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揭秘丨WeWork的联合办公租赁模式

更新时间:2017年09月26日 来源:网络

成立于2010年的联合办公租金企业WeWork在成立一个月后就实现了盈利,此后从未亏损,截至2016年9月,WeWork在全球32个城市拥有98个共享办公场所,2016年联想控股、弘毅资本、锦江酒店争先向其注资,使WeWork的累计融资额达到17亿美元,市场估值则提升到169亿美元,被视为与Uber、Aribnb并称的共享经济三大巨头。WeWork的盈利秘诀是什么?它能否被其他企业效仿呢?

一、WeWork的软件,共享办公文化和虚拟的联合办公空间

与硬件相比,WeWork的成功更应归功于它的“共享文化”,由于在WeWork中成功孵化出了一些优秀的创业企业,所以,WeWork把低成本的创业模式变成了一种“高大上”的创业文化,即,所谓的“共享办公”文化。创业者们不会再为不能在CBD的甲级写字楼里接待访客或面试员工而觉得羞愧,相反,他们会觉得在WeWork办公很“酷”,并成为一种时尚,这使他们每个人身上都贴上了“下一个……”的标签。而WeWork中每个成员也都将受惠于其他成员的成功,因为每个成功企业都增加了其他企业的潜在价值。

为了充分发挥这种共享工作的好处,WeWork也会定期或不定期的举行一些社区活动,如每周的“欢聚时光”,以及与投资者和业界领袖进行对话的“办公时间”等,但作为一个严格的成本控制者,真正由WeWork自己发起的活动较少,多数活动都是由第三方组织的。不过,为了鼓励第三方的服务,WeWork设立了专门的社群经理(自愿担任),并根据他们本月、本年度内帮助多少会员建立了联系而给予一定的奖励。

进一步,WeWork的联合办公空间不仅是指实体的联合办公空间,更包括虚拟的联合办公空间,即,WeWork的会员平台,而这也成为WeWork的一个重要盈利来源。在WeWork每月最低缴纳45美元就可以成为会员(专用办公桌或私人办公室的租户自动成为会员),会员除了可以免费使用1天的共享工位或2小时的会议室外,还将拥有WeWork平台账号、并进入WeWork创业者社区。目前WeWork的线上平台共有7.2万名创业型用户,其中约70%是活跃用户。在WeWork平台上提供各类商业服务,包括财务、广告、品牌策略、商务运营、管理咨询、设计、保险、投资、法律服务、室内设计、市场营销、移动开发、编程、拍照和摄像、公共关系、房地产、招聘、社会化营销、写作等各类与创业相关的服务,这些服务全部由WeWork线上平台的会员提供,也就是说,成为WeWork的会员,你既可以快速便捷的找到和使用各种商业服务,你也可以作为服务的提供者在其他7.2万名会员中迅速找到你的目标客户和上下游合作伙伴。

二、WeWork的硬件,严格的成本控制和更高的空间使用效率

WeWork成立于2010年,专注做联合办公空间租赁。它通常选择交通方便、位置繁华、但能以较低租金租赁的物业,通过二次设计将楼面改造为风格时尚、方便办公、可定制、且社交功能齐全的办公空间,之后以高于附近一般办公空间单位面积的租金租赁给各类创业者,并从租金差价中获利。

既然WeWork的租金更高,为什么创业者还要选择在这里办公呢?这是因为在WeWork可以选择只租赁一个工位、并可以按日计费,会议室等也都可以在需要时再租用。如每个共享工位(即在公共空间的指定工作区域与其他WeWork会员肩并肩的工作空间,该空间保证你能放置一个笔记本电脑,并提供电源接口和Wi-Fi)每日的租金为50美元,使用会议室的话每小时25美元(在中国每小时160元人民币);而如果是在共享空间内的专用办公桌(包含一套专属的办公桌椅和一个可上锁的文件柜),在WeWork上海每月的最低租金为2,783元人民币,附赠5个小时的会议室使用时间或2.5日的流动办公桌,在美国则为350美元/月;而一间一个人的私人办公室(一个5~6平米大的私人空间,一套办公桌椅、台灯、垃圾桶和文件柜),在WeWork上海每月的最低租金为3,113元/人民币,附赠12个小时的会议室使用时间或6天的流动办公桌,在美国则为650美元/月,但需预付2个月的服务定金及支付每个办公桌100美元的初装费。从以上收费标准不难看出,对于初创企业来说,由于可以按工位计费和按小时租赁会议室,所以,单个企业的租赁成本是有所降低的;但就WeWork整体而言,由于空间的使用率非常高,单位面积上的租金要显著高于一般办公空间,整体的租金收益也更高。

 

在办公服务方面,为了控制成本,联合办公WeWork自己直接提供的办公服务其实很少,一栋大楼通常只有三个半人负责全职管理,其中,一个人负责前台和内部客户关系,一个人负责保洁和空间管理,一个人负责接待外部访客和安排第三方商务合作,半个人负责IT,他同时也负责当地其他WeWork空间的IT管理。而即使是这三个半人的服务也并非是免费的,比如由WeWork直接提供的IT支持,按每小时125美元收费,私用的路由器则按每月195美元收费,而由WeWork前台提供的代收代寄邮件包裹服务则按每月50美元收费,此外,黑白打印每页8美分、彩色打印每页0.4美元……实际上,在WeWork真正免费的只有饮料和网络。

WeWork也会向会员提供一些福利,但这些福利也主要来自第三方赞助商,如联合办公WeWork会员可以从TriNet处享受较低价格的医疗保险和人力资源解决方案,从大通银行处获得支付过程中的手续费减免,从UPS处获得运费折扣,而WeWork会员使用亚马逊AWS云服务提供的网络主机,第一年可免除5,000美元费用,使用Office 365软件可以享受25%的折扣……而赞助商之所以愿意提供上述折扣,也是看重了这些会员的潜在价值空间。

三、超高估值引来众多效仿者,但共享文化难被复制

总之,严格的成本控制、合理高效的空间规划,还有最重要的,线上线下的共享工作平台以及一种“很酷”的共享办公文化,这些成就了WeWork。成立于2010年的WeWork在成立一个月后就实现了盈利,此后从未亏损,到2014年时,公司的营业收入已达到1.5亿美元,营业利润率30%,估值50亿美元;而截至2016年9月,WeWork在全球32个城市拥有98个共享办公场所,2016年3月联想控股和弘毅资本牵头向WeWork投资了4.3亿美元,10月包括锦江酒店在内的投资人又投资了2.6亿美元,使WeWork的累计融资额达到17亿美元,市场估值则提升到169亿美元,被视为与Uber、Aribnb并称的共享经济三大巨头。

WeWork的超高估值也吸引了全球众多企业的效仿,WeWork能否被复制呢?显然,WeWork硬件设施的门槛并不高,中国已经有众多企业复制了WeWork似的共享空间,甚至做得比WeWork还好;在成本控制方面,对于中国企业来说也不是什么难事;但最关键的一点,线上线下共享平台的构建和共享文化的培养就不那么容易了。目前,WeWork已经搭建了一个有7.2万名会员的全球资源网络,这无疑为创业者提供了全球化的行业资源和市场资源;而WeWork所树立的共享办公品牌使它区别于其他低成本的办公空间,每个从这里走出去的企业的成功都将使其他更多的企业受惠,这些才是WeWork共享经济的核心。

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