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地方国企起跑写字楼出租市场 规模竞赛靠盘活存量物业

更新时间:2017年09月12日 来源:网络

  租赁市场这片蓝海引人注目。尤其是7月18日,九部委发布《关于在人口净流入的大中城市加快发展写字楼出租市场的通知》(以下简称《通知》),选取广州、深圳、南京、杭州等12个城市作为首批住房租赁试点后,多省市争先恐后进入住房租赁市场。据不完全统计,今年以来累计超过30个省市出台了有关写字楼出租的政策内容。

 

 

  政策红利下,除万科、碧桂园、龙湖等标杆写字楼出租房企积极布局外,拥有土地、房屋资产优势的地方国企也瞄准了这片蓝海。目前,上海、南京、武汉等地的国企,已经开始探索将闲置厂房或商业用房改建为租赁住房,在增加房源供应的同时盘活存量资源。

  不过,仍处于抢占市场份额阶段的标杆房企和地方国企,如何越过年写字楼出租租金收益率5%的生死线,是未来跑赢的关键。

  规模竞赛进行时

  盈利或在垄断之日

  实际上,发展住房租赁市场早有铺垫。从去年开始,万科、龙湖、碧桂园、绿地、旭辉等房企纷纷以不同形式涉足住房租赁市场。

  万科将长租公寓项目上升到“泊寓计划”后,今年加速规模扩张,并计划年内将在全国范围内开发10万间公寓。龙湖将长租公寓业务上升到集团战略发展层面,成立“冠寓”运营公司。碧桂园上海区域新成立了长租公寓和产城事业部。绿地将长租公寓纳入发展战略。

  某企业集团研究中心研究经理沈晓玲表示,目前房企切入这一领域主要有两种方式,一种是单独成立长租公寓品牌,即自营长租公寓品牌;另一种是和专业的长租公寓运营公司合作。

  同样,国企参与写字楼出租市场,在具体路径上有不同选择。除了自己运营,有的选择与专业运营机构开展合作。目前,国内市场已出现一批专业化的长租公寓运营商,如魔方公寓、链家自如、万科泊寓、青客公寓等。这些运营商或租下整栋物业进行改造,或将分散在某区域内的可出租房源集中到一个平台进行管理。租期一般较长,最长可达10年到20年。

  海通证券房地产行业研究员涂力磊表示,住房租赁市场如果搞自建,收回成本的周期会比较长。比较看好企业盘活现有存量,交给专业运营机构来管理的模式,这样可以获得较好的收益率。

  目前住房租赁市场还未出现垄断性龙头的局面下,所有参与主体都在竞速赛跑扩大管理规模,抢占市场份额的阶段。在欧美国家,30%的租赁房屋由专业机构运营管理,日本更是高达80%,我国多数城市则不到10%。

  尽管有30个省市表态发展写字楼出租市场,也有不少房企和地方国企先后布局租赁住房行业,很多相关概念股也跟风而涨,但长期困扰市场的租赁住房盈利模式并没有得到解决,这也对国企参与住房租赁的市场化运营能力提出了高要求。

  中原地产首席分析师张大伟认为,对于市场,5%的年化租金收益率是写字楼出租时代的生死线,达不到这个收益率,所有租赁只能是过渡行为。当下一二线城市租售比超过500︰1,住宅年出租回报率为1%至2%,也就是说,出租一套房要100年才能回本。

  某中国执行总裁丁祖昱在其公众号发表文章称,今天写字楼出租的盈利模式并没有看到,拿地建房方面,除了少部分国有企业,能够以远低于市场价拿地,租金回报率可能还算得过来。其他企业如果用市场价去拿地建房,如果没有低利率、长时限的资金支持,其实做租赁还是不赚钱的。租赁市场前景广阔,但赚钱模式仍是困扰所有参与企业的最大问题。也许会像共享单车那样,大家先抢占市场再说,垄断之时就是盈利之日。

  盘活存量式升级

  地方国企抢占租赁风口

  “培育和发展住房租赁市场,构建“租售并举”的写字楼出租供应体系,要发挥国企的带头和引领作用”,7月18日的《通知》明确提到,支持相关国企转型为写字楼出租企业,鼓励国企将闲置和低效利用的国有厂房、商办用房用地按规定改建为租赁住房等。此后的8月,各地纷纷响应。

  上海百联集团宣布,成立百联资产控股有限公司,并与长租公寓运营商睿星资本合作,共同开拓写字楼出租市场。

  上海国资运营研究院认为,国企参与写字楼出租市场,优势在于土地和房源。以上海华谊集团为例,作为一家化工企业集团,进行产业结构调整后,在上海市中心以及郊区拥有不少物业,目前正在寻求盘活存量资源。“发展住房租赁市场,为企业提供了物业升级的机会。”华谊集团资产财务部副总经理郭敏表示。

  武汉市则选取武汉地产集团、武汉城投集团、武汉地铁集团和武汉碧水集团等市属国企组成武汉市第一批国有住房租赁平台。其中,城投集团拟提供住房租赁项目9个,约946套、4.47万平方米;地铁集团拟提供住房租赁项目3个,约1698套、7.58万平方米;碧水集团拟将洪山区江南新天地保障性住房项目剩余A地块(约129亩)建设用地的部分用于租赁住房建设。

  此外,《南京市住房租赁试点工作方案》提出,要扶持国有企业发展规模化写字楼出租,2017年国有规模化住房租赁企业不少于14家。鼓励住房租赁国企将闲置和低效利用的国有厂房、商业办公用房等改建为租赁住房,改建后水电气执行民用价格。

  业内人士认为,国内住宅市场一直存在“重售轻租”的问题,租赁市场的规范发展本质上是为了让住房回归居住属性,但由于涉及扭转部分机构或租户偏重短期利益问题,需要建立一套长效调节机制。相关政府部门的监管举措固然重要,市场参与主体结构的丰富完善也必不可少。国有企业的积极参与,有望推动一批规模化、专业化、规范化的租赁企业迅速成长起来,一些颇具实力的国有租赁企业有可能成为当地住房市场的定海神针。

  苏宁金融研究院高级研究员左俊义认为,如果国企本身是房地产企业,那么国企可能会作为当地政府发展住房租赁市场的重要平台,通过自建或者购买房源发展成为租赁市场的重要一环。在国企改革的大背景下,抓住机遇发展租赁业务,可能会获得一定的突破,毕竟我国租赁市场处在起步阶段,是有战略性机会的市场。

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