼空置,首先问题就出在选址上,在国内,一线城市核心地段核心地段还是广受追捧,出租率是有保证的,而三四线城市,偏远地段写字楼则一出来就变成了有待盘活的存量,波士顿在写字楼的选址上,概括而言主要看三个标准:

 

1、看地段

 

除了从城市这一宏观角度判断,具体区位和地段也很关键,在波士顿资产的城郊分布上,可以看出其中75.3%的资产位于城市CBD内,剩下的24.7%位于城市的郊区。因为这部分区域具有完善的功能配置,发达的通讯条件,便利的市政交通特点。更有利于办公群体选择。

 

2、看核心区域

 

波士顿地产主要将资产集中在波士顿、洛杉矶、纽约、旧金山和华盛顿五大核心区域。

 

为什么选择这些区域呢? 主要是因为这些区域抗风险能力强,旱涝保收。聚焦核心城市,一方面,不利因素首先影响的都是非核心区域,核心区域表现还是会比较坚挺,另一方面,这些区域相对用地供给不足,新的增量较少,且进入门槛很高,相当于也是多了一道护城河。

 

3、看产业

 

除了区域这一硬条件外,波士顿还会关注区域的产业支撑情况,因为客群及其可接受的租金水平与产业息息相关。波士顿选择的区域都是美国具有最高经济增长潜力的地区,是政府、金融中心、以及科技媒体等高速发展行业总部的所在地,产业基础好。因此,波士顿的选址策略会带来两方面的优势,一个是入住率的提升,另一个是租金水平的上升。

 

二、产品

 

首先,波士顿地产会关注新项目开发波士顿会通过直接购买、期权合约以及合资企业进行土地的收购,为公司前期的开发做基础。

 

其次,公司除了开发新项目外,也积极探索机会去重新装修和更新现有资产,因为这会获得资产更新溢价。从而让更多的租户愿意去选择波士顿地产改造的写字楼,带来高的出租率和租金水平,为公司带来更多的价值增值。

 

波士顿地产认为,对现有资产进行重新装修将会是公司战略需要持续关注和投入的部分。在这个过程中,公司可以将现有资产进行重新的定位,让资产符合现在目标市场的要求。另一方面,为客户和顾客增加额外的便利设施,也会增加公司的口碑,让资产的续约率上升。

 

 

三、客群

 

关于目标客群的定位波士顿会重点关注几个要素:

 

1、多样化分散风险

 

波士顿并不会关注单一的行业,而是扩大市场范围,让收入来源更加的多样化。因为多样化的收入来源会让公司整体的经营状况更加的稳定。波士顿客户所在的行业具有多样化的特点,分布范围较广,有超过8个行业。

 

当然,波士顿的一些区域市场也依赖于少数行业。例如,波士顿华盛顿市场蓬勃发展主要是政府机关和法律事务所对办公楼资产的需求旺盛。在华盛顿市场上像科技类、金融类、生命科学类行业的需求不足,而这些需求主要靠政府机构、承包商和法律事务所来补充。

 

相比之下,波士顿地产在纽约的资产市场主要受金融、法律及其他专业公司的需求推动。这些行业的大幅放缓可能会对办公楼资产的需求产生不利影响。

 

2、高集中度降低风险

 

波士顿客群第二个特点是客群集中度高,主要都集中在重要行业,所以承租能力强的优质客户占比也比较高,租用面积最多的前20名租户都是各行业的顶尖公司,合计承租面积占比25.03%。

 

和其他写字楼不同的一个特点——波士顿最大的客户是美国政府,承租面积占比达到3.82%,是承租面积排名第二的客户的2倍多!其他承租面积占比大的公司也都是各个行业的龙头公司,而且基本都是世界500强的公司,比如花旗银行(1.69%),美国银行(1.61%),威灵顿管理公司(1.51%)、谷歌和微软等。

 

四、扩张

 

除了开发和更新改造,波士顿地产还会关注并购,这能够让公司更快的增长。在过去的几年里,波士顿地产平均租金收入有显著的提升,这主要是由于收购了许多优质的资产,并且处置了很多低收益率的老旧资产。波士顿地产并购带有自身的特色:

 

1、找准收购时机

 

比如在2014年,波士顿地产并没有收购任何资产。这主要是由于当年房价较高,使得房地产收购在当时的市场利率下并不是那么吸引人。而在2016年,波士顿地产积极寻找有吸引力的收购地点,并且进入到洛杉矶市场。而之所以选择洛杉矶市场,主要是因为洛杉矶是目前美国写字楼市场最强的地域之一。波士顿地产把洛杉矶看作是重要的创新中心,并且打算利用其房地产的经营经验持续创造价值,进一步将这部分市场进行扩大,致力于打造一个像其他比如纽约、波士顿这样成熟地区的全方位服务的房地产平台。

 

2. 灵活进行资产处置,打造资产包

 

有些资产持有运营时间长了,资产修复难度大,没有太大的增长潜力,波士顿也会选择出售,这样整个资产包质量更高,能够带来更高的收益。自1997年以来波士顿大约处置了价值100亿美元的资产。在此期间,波士顿高价处置了一些核心资产。此外,还售出了一些现金流低的资产。

在2016年,波士顿地产完成了三处全部的或者部分资产的售出,总销售价格为2.33亿美元。这些资产合计带来1.33亿美元的收入,波士顿利用房地产稳健的资本市场运作机制,通过不断地售出非核心市场的资产,来升级公司的资产投资组合。

 

3、不断寻找合资,联合经营的机会

 

另外,波士顿地产还与拥有优质物业的企业,寻找合资的机会。因为对合作方而言,波士顿资金筹集能力、运营能力很强,更专业,这样合作方可以通过波士顿的专业管理获得更高的租金回报和资产增值。对波士顿而言,通过这种合作,可以充分发挥自身专业能力,轻资产运营,发挥公司在资产开发的专长,以及租赁和管理的能力,同时减少对资本的额外需求。

 

此外,波士顿还积极承接代建业务,充分提高现有的开发建设管理员工和团队的人均效能,尤其是当公司业务量不大,人员具有挖潜潜力时,可以获得额外代建收入。

 

五、发展

 

在写字楼这块奠定优势地位后,波士顿也适时扩展了自身其他业务,在住宅资产、零售物业以及酒店资产也都有所涉猎。这也符合当今写字楼资产运营的整体趋势—与其他物业类型的融合(主要针对住宅、商业、酒店以及餐饮服务)。

 

通过这样的综合举措,波士顿在市场上获得了广泛认可。

 

策略概括起来很简单,而很显然的就是,波士顿地产公司做到了这几点,所以成为行业内遥遥领先的写字楼REITS公司。

 

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