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联合办公:找寻共享密匙

更新时间:2017年09月14日 来源:网络

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有热点、有市场就是江湖。在“大众创业、万众创新”(以下简称“双创”)的浪潮下,共享经济热得烫手,起源于美国的联合办公这种智慧办公模式也进入了公众的视线。眼下,联合办公已成为了“双创”的晴雨表。

数日前,氪空间获得来自中民投的战略投资,这是氪空间自2016年1月以来的第三笔融资,目前融资规模超过4亿元。就在氪空间宣布拿到融资的同时,位于北京国贸CBD核心区的无界空间·国贸店也正式开业。

在欣欣向荣的背后,是深圳地库、孔雀机构、北京Mad Space的偃旗息鼓,对于这个年轻的领域还有一些问题和掣肘。乱世出英雄,时势造英雄。站在行业拐点的十字路口,如火如荼的联合办公该何去何从?

为何氪空间和无界空间能被资本认可拿到融资?

“首先,联合办公顺应时代潮流,联合办公的兴起和发展是有时代背景的。商业地产的发展,尤其是空间运营方面迎来了全新的时代,城市的发展、商业的变迁以及人们办公习惯、企业组织形态等方面,已经开始变化。”在氪空间总裁钟澍看来,城市、楼宇的功能也需要更新换代,住的领域、商业的领域都已经出现了世界级的巨头公司,办公领域依然非常年轻。现在,美国已经诞生了WeWork,资本方也一直在寻找中国最具潜力的运营者。

在投资人眼中,“运营能力出众、规模与效率行业领先、团队管理经验丰富”是他们选择氪空间的理由。“我们看中的还有氪空间背后强大的创业创新生态链。”中民投资资本总裁刘秋明如此表示。

机遇:两大风口交集

氪空间已不是第一次获得融资了。日前的融资是氪空间2016年1月从母公司北京协力筑成金融信息服务股份有限公司拆分后获得的第三笔融资。资料显示,氪空间在2016年1月获得柯罗尼新洋子基金、冯仑、九合创投和戈壁创投等的A轮融资,同年底完成来自王思聪普思投资和IDG的2亿元A+轮融资,目前融资规模超过4亿元。根据氪空间的计划,本轮融资后氪空间将继续巩固社群和规模优势,做最大的“华人创新社群聚合空间”。

截至目前,氪空间完成了在北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、南京、武汉、成都、天津10个城市的布局,拥有30座社区、2万余工位,面积达到14.8万平方米,已为超过1000家企业提供相配套的办公空间服务,能够为企业提供“全生命周期”办公空间解决方案。

就在氪空间宣布拿到融资的同时,位于北京国贸CBD核心区的无界空间·国贸店也正式开业。国贸的无界空间位于北京中海广场商场内,总共占据三层。至此,无界空间已有20家空间,提供7000余工位,总面积接近6万平方米,入驻300余家企业。

事实上,无界空间也拿到了融资。2017年3月21日,无界空间宣布获得近亿元A+轮融资,由信中利领投、经纬中国跟投,并全资收购Fourwork(富空间),同时联合中国科学院成立“国科无界”。同时,无界空间也宣布全面启动移动办公领域服务,上线了新业务“W-Studio”,希望通过 WStudio App,提供上百个便捷、精致、智能化的专业会客厅。

“在联合办公领域,每一家的发展方向都有一些不同,无界空间之所以受到众多资本青睐,我想除了运营实力外,还有一点最大的不同:无界是最懂年轻人的办公空间。我们创始团队是‘90后’,入驻团队也是年轻人居多,我们自己作为年轻的创业者会更加懂得入驻团队真正的需求, 同时,我们也一直在塑造我们自身的壁垒。”对于资本为何青睐无界空间,无界空间创始人兼CEO万柳朔这样分析。

价值:为痛点而生

什么是联合办公?联合办公是一种为降低办公室租赁成本而进行共享办公空间的办公模式,来自不同公司的个人在联合办公空间中共同工作,在特别设计和安排的办公空间中共享办公环境,彼此独立完成各自项目。联合办公的鼻祖就是钟澍提到的美国WeWork。

在中国,无论氪空间还是无界空间,都破茧于痛点。

万柳朔8岁就随父母移民美国,在海外这段时间他发现,其实美国年轻人在办公习惯或者思想上,都走在中国前面。

“有很多好的想法,都是从没有隔断的开放式空间碰撞中得出的,尤其对现在新型的科技创业企业来说。”在美国接受教育多年的经历,让万柳朔看到了现在年轻人对于办公态度的改变,而同样身为年轻人的万柳朔及创始团队,也能够感同身受地去理解年轻人的想法。回国后,万柳朔发现身边同样回国创业或工作的年轻人对目前的工作环境都不满意:“大家聚在一起时都会吐槽工作环境,因此萌生了要做联合办公,要盘活这群年轻人的想法。”

对于钟澍为何投身联合办公领域,他这样告诉北京商报记者:“基于对创业企业的长期了解,我们发现了他们在办公领域的痛点。对于中小企业而言,办公空间随时因为业务的发展需要发生变化,经常出现空间无法适配组织发展的问题,从选址到物业谈判,再到设计、装修、家具配备等并不是企业所擅长的,同时租赁新办公室还会涉及到对现金流的大量挤占、更换办公室造成的资源浪费等。”

“而联合办公的模式,灵活租赁,还有丰富的共享区域,可以帮助企业省钱、省事、省时,让企业把时间和精力专注到工作本身。”钟澍特别说,同时联合办公再通过提供一些增值服务、构建社群氛围帮助企业更好成长,在工作中获取快乐,“这是一件非常好的事”。

在谈到与孵化器、众创空间的不同时,钟澍认为,虽然同生于“双创”大潮之中,但联合办公的本质其实是商业地产:把传统物业租赁、改造升级后再出租。联合办公的生意其实没有拐多大弯,也从未脱离过市场。“联合办公和传统写字楼在目标人群上有了深度的重合,并非针对‘初创企业’,包括空间产品层面也更丰富,追求空间舒适度。”

“我们不是用工位换股权。联合办公按工位收租,但同样也会提供一系列完善的配套服务。”万柳朔说,联合办公空间不是通过占有股权的方式来吸纳团队免费入驻,这也是联合办公与孵化器、众创空间的显著不同之一。

重构:行业进入洗牌期

作为创业公司入驻的重要载体,联合办公空间的发展已经成为各个区域“双创”的“晴雨表”。2017年3月,好租发布的2016年度商办地产白皮书显示,截至2016年,全国一线城市已有284家联合办公品牌,网点数量约600家,已有办公工位达10万个;其中,北京已有联合办公品牌99家,布局网点228家,办公工位达4.7万个。

与孵化器侧重孵化、众创空间侧重导师不同,联合办公更注重服务。虽然在商业模式上有一些区别,但热得发紫的联合办公也成为了很多孵化器、众创空间提供的服务内容之一。

有笑就有泪,江湖历来如此。北京商报记者调查后注意到,在业内,像氪空间、无界空间等这些运营得比较理想的品牌目前并不多,更多的品牌则兵败滑铁卢。

2016年10月,联合办公空间Mad Space因租金上涨、入驻率不足50%、后续资金链断裂宣布破产倒闭。Mad Space位于东五环路附近的北京铭基国际创意园内,运营仅不到一年的时间。

压跨Mad Space的最后一根稻草在意料之中:物业方要求上涨9%的租金。一位Mad Space工作人员对媒体表示,上涨的租金意味着五年时间需要亏损2000万元。有消息称,Mad Space在与园区物业方沟通并及其他空间合作方爽约迟迟未能介入后,无奈决定破产清算。

Mad Space并不是个案。2016年2月,成立仅4个月的深圳地库咖啡馆因为入驻团队仅有预期的50%——10个团队,导致租金入不敷出,最终关门停业;2016年4月,曾是Airbnb进入中国市场时所入驻的孵化器孔雀机构,因拖欠物业管理费、亏本严重而关门。

有业内人士称,国内联合办公空间整体入驻率甚至不足三成。汉威国际租赁总监梁婷判断,联合办公已结束了野蛮生长的阶段正回归理性,“未来的入驻率也许会越来越低,联合办公品牌已步入洗牌期”。

同是联合办公,为何相去甚远?业内的共识无非是三方面原因:商业模式不清、运管团队不力、行业竞争激烈。

“运管和竞争是大家都会遇到的行业共性问题,我觉得商业模式不清是导致这一现象的最重要原因。”据周五咖啡创始人、全经联园区地产委员会委员翁晶观察,很多人在联合办公商业模式上还没想明白就跟风、追热点而仓促上马,最后血本无归。“联合办公的运营成本还是很大的,而且回报周期比较长,这就容易导致资金链出现问题。其实这并不是一家两家的问题。”

破局:如何大浪淘沙

面对全新的智慧经济模式,联合办公品牌如何才能大浪淘沙?

“找到商业模式很重要,但核心是真正的盈利模式。”贝壳菁汇创新生态圈董事长张磊说,他们从创立之初就引入了WeWork联合办公模式,以他的运营经验来看,商业模式可能会很漫长,盈利模式才是能否生存下去的关键。

分析氪空间和无界空间的成功,不难理解张磊为什么说盈利最重要。

“从拿地到开业,我们能够在两个月内开出新店,并且能非常严格地控制成本,将风险降到最低。现有的几个成熟空间平均入驻率都在85%以上。”万柳朔对北京商报记者介绍说,实际上,无界空间在入驻率超过70%的时候就已经能够实现盈利。

钟澍则向北京商报记者分解了氪空间的收入来源:工位收入和非工位收入。“在空间规模化的基础上,工位收入是主要收入来源,而非工位收入产生于各色增值服务、泛办公相关的可以给入驻企业带来便利的餐饮等消费类服务、活动会议等收入。”

“一个工位4000元,公司4个人就要1.6万元,告诉我不去租独立办公室的理由?”“活动确实一直在组织,但是每次组织就是半天时间的场地搭建,现场的布置让我几乎没办法认真工作。”“桌子很小,椅子很硬,我没办法摆我的个人文件,也找不到地方可以画点图纸,当提出能不能换一个好点的椅子的时候,会换来工作人员异样的眼神,仿佛在说:坐联合办公还要提要求啊。”这是网友对联合办公的吐槽,也从一定程度反映了目前入驻成本高、体验差、服务不到位等阻碍联合办公发展的瓶颈。

据北京商报记者调查,正如很多网友所说,现阶段绝大部分联合办公的生态打造仍未十分到位,仍未找到合适的商业运作模式,目前收入构成大多是以租金收入为主,服务收入、品牌与服务输出收入为辅,投资创新项目收益、政府资金支持的形式。虽然联合办公很时髦、很光鲜也有政府资金支持,但实际上许多条件还并不能满足入驻企业、工作室的需求,很难摆脱“二房东”的模式,存在着需求与供给不匹配的尴尬局面。

另有行业人士表示,目前很多联合办公还是“不太接地气”,运营者做的是自身的发展,而不是对入驻企业的扶持和发展。

在梁婷眼中,联合办公看似化整为零,但运营起来还是有难度的。她说,联合空间是共享经济的特殊产物,主要价值就是共享经济的体现,事实上联合办公空间的运营成本不比办公楼低,“对比普通楼宇,联合办公装修、机电设备和投入的服务人员都是一笔不小的开支”。

面对部分联合办公经营困难、服务及资源难以变现以及与入驻者需求矛盾的问题,翁晶认为,联合办公如想健康发展,首先要摆脱“二房东”,要做实效,创新创业企业在发展过程中除了缺少资金、人才和政策支持以外,更缺少管理、品牌以及市场,联合办公应该有针对性地提供所需的服务,向专业、垂直领域发展,与企业共同发展获益。

·国内外同类样本·

中国——优客工场

优客工场(UrWork)成立于2015年4月,由毛大庆发起成立。汇集了包括红杉资本中国基金、真格基金、歌斐资产、亿润投资、中投汉富、创新工场、阳光100集团、永柏联投、方正和生、中城承扶、领势投资、高榕资本、普思资本、中融信托、银泰置地、泰合集团、俊发地产集团等数十个顶级投资机构。

目前,优客工场已完成B轮融资,投后估值近70亿元人民币,成为中国联合办公领域首个达到独角兽级别的企业。 截至2017年6月,优客工场在全球20座城市布局了78个联合办公空间。目前已聚集了3000余家怀揣梦想的企业,总共拥有超过3万名会员,其中国际会员 3000名。

美国——WeWrok

WeWork是联合办公的鼻祖,总部位于美国。最早于2011年4月向纽约市的创业人士提供服务。

截至2016年3月,WeWork在全球的23座城市拥有80个共享办公场所,分布在美国的纽约、波士顿、费城、华盛顿特区、迈阿密、芝加哥、奥斯汀、伯克利、旧金山、洛杉矶、波特兰和西雅图等城市,以及英国伦敦、荷兰阿姆斯特丹、以色列特拉维夫等。

WeWork已开启中国业务。目前已在北京、上海、香港运营多个共享空间,预计到2017年底在中国的会员数将达到1.5万左右。

不久前,在进入中国市场一年后,WeWork宣布“中国WeWork”正式成立,由弘毅投资、软银集团领投5亿美元,加速拓展中国市场。

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