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写字楼出租地产重要的是“人和人之间的关系”

更新时间:2017年09月14日 来源:网络

  其实房地产写字楼出租信托只是一个形式,房地产金融里面还有很多的产品,从信托、资本都可以接入房地产各个环节。资本市场角度,还是分成两个部分,一般我们说房地产写字楼出租二十多年,一直说房地产写字楼出租开发。但是为什么我们叫不动产基金,最近大家都在谈房地产写字楼出租上半场结束了。从20%到50%城镇化的完成率,在法国和英国分别是100年、60年,在快速城镇化的过程中,实际上是一个土地的快速升值,同时人民币这么多年快速增长,都被增发了,否则就通货膨胀了。房价快速上涨过程中,这是开发商的红利都是来自于土地。所以上半场城镇化是最重要的成长因素。而在今天,特别是现在一个热门的话题是小镇,我们投资了一个送平一个小镇,成立了一个合资公司。

  我们是在寻找一种什么样的机会呢?第一是写字楼出租价值被低估的物业,是城市更新现在存在的一个最大的机会,我认为下半场的最大的门槛所在就是写字楼出租存量市场。在2000年之前,从90年代、80年代、70年代甚至更早,我在上海刚收购一个楼是1935年的,当年张恨水的故居。这样的市场都需要变,为什么需要变?现在不光是资本需要,持有人需要,重要的是现在中国消费升级到了一个转变的时刻。从马斯洛需求理论来讲,最底层的是生存安全的问题,上面是社会和社交和尊重的需求。我们从一个温饱年代到了小康年代,需求也要发生变化。

  这种消费需求之下,如果我们的商业不转型,还是慢慢的围绕着衣食住行,通过买卖这种形式来的话,只能满足最低端的需求。而我们看到的是未来小康社会对尊重和社交的前提下,满足的是体验化、社交化的需求。我们在寻找的业态,也是我们为什么去年10月份,两周多的时间,我们投了毛大庆的优客工场,后来也投了他的共享际,今年又找了言几又等更多的平台。在这种情况下,买卖的时候当然也有成本,它的价值实际上有一个天花板的。但是对你的个性和消费来说,成本是可以控制的,对它的收益可以有很大的想象空间。你成本降低了,附带的房子的收益才会更大。所以我们在关注消费升级。

  从下半场开始,我们更关心的是存量市场,这个存量市场其实一个词和它密切相关,也是今天要讲的三个词之一,城市更新。城市更新、消费升级、互联网,是我们关注的。我今天为什么要谈金融的东西呢?因为现在是资管分离,这个资不是资本,而是资产,资产是存量物业。我去持有这个物业,来收购它的目的,是干吗呢?普通购房者可能是除了自己住,更重要的是房子升值很快,我要卖掉它。对于我们来说,更重要的是看现金流。房地产是一个很好的投资品种,有很好的安全性,但是流通时间比较长。而且过去十年中,收益率一直很差。我们现在整个社会的资金成本是5%、6%的水平。但其实商业物业、办公物业的收益率,按照目前市场价格来算的话,重置成本来计算,办公收益率平均下来2%左右,商住好一点,3%左右,是低于资金成本的。这是一个不正常的现象。在美国这个数据正好倒过来,资金成本2%、3%,平均收益率4%、5%。

  为什么我说互联网呢?马云去年说,电商已经死了。确实电商也是基于一种买卖,我在网上下了单,你给我送过来,换一种方式在交易而已。但是在真正的互联网交易之下,是加速了传统零售企业的死亡。在互联网之下,我们过去很难触及到的长尾的尾部的卖场,变成了一个现实,通过网络可以获得收益。互联网给我们提供了社交的平台和可能性。所以我们每个人都是互联网的一部分。从农业社会的一个个体、一个家庭来生产,到工业社会有了流水线,有了公司之后,我们这么多年,一直是这种形式发展,而互联网将把这些东西打碎,重合融合在一起。这种互联网像优客工场等这样一些企业,提供了一些机会。所以是多重因素叠加。所以宋卫平有一句话说,我们的小镇,我们现在研究的不是人和房子的关系,过去我们从盖房子到关注客户的需求,是人和房子的关系,现在我们关注的是小镇是人与人的关系。

  我们是在看这样一个挑战下的机遇。互联网重组了我们的社会组织,重新定义了我们人和人的关系,肯定也会促生一大批运营商新的平台、新的方式出现。所以带动写字楼出租房租的大幅度提升,中国的房价过去涨了多少倍,但是房租涨了多少倍,从90年代到现在能翻一番就不错了。我认为接下来十年,租金会持续上升,特别是商业物业里边会更加明显。这样才能达到物业的收益率能够超过资金的涨幅。在互联网情况之下,该会带来一片蓝海,这也是我们在寻找的机会。

  说到未来商办地产,确实我们刚才也表达了这个意思,房子只是一个空间,重要的是里边人和人之间的关系。

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