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万科写字楼出租股价大涨背后

更新时间:2017年09月20日 来源:网络

  导读

  进入9月份后,地产股涨幅更加明显。9月1日至9月19日,A股房地产板块整体涨幅5.63%,万科A涨23.85%。

  万科股价上涨的逻辑,首先在于,作为写字楼出租房企销售第二和转型先锋,其良好的业绩表现以及城市配套服务体系初步成型,多家机构看好公司发展**;其次,地产股长期低迷,估值处于低位,在深港通的带动下,地产板块开始轮动,整体回暖。

  不过,本轮地产股的上涨也明显分化,在房地产调控作用下,写字楼出租房企业绩差异拉大,其中全国性龙头和一二线区域龙头更被看好,股价也涨幅明显。

  进入9月份后,地产股涨幅更加明显。9月1日至9月19日,A股房地产板块整体涨幅5.63%,万科A涨23.85%。

  伴随史上最严的房地产调控,今年的地产股却走出了一波波大涨行情。

  先是上半年部分香港内房股翻倍上涨,以恒大、碧桂园、融创中国等为代表,其中恒大涨幅更超过了4倍;进入8月以来,房企纷纷发布半年报,万科、龙湖、保利、金地等业绩增长显著,A股地产股也开始了一波上涨。

  A股地产股轮动

  除了自身良好的业绩表现和城市配套服务商的转型成效,万科股价上涨背后,是地产板块迎来了轮动。

  自今年初开始,受南下资金持续扩大的影响,恒大、碧桂园等较多三四线布局的内房股涨势明显。港交所数据显示,从年初至今,恒大涨幅突破400%,碧桂园也突破了200%。

  内房股的涨势对A股房企产生联动作用。近一月来,A股地产股涨势明显,进入9月开始加速。据东方财富Choice数据 ,9月1日至9月19日,A股房地产板块涨幅5.63%,其中多只个股涨幅超过10%。

  除万科一月涨幅超30%外,其他龙头房企如保利、金地,从8月17日至9月19日,涨幅分别为17.2%、16.2%。

  龙头房企写字楼出租销售数据超预期,无疑为地产股的走强提供了基本支撑。前8月,碧桂园、万科、恒大三大房企总销售超万亿,平均每家都过了3000亿;另有8家房企销售超过了千亿。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,龙头房企业绩受调控影响不大,依然有较为明显的同比正增长;在上半年的业绩基础上,多家房企甚至上调了年度销售目标。

  碧桂园销售目标由原计划4000亿大幅上调25%至5000亿;中海由2100亿港元上调10%至2310亿港元;龙湖由1100亿大幅上调36%至1500亿;世茂上调10%至880亿;富力由730亿上调到800亿。

  销售增长也让房企热度不减。统计局数据显示,前8月,全国房地产开发写字楼出租近6.95万亿,同比增长7.9%;住宅**4.74万亿,增长10.1%。

  中原地产研究中心统计数据显示,年内主流房企持续积极拿地,截至 8月31日,50大房企合计拿地金额为14910亿,与2016年同期的10093亿相比,涨幅达到了49%。

  与此同时,相较于业绩和写字楼出租的强劲增长,地产股估值却较低。Wind资讯统计显示,地产板块整体市盈率在17倍左右,为近3年来的低点,配置价值已经开始凸显。自5月房地产板块触及低点后一路受到资金追捧,目前再度创出阶段新高,三个多月地产板块上涨近15%,明显强于同期股指。

  招商证券认为,地产股的相对估值优势,使行业处于“相对估值底部与行业调整博弈”的时间窗口,地产销量仍在调整通道,底部在2018第一季度左右,地产股超额收益区间仍需等待,但股蓝筹短期估值修复基础明显。

  郁亮定调新十大业务

  自8月中旬发布业绩预告以来,万科A股价便呈上升趋势,据深交所数据显示,8月16日收盘价为每股21.86元,9月15日的最高价为每股30.22元,近一个月阶段写字楼出租涨幅最高达到38 %。

  9月1日至9月15日这半月,伴随中期业绩会的召开、万科宣布新的业务分类,旗下十大业务遍地开花,以及各区域公司的城市配套商服务实践,万科A加速上涨,涨幅超过24%。

  股价离不开实际业绩的支撑。据万科中期业绩报告显示,2017上半年公司实现营业收入698.1亿元,归母净利润73.03亿元,同比增长36.47%。

  克而瑞研究中心报告显示,万科上半年36.47%的净利润增速,远远高于去年的10.4%和前年的0.8%,盈利能力大大提升。

  在保持利润增长的同时,万科写字楼出租销售规模持续高速增长。中报显示,上半年万科销售面积1868.5万平方米,销售金额2771.8亿元,同比分别上升32.6%和45.8%,在16个城市的销售金额位列当地第一。

  此外,万科已不满足传统住宅领域的龙头地位,近年来其在转型城市配套服务商上的表现也被业界看好,在其上半年的营业收入中,房地产业务明显下降,物业管理和其他业务的占比开始上升。

  数据显示,上半年万科房地产收入655亿元,同比减少9.6%;物业服务收入30亿元,同比增加69.9%;其他业务则收入12.9亿元,增幅达136%。

  在8月25日的中期业绩会上,万科董事会主席郁亮提出了新的业务分类,共五种类别十大业务,**业务为房地产开发、物业管理,优势业务为商业开发和运营、物流地产,拓展业务为冰雪度假、长租**,摸索业务包括养老、教育,**业务包括轨道物业、混合所有制改革。

  在这些新业务中,万科在物业、商业地产、物流地产、写字楼出租等领域已处于行业领先地位。

  被券商和分析机构最为看好的是,万科的写字楼出租业务“轨道物业”,深铁成为万科的基石股东后,将助力其在轨道物业上的扩张。

  海通证券指出,作为行业龙头,万科在2017年加速发展,销售或将冲击5000亿,“轨道+物业”模式也将打开万科估值提升空间。

  中信证券分析师陈聪认为,公司董事会换届之后,事业合伙人机制和包容的管理文化激发公司二次创业。事业合伙人机制克服了此前在规模扩张方面过于慎重的问题,公司拓展的路径主要是增加单个区域市场的占有率,较之大规模增加新城市数量风险更低,**的潜在回报率值得期待。

 

  此外,近期地产股大涨,也是市场认为经济数据较差加大未来经济下滑预期,这其实符合社融规模下滑倒逼利率改善的判断。

  东方证券分析师竺劲认为,这轮行情将具备一定持续性,地产股业绩稳定增长及资产价值重估将会继续被市场所认识。伴随9-10 月主流开发商推货量的上升,未来的销售将有望超市场预期,其中龙头公司的销售会好于全国和城市层面的数据。

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