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联合办公是“重资产”模式 未来应着力增值

更新时间:2017年09月14日 来源:网络

  联合办公模式是不是就不好呢?其实也不是。对于不太好租的存量资产,你只要重内容就变得好租了,比如中关村有个地下一层,以前租不了多少钱,现在受联合办公模式的启发就做得非常好,而且周六周日经常有租赁做研讨会、沙龙等,这样确实非常好。

  还有一个热门的话题是联合办公模式能实现资源的共享,经济的分享,为什么很多人认为做联合办公也好、轻资产也好,不是通过传统的资金实现收入,那这个模式不会走得太远。所以我们去想怎么在服务上增加附加值,比如提供一些指导老师,对新政策的讲解,怎样利用政策实现退税政策等,在整合平台方面,很多时候不是资金收入的价值,而是整合各个行业的资源,包括开新闻发布会也跟大家分享一些跨界的想法,这也是带来的额外增值服务。

       资产管理的演进,从写字楼角度给大家分享一下市场上的变化。第一阶段,在北京大家最早的长包房,最早的酒店是国贸的酒店、京广的酒店。

 

 

  第二代的办公楼是初级的商务办公楼,已经具备了一些初级功能,但相对今天还是小儿科。

  第三代办公就是我们所说的5A智能办公,各个方面都能满足现在商务人士的全方位办公需求,也是传统的甲级写字楼的概念。

   第四代就是ABW,这是中创新的办公环境,我们在微信上经常看到谷歌的办公室特别炫,这就是我们所说的第四代办公室,包含了很多新技术。

  然后说一下资产管理。从办公楼的业主方来说,比如说金地中心是从拿地、开发、报建、报批,进工交付以后再投入运营,然后不断加强物业管理的提升,到今天的市场上才能呈现出金地中心目前的样子,所以从传统的开发商模式来说,往往第一阶段都是重资产管理模式。

  第二阶段是大家普遍转型的阶段,也就是轻资产管理模式,它的好处在于人轻,身体就很灵活,干什么事情都比较容易改变。

  第三个模式就是混合型管理模式。

  关于重资产管理模式,比较典型的代表除了金地中心还有恒隆地产,它的产品不仅在上海很有名,在香港也被大家熟知,恒隆地产可谓遍地开花。对于重资产管理的开发商来说,我觉得不能放牧式地转型,要根据开发商不同的模式来分析自己的产品定位,来决定下一步重资产的重点落在哪,现在的目的是让重资产变轻,比如万科、万达。万达就在全面地瘦身,把重资产甩掉变成轻资产,因为开发商发现了市场的变化,我们看到万科的一些设计院,也在不断地瘦身,很少有人能以万达这样的速度在一年里开出N个万达广场。我们在资产管理上也要像万达一样,要不断地改变,让自己变得更轻,不断地再优化。

  然后是团队的执行力,我们在完成一件事情之后会发现,个人英雄主义很难产生价值,要用有能力的人带动一群人。

  我还想说一下实践与思考,最近一个热门话题是联合办公或众创办公,其实十年前我就接触到了这个产品,但那时候还不知道叫联合办公或we work。这个项目一出来,好奇心驱使我对北京的联合办公模式做了实地考察,考察之后我认为联合办公模式其实是个重资产的运营模式。

  分享一个例子,比方说我在金地中心有一整层空出来了,大家知道金地中心位置比较好,加上租赁政策很接地气,就算运气不好,通常三个月也能租出去,一般一签就是三年,也就是说这一个租户我36个月是满租的状态。但如果换成联合办公的模式,一平米三千块钱装修,整层如果有200个工位,装修之后我要一个个工位往外租,一个从业联合办公8年的人说平均8个月才能满租,而且在不断流动,也就是说他的36个月里始终处于波动的状态。因此我觉得其实联合办公是个重资产的模式,如果我把整层租出去了,我只需要物业公司提供服务就可以,但如果变成联合办公模式,肯定需要一个管理人员,还要保安,如果一整层连保安都没有,那享受什么安全服务呢?还有保洁、租赁人员、品牌推广等,这些人都是投入的人力成本,而21世纪人才最贵。因此我认为做联合办公不要图热闹,一定要结合自身的情况去做。

  最后一点,很多的产品的复制性很强,能解决用户的痛点,万达为什么能开一个火一个,它的复制性很强是最明显的特点。联合办公也一样,因为它的复制性非常强,而且有接地气的配套设施和服务。

  总体来说,不要看热闹,一定要进行风险控制,大家在微信上经常看到某某公司出了什么问题,警察在大堂巡视,各种高端写字楼都会受到殃及,我觉得发生任何事情都别慌乱,事情来了就面对,然后,赶紧看合同,合同是救你的最好方法,我们在合同方面的梳理就是不断发现问题、不断完善合同的过程,把合同变成保护你利益的东西,要利用合同保护自己。

  分享一个经验,我管理很多项目的体会就是租金物业费一定要预付,我们要求每个月25号或者之前预付下个月的费用,这是一个比较好的措施。发现租户有风险点了,签合同的时候就得有押金,这样一旦租户走了,你手里押着六个月的钱,有足够的时间找租户,这就是管理人的价值所在。其实人跟人的智商差不多,我觉得最重要的差别在于要擅于思考,从哪个环节帮公司降低风险,这就是你的价值。

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