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燕郊“不限购”商办写字楼出租市场“不买账”

更新时间:2017年09月25日 来源:网络

  环京区域经历今年两次调控政策后,成交量和成交价都应声下跌,尤其是非本地户籍居民家庭限购1套住房,且需要提供当地3年以上纳税证明或社会保险缴纳证明,对市场影响较大。近日,记者走访环京最主要区域燕郊发现,燕郊不少项目推出不限购商办类项目,以助推楼市的“金九银十”。但购房者并不买账,交易难见起色。

  商办房值不值得买?

  因限购政策失去购房资格的北京购房者,只能将眼光转向商办房写字楼出租。除此之外,商办写字楼出租项目由于单价尚在低位,面积偏小,总价可控吸引了一些投资客。

  对此,司智表示,环京区域购房的人群中,20%-30%左右为真刚需,这类人群可能在当地生活,但由于资金有限,社保年限不够,选择商办项目过渡。其余大部分是投资客,他们认为目前是价值低点。

  不过,有不少购房者担心环京商办房会跟随北京出台限购政策。对此,严跃进指出,从当前商住项目的改革或整顿思路来看,对于已经交付的房屋可能在整改方面力度会减少。但此类房源还是会被定性为违规建筑,所以总体上会存在很多问题。对于没有交付的房源,预计此类区域后续整改为租赁型公寓的可能性最大。

  也有业内人士指出,环京商办房不会遭遇北京式严厉限购政策。原因在于北京需要疏导非首都功能的人群与产业,而环京区域可以承接这一需求。

  燕郊公寓集中入市

  “在燕郊,外地人没有本地户口或者3年社保,买不了住宅,但可以买不限购公寓。”近日,记者走访燕郊发现,随着传统楼市“金九银十”销售旺季的到来,燕郊不少商办类项目陆续入市。在住宅限购政策下,一些房产销售人员开始力推不限购的商办产品。

  首尔甜城一销售人员表示,首尔甜城39街区为40产权公寓,均价19800元/平米,首付50%。虽然开盘时间不定,但意向排卡的人数已达1800多人。

  嘉都公馆首期开盘均价15000元/平米,目前处于排号阶段。销售人员称排号客户在月底选房时都可以打九折,“燕郊前两三年没有公寓产品出售,公寓产品都是在燕郊限购后出来的,也可以说是首期开盘,优惠力度很大。”

  在住宅限购政策下,燕郊一些房产销售人员开始力推不限购的商办产品。

  除上述项目外,燕郊目前在售的商办项目还包括紫竹湾商业广场、京东CBD、EBC潮白·生态城、盈时未来港等。其中,紫竹湾商业广场开盘价为22000元/平米左右;京东CBD主力户型为公寓、底商,商铺均价23000元/平米,40年写字楼公寓均价16000元/平米;悦榕湾也有公寓产品在售,均价23000元/平米。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,在住宅市场整体严控的情况下,不限购的项目会有去库存写字楼出租的机会。尤其是在购买力旺盛无法释放的燕郊,也会抓住部分市场需求实现销售。

  燕顺路上一房产经纪公司销售人员称,由于住宅限购政策,很多人失去购房资格,导致他所在门店主要的业绩靠销售商办房,“除非是刚需,本地人才会买住宅。购买商办房的,大多数是外地人。9月份我们已出售四五套商办房,只出售了一套住宅。”

  “但在住宅接近被腰斩的情况下,商办类写字楼出租产品短期内蓄客和销售都很一般。”房天下副总裁司智这样表示。

  二手商办房单价降三千

  在燕郊二手房市场整体降温背景下,二手商办房无疑也面临降温的命运。

  记者从房屋中介处了解到,近期虽然陆续有房源挂出来,不过业主的报价都有不同程度的下调,目前燕郊商办房价格普遍在14000元/平米左右。首尔甜城MOBO国际中心单价从火爆时的17000元左右降至目前的14000元左右。鑫乐汇公寓目前单价13000元左右,限购政策前单价为16000元左右。房产经纪人也坦言,“现在二手住宅价格都在下调,商住房价格也都可以谈。”

  尽管二手商办房写字楼出租报价普遍下调,但成交和市场最盛期不能同日而语。“买的人少,大家看到房价在跌,普遍买涨不买跌。”在采访中,不少销售人员坦言,商办房写字楼出租成交量下降明显。

  一中介工作人员表示,他所在门店上个月共成交商办房七八套,原来一个月可成交10多套。

  成交量的下滑或与部分银行收紧贷款有关。记者了解到,目前燕郊虽未对商办类房屋出台相关限制政策,但在买卖中,部分项目存在“不限购、但限贷”的情况。102国道附近一中介工作人员表示,“燕郊部分40年产权的商办房,银行不办理贷款”。另一销售亦表示,“二手商住银行不批贷款,一些写字楼交了首付后要等,至于银行什么时候给贷,还不知道。”

  那么商办房的前景如何?

  一销售人员表示,现在单价15000元,一两年后房子会涨至25000元左右,如果想出售,可以比当时市场价低一两千,更好出手。

  对此,亚豪机构市场研究部总监郭毅认为,购房者还是从保值、增值的角度去考虑资产投入,环京区域商办产品单价与总价较低,投资门槛也低,投资在商办类固定资产上,可能会带来相关收益。

  不过,郭毅也强调,环京商办销售难度较大。对于商办类写字楼出租产品来说,价格上涨空间比住宅产品差。流通性也很难比得上住宅,特别是环京区域,住宅面临去化压力时,商办产品市场空间会更加狭窄。“商办类产品不适合投资,自住也不适合。投资不能只考虑账面上的增值,还需要考虑未来是否能变现。”郭毅表示。

  中国房地产经理人联盟秘书长陈云峰也认为,环京商办写字楼出租项目投资性不强,不能因不限购就去购买。

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