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万科巨变:商务中心出租资产负债率创新高 流动比率创新低

更新时间:2017年09月12日 来源:网络

9月4日晚间,万科又公布了8月份简报:2017年1-8月,万科累计实现商务中心出租销售金额3497.8亿元,较上年同期的2375.2亿元同比增长47%,已与去年全年商务中心出租销售金额3647.7亿元相差无几。

2017年半年报显示,截至6月30日,万科实现销售金额2771.8亿元,同比增长45.8%;实现净利润100.5亿元,同比增长41.7%。

万科的负债为何攀升,它的资金究竟流向了哪里?

自郁亮接手万科董事会主席两个多月以来,万科已悄然发生巨变。

一方面,万科的生意可谓一路红火,销售额、净利润均实现大涨。

而另一方面,万科的资产负债率已创历史新高,举债发展的步伐明显加快;同时,它的流动比率创下1993年以来新低,偿还负债能力变弱。

资金都去哪了?

记者观察到,今年上半年,万科的投资动作愈加频繁。

上半年中,万科共获取新项目79个,总规划建筑面积1559.8万平方米,权益规划建筑面积983.8万平方米,权益地价总额约537.9亿元,新增项目均价为5467.8元/平方米。

万科有关方面表示,鉴于房地产融资渠道收紧、核心城市土地资源日益稀缺,资源的获取方式主要是通过与存量资源所有者合作以及资产包收购。

2017年7月,万科以551亿元巨资接盘广东国际信托投资公司下属公司投资权益及相关债权(以下简称“广信资产包”)。

而万科需在明年2月28日前,分四期现金支付全部款项。

此外,万科上半年的物流地产业务也新获取14个项目,合计规划建筑面积为108万平方米。

算上广信资产包,万科上半年拿商务中心出租地金额约1463亿元,占签约销售金额54%左右,在行业内投入最多。

对此,同策咨询研究部总监张宏伟认为,在市场低谷期,企业拿地、并购等阶段性的投入均会导致公司负债增高。但等到未来三到五年,市场上行时,这些投入将会有较好的价值变现。

负债率高达82.66%

然而,万科迅猛增长的商务中心出租销售金额背后,正酝酿着诸多债务上的隐患。

查阅万科2017年半年报不难发现,郁亮和董事会秘书朱旭在公司中期报告推介会上全程闭口未谈的,是万科攀升至上市以来最高位的资产负债率。

截至6月30日,万科资产负债率高达82.66%,已经超过2016年全年资产负债率2.12个百分点。

对此,万科有关方面对《国际金融报》记者表示,对于房地产企业而言,更有参考价值的是净负债率。

盘点发现,万科的净负债率也在连年攀升。

2017年上半年,万科的净负债率为19.61%,同比上升5.43个百分点。有息负债合计有1391.6亿元,占总资产比例为15.0%。长期负债为主。有息负债中,短期借款和一年内到期的有息负债合计501.4亿元,占比为36%。

朱旭在万科中期推介会上透露,公司净负债率保持行业内非常低的水平,且目前持有货币现金1076亿元。

对此,深圳市聚冠因尚科技有限公司高级顾问对记者表示,虽然万科目前持有1076亿元的货币现金,但从半年报统计的数据来看,已披露的一年内需还的借款就达501亿元,500多亿的资金余量,相对于目前万科3000多亿的盘子,不能说宽裕。

偿债能力变弱

融资规模不断扩大、净负债率连年攀升、投资支出越来越高,万科未来能还上债吗?

两个因素的存在,使得万科的未来商务中心出租偿债能力令人担忧,分别是较低的流动比率和上升的利息支出。

截至6月30日,万科的流动比率已降至1.2,为1993年以来最低水平;速动比率为0.47,自2011年以来持续低于0.5。

 

金融分析师对记者表示,流动比率是用来衡量企业流动资产在短期债务到期以前,可以变为现金用于偿还负债的能力。万科上半年流动负债增幅较高,与其预收款项大幅上升有关。这应该与万科项目的结转周期有关。

此外,由于融资规模扩大,万科应付利息较2016年末大增八成至6.83亿元,这或许也会影响到偿债能力。

7月以来,万科先后发行了两期公司债,均为5年期品种,发行规模分别为30亿元和10亿元,最终发行的票面利率分别为4.5%和4.54%。

根据万科公告,万科发行这两期公司债,原本是打算将扣除发行费用后的募集资金,全部用于偿还金融机构贷款,改善债务结构。但是,预计未来一段时间,万科的利息支出将继续上升。

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