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港资主导的沪上写字楼出租市场 香港兴业的持有开发路径

更新时间:2017年09月25日 来源:网络

据戴德梁行统计,南京西路商圈租金水平最近两个季度没有变化,均维持在2369元/平方米/月。而据透露,目前该商场租金最高的价位已超过上述均价。

这背后也与港资房企普遍的开发优势有关。高力国际华东区研究部董事陈铁东指出,港资开发商甚至包括来自新加坡的凯德置地基本已经主导上海的写字楼出租市场。目前包括和黄、新鸿基、嘉里、恒基、瑞安等均已在中国内地布局这一领域,其早期拿下的一些地块已建成,比如环贸iapm、国金等商业综合体的品质非常高。香港兴业则是传统的住宅开发商,早期在嘉里华庭二期买了一栋楼做服务式公寓,在高端服务公寓领域颇有建树。

开业4个月之后,近日,香港兴业国际集团(00480.HK,简称“香港兴业”)公布了兴业太古汇办公与零售业态的出租状况。位于上海南京西路的两座办公大楼香港兴业中心一座及二座出租率达80%,大型购物中心兴业太古汇出租率逾90%,原计划入驻的250个品牌中,目前已有超过160个品牌开业运营。

十年开发路

从传统住宅开发商到商业写字楼出租综合体,香港兴业打造的兴业太古汇项目,开发历时十年之久,拆迁是一项工程巨大的工作。

据悉,香港兴业于2002年收购兴业太古汇地块,并于2006年邀请太古地产按50:50的比例参与投资。

据香港兴业管理层透露,兴业太古汇早期有两件事情在业内较为轰动:一是土地平整和拆迁费用约达到80多亿;二是香港兴业副主席兼董事总经理查懋成认为,今后在上海市中心不可能再有这样大块的土地平整好出让,因此主动将地块原来的住宅属性申请改成商业属性。出于家族渊源,同时也是为了不浪费地块价值,香港兴业放弃了做住宅可见的现金流空间,选择将地块做成商业综合体并长期持有。

“2006年开始,公司谈了很多香港的合作伙伴,都是商业写字楼出租开发、运营能力比较强的公司,最后也是精挑细选,决定与太古地产合作。”杜一莉透露,两家公司掌门人有着共同的理念,比如说不赚短视的钱,而是要把兴业太古汇当做一个长久的精品来打造。在此背景下,双方选定了同等比例股权的合作方案。

“50:50是最难合作的,因为没有一方有主导权。从2006年底签定合作协议至今,经历了移动、拆迁,经过建设期、招商运营期,目前我们跟太古还维持着非常好的合作关系。”杜一莉说,“其实这就是基于香港兴业不管对于土地还是对于终端消费者、对于合作伙伴,都尊人重土,我们合作比较默契”。

住宅到商业

1977年,查氏家族购入拥有香港大屿山愉景湾的香港兴业有限公司,正式进军地产业务。这是香港兴业的前身,其后经过一连串重组及协议安排,香港兴业在1989年正式成立,成为新的控股公司,并于同年5月在香港联合交易所上市,同时成为恒生环球综合指数、恒生可持续发展企业基准指数成份股之一。

其在中国香港、内地乃至亚洲涉及的多元化业务,涵盖地产发展及投资、物业管理、豪华酒店及服务式住宅、医疗保健服务等。至今,该公司在香港累计销售总建筑面积已达140多万平方米。

上世纪90年代末,香港兴业开始进军中国内地房地产写字楼出租市场。在兴业太古汇项目之前,香港兴业已投资了上海嘉里华庭二座,以及住宅大厦中山学林苑。资料显示,上海中山学林苑出租率保持在90%以上,租金收入稳定。该物业于2017年下半年进行升级改造并开始筹备出售,暂定于10月开盘。

香港兴业在内地的另一大物业开发写字楼出租项目是天津津汇广场,包括两座甲级办公楼、一座购物中心及日航酒店。目前租赁状况稳定,其2016财政年度的办公楼出租率达93%,购物中心部分已于2016年12月以天津和平大悦城之名重新开业,出租率近九成。

在内地,兴业太古汇是香港兴业最主要的项目。业内人士指出,兴业太古汇的租金水平,尽管不能说是市场上最高,但对于新的商场而言,前两年需要一个培育期的情况下最高租金还能超出商圈内平均水平,可见其溢价空间。

据悉,兴业太古汇大部分租户目前都以三年租约为主,每年的租金与管理费递增。香港兴业助理总经理、兴业太古汇租赁与管理副总经理杜一莉透露,兴业太古汇之所以能打造租金溢价空间,是由于团队把商场的租客服务做到极致。

据了解,通过多层次全方位与租客联络,招商团队也就相当于资产组合的管理员,不仅从招商到签约,甚至从租户装修到开业,每天要去了解经营状况。

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