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巴曙松:房地产写字楼出租出现结构性转变

更新时间:2017年09月12日 来源:网络

未来十年租赁市场增长最快

巴曙松表示,目前市场状况最典型的特点是分化持续。一线城市成交量低位企稳,成交价趋稳,二线城市分化严重。从全国房地产开发写字楼出租投资额累计值同比增速表上看,开发投资增速有所回落。他预测,政策基调预计保持平稳,下半年的二手房市场成交量价将在低位保持稳定。量价上行的三四线城市缺乏基本面支撑,中长期市场面临回调。

对于未来展望,巴曙松认为:政策基调会保持平稳,推动租购并举。本轮调控全面且持久,政策方向开始转向增加供给及发展租赁。租赁在发达国家的居住结构里面占有非常重要的地位,美国、日本、英国三国的租赁家庭占比普遍在35%以上,而中国的租赁人群占比只有大概21%。

不管是“租售同权”还是“共有产权”目的都是落实房子是用来住的,只有解决了“住”的问题才能解决“炒”的问题,发展写字楼出租市场是其中的一个重要方面。他表示:未来租赁人群的占比会继续提高,那样就使得房地产在以新的方式在转变,写字楼出租产业链将拉动GDP的增长,增加就业。

深圳是中国二手房流通率最高的城市

巴曙松指出,未来中国城市的主力格局就是3+6,包括三大城市群,加上6个主力城市,这个格局将成为未来一段时间城市群的一个主要动力。2016年,从宏观层面看,3+6城市格局占全国人口19.5%,创造的GDP占比达36.8%,新房交易额占比达46.2%,二手房交易额占比达73.5%。城市圈的大城市人口、资金吸引力持续增强;房地产交易占比高;转型的开发商由开发投资走向多元化运营,同时集中度不断提高。

房地产行业“增量时代”正在远去,新房供需趋于平衡。他展示的一张中国、美国、日本房地产投资增速图显示,“增量时代”正在远去,开发投资对宏观经济的拉动正在减弱。自2012年之后,中国、美国、日本房地产投资增速基本上与成熟市场的投资增速慢慢接近,已回到常态。

二手房流通性的提升标志着“存量时代”已经来临。在各国及典型城市二手房流通率中,深圳仅次于澳大利亚,成为中国二手房流通率最高的城市。他表示:2016年,中国二手房交易额超过6万亿元,占住房交易总额比例达41%。一个以增量为主导的房地产写字楼出租市场,和一个以存量为主导的房地产市场,价格趋势会呈现许多新特点。2016年,北京、上海的二手房交易额占比已高达74%和72%,已达到成熟国家的市场水平。北京和上海的二手交易量已平均达到新房的3倍。种种迹象表明,“存量时代”已经来临,越来越多的城市进入二手房时代。

巴曙松分析道:房地产已经出现了结构性的转变,从“增量时代”转向“存量时代”,重心也将从开发转向服务。这意味着二手房流通、租赁等交易服务和装修、维护、搬家、保洁等维护服务,以及租金、货币化等金融服务将取代房地产开发投资,成为未来新的经济增长点。

与此同时,购房需求进一步向城市圈集聚,进入大城市圈时代,城市圈内房价联动性增强。特大城市的公共资源、更多的发展机会、产业的集聚等使人口不断集聚。如北京集中了9所985高校和80所三甲医院,占比全国分别达到23%和5%,对其他城市人口的汲取效应显著,人口的增多则带来了更多的住房需求。部分需求在价格、产业转移等影响下向大城市周边城市转移。

他认为:未来十年写字楼出租将成为中国房地产市场增长空间最大的一个市场。写字楼出租市场针对不同层面的需求提供不同产品和服务,这样的格局有助于房地产写字楼出租市场更加平稳地发展。

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