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众创空间是否过剩?

更新时间:2017年09月21日 来源:网络

在业内看来,随着创业热潮的兴起于国家扶植力度的加强,如众创空间、创意园区以及联合办公等新兴办公业态正在迅速崛起并为更多企业所接受,但同样令业内普遍担忧的是,近年来集中涌现的众创空间、创意园区是否会形成过剩。

科技部发布的最新数据显示,当前全国有4298家众创空间,去年服务创业团队和初创企业近40万家,带动就业超过200万人,还帮助1.5万个服务的团队和企业获得投资,总额约539.6亿元人民币。

“有的地方已经有些过剩了,创业企业显得不够 ‘用’。” 德必集团董事长贾波说,其布局创业园区已有十多年,在他看来,当下众创空间、孵化器、联合办公等项目已有过剩现象,在接受澎湃新闻(www.thepaper.cn)采访时,贾波直言,部分地方政府的过度补贴反而造成了行业的过剩,“超过六成的众创空间要靠政府补贴才能活下来。”贾波呼吁,应用更市场化的方法来促进行业的公平发展。

何种模式便于盈利仍在探讨中


从兴起到迅速扩展再到倒闭,在众创空间、创业园区发展的过程中,盈利模式的问题也成为了业内较有争议的话题。

“现在看来,单纯依靠收取租金,赚房价差的‘二房东’模式已经被证明是有问题的。”在王谦看来,单纯赚租金差的模式门槛太低、模式又过于单一,很难行业激烈的竞争中维系下去。他认为,即便是做轻资产模式,也需要结合更多元的服务或者是具备创业企业孵化功能,才有可能在市场立足。

王谦采用的是轻资产加重资产的模式,除了通过对于项目的运营来赚钱之外,还通过对于存量物业的收购以谋取物业的增值,并同时为REITs(房地产信托投资基金)布局,以求未来能走上房地产资产证券化的道路。而除了办公空间之外,王谦同时主张将众创空间、联合办公项目结合长租公寓、商业项目,以构建一个更为丰富的生态链,提升企业入住率。

贾波所采用的则是纯轻资产的运营模式,由于不需要过多前期资金投入,轻资产模式更有利于品牌的迅速扩张,但其同样表示,在采用轻资产模式运营是同样要注重收入构成的合理性。“一种盈利模式是孵化器模式,靠风投的回报,但这种不适合大规模的做,因为孵化器要筛选企业,要帮助、培训企业。第二种模式就是靠租金,类似于Wework模式,但这一模式现在面临的问题是市场还没成熟,做的人却已经太多了,竞争肯定很激烈。”

贾波透露,当前另一种有争议的模式便是单纯的房地产模式,这种模式更类似于打着众创空间、创业园的旗号发展房地产,实则是挂羊头、卖狗肉。“有的地产商凭借创业园区的概念地价拿地,但真正的目的只是圈地,而不是服务创业企业,最后还是靠着卖地产项目赚钱。”

业内质疑过剩:五六线城市都在布局创业园


在贾波看来,众创空间、创业孵化器、创意园区以及联合办公等概念的出现确实令创业成为了一件更简单的事,并给了小微企业更多成长的土壤。而如今,一些大型企业也开始入驻此类园区或联合办公场所,与小微企业一起办公,营造了更好的企业生态。

但贾波同时透露,在各类众创空间、创业园区高速发展、扩张的同时,一些负面问题也随之暴露,而最为严重的便是行业过热所带来的隐患。贾波说,以文创园为例,在2012年时全国的文创园不过数百家,但仅仅一年之后,此类园区数量便翻了十多倍,而与文创园一样急速扩张的还有众创空间、联合办公等。“比如我听说过中西部地区的一个乡都要搞创业园、产业园,但其实五线、甚至六线城市根本没有这么多企业入驻。这其实就是一哄而上、赶时髦。”

盛煦地产董事长王谦近年来也在打造包括联合办公、长租公寓在内的综合地产项目,在其看来,资本对于众创空间、联合办公等业态的青睐是不争的事实,但还不能称之为过剩,“这种情况类似于早期互联网企业的扩张,也是在烧钱,但并不能说不合理,因为是在一个抢占市场份额的时期,未来会逐步趋于理性。”

但王谦同样认为,创业园区的大规模扩张策略只适用于人口流入量大的一线城市和准一线城市,反正在并不具备那么企业的三线、甚至四线城市,布局大规模的众创空间、创业园区无疑是一种冒进。
 

贾波:超过六成创业园都在靠政府补贴活着


至于各类空间、园区遍地开花的原因,贾波和王谦一致认为其中有资本青睐的因素。“大批的保险、基金都在布局,这势必造成未来该行业面临极大的竞争并且有过剩的隐患,这也是我所担心的。”王谦说。

在贾波看来,比资本青睐更严重的问题在于政府部门的过度补贴。“资本投钱怎么说也是一个市场行为,但政府过度补贴就会造成更加严重的过剩。”

贾波直言,各类众创空间、创业创意园区中依赖政府补贴才能“活着”的比例非常高。“保守的说六成以上,就连北京、上海这样的一线城市市场也存在这种现象,二三四线城市就更严重了。有的企业政府补贴占它利润的100%。”

贾波的担忧并非危言耸听,事实上,去年以来,部分众创空间关门的现象已经令业内警惕。就在2016年6月,曾是深圳南山区孵化器明星项目之一的“孔雀机构”因拖欠物管费、亏本严重而不得不关门。而值得商榷的是,就在孔雀机构关门前其

刚刚收到了来自深圳市政府和南山区政府的两笔补贴,分别多达100万元和40万元,但即便如此,也没能拯救已经陷入颓势的孔雀机构。

2016年2月,同样位于深圳南山区的一家众创空间“地库”也因经营不善而倒闭。其创世人在分析倒闭原因时曾坦言:入驻率太低,不到一半;竞争压力太大,同质化问题严重。

贾波认为,入住率过低是当前许多众创空间普遍面临的难题,而过度的政府补贴则进一步加剧了行业“虚火”,不但是资源的浪费,还过早地透支了市场,也令行业竞争变得不公平。他建议,地方政府可以通过税收优惠、行政审批程序简化等方式来鼓励创业园区、众创空间的发展,但是必须避免直接给钱的做法。

 

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