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写字楼出租企业拥抱服务业

更新时间:2017年09月26日 来源:网络

随着中国经济步入新常态,房地产写字楼出租业面临着更加严峻的挑战,接踵而来的楼市调控政策和日益趋紧的金融环境等使得房企之间的竞争逐渐白热化。为了立于不败之地,房企们开始对房地产主业以外的服务业进行探索,试图完成自身的转型与升级。

房地产与服务业结合,如何实现一加一大于二的效果,如何使房地产企业在保持规模和利润的同时又快又好地与服务业结合?本文将首先分析房地产写字楼出租企业与服务业结合的具体案例,然后着重探讨和分析房地产企业与物业服务结合的情况,最后对房地产企业与服务业成功结合的影响因素进行分析。

影响因素

结合模式:房地产企业与服务业的结合模式至关重要,一个契合企业自身特点和行业发展趋势的模式将使房地产企业与服务业更好地结合。例如,绿城集团充分发挥品牌优势,通过提供代建服务,输出其品牌价值,获得较高的溢价能力,创造出具有绿城特色的结合模式。万达集团成功进军服务业也与其良好的结合模式有关,万达目前从事的四大板块,商业、文化、金融、电商,它们之间相辅相成,可以更顺利的互相结合。

企业规模:房地产企业规模是一把双刃剑。一方面,大规模的企业具有资金优势、技术优势和人力优势等,可能更好地完成转型与升级;另一方面,企业规模较大的话,面临的转型阻力也更大,需要耗费更多的人力和物力。

所在城市类别:发展服务业的所在城市也是成功与否的影响因素之一。通常来说,城市越大,服务业在全行业所占的比重也越大,对房地产开发企业来说具有更肥沃的土壤来发展服务业,并且未来的发展潜力也更大。但另一方面,三四线城市在某些服务领域的增长势头未必输给一二线城市,就如此轮房价上涨周期中,一二线城市的楼市已经疲态尽显,而三四线城市已经扛起了大旗,三四线城市的物业服务也是一片蓝海,前景可期。

行业类别:房地产企业选择的服务业行业类别也是很重要的。通过梳理房地产写字楼出租企业与服务业结合的案例,可以从以下几个维度来甄选服务业类别:1、利润率。大多数房地产企业愿意选择利润率高的服务业,如金融、健康等,较好的盈利能力是吸引房地产企业进入的原因,也有助于房地产企业与服务业的结合。2、市场前景。房地产企业进入市场前景良好的服务业将更容易取得成功。例如恒大选择了旅游业,正是看中了旅游业在我国良好的发展态势和广阔的市场前景。3、和主业的相关性。从全球企业来看,与主业相关性越高的行业,企业进入后越容易成功。越来越多的房地产企业选择物业服务,就是因为物业服务与房地产企业的主业具有天然的相关性,能够更平稳地度过转型期。

经典案例解析

万达集团:王健林曾在2014年万达集团年会的时候宣布,万达集团将进行第四次转型,万达集团将从房地产写字楼出租为主的企业转向服务业为主的企业,形成商业、文化、金融、电商四个支柱产业。在万达集团2016年会上,王健林表示,万达转型已基本成功,已逐渐形成万达商业、文化集团、金融板块、电子商务四个板块。

万达集团向服务业进军有其自身的优势:1、四大板块内在关联。万达目前从事的四大板块,商业、文化、金融、电商,它们之间相辅相成、相互促进。2、与国家战略契合。中国经济转型的主要目标是成为内需主导的经济发展模式。万达转型符合国家战略要求,万达的四大板块都是国家倡导的现代服务业,既扩大投资又扩大就业又扩大内需,正是经济转型需要的。3、具有更稳定的现金流。与房地产开发相比,万达集团从事的服务业具有更稳定的现金流,能够使公司的转型和发展更加稳健。

恒大集团:许家印在恒大集团2017年度工作会议上的内部讲话透露,恒大已经完成了成功转型,即由原来单一的“房地产业”发展成为“房地产+服务业”,形成了四大产业集团——地产、金融、健康、文化旅游。

恒大集团与服务业结合模式的优势如下:1、瞄准高附加值写字楼出租行业。金融、健康和文化旅游均为高附加值行业,具有很高的利润率,能使公司保持良好的财务状况。2、进军需求旺盛行业。恒大集团进军的服务业均拥有海量需求,恒大健康是服务于老人,恒大旅游是服务于少年儿童,恒大金融是服务于社会,是围绕中国13亿人口、全世界1/4人口的庞大需求开展的。

世茂集团:2013年6月22日,世茂在上海召开“云服务”计划启动发布会,宣布将发端于IT产业的最新“云服务”模式引入地产领域,联合教育资源、健康维护、高端酒店、设计定制、消费休闲等多个领域合作伙伴,共同启动世茂云服务计划。而世茂2014宅行动,则是世茂“云平台”在全国范围内的落地,标志着世茂的生活方式服务商战略进入了换档提速模式,为业主生活的置业、财务、安全、健康、教育、度假等提供服务。

世茂集团与服务业结合的模式优势如下:1、延伸服务周期。世茂集团将服务周期从开发过程向生活居住这一更长阶段持续延伸,从软件和硬件两方面为业主提供优质生活所需的服务。2、科技含量高。引入互联网新兴的云技术,利用高科技的手段升级服务品质。

绿城集团:绿城管理是绿城五大集团之一,以轻资产模式输出绿城品牌、管理和资源,通过商业代建、政府代建及资本代建三大业务模式,提供专业的房地产写字楼出租委托开发服务。据不完全统计,2010-2016年中国19家代建代表企业项目的累计合约总建筑面积11153万平方米,其中绿城管理占比45.4%,是中国代建行业的领头羊,绿城管理实际上是“代建服务商”,而不是“投资开发商”。

绿城管理提供代建服务的优势如下:1、充分发挥品牌优势。绿城公认的优势是其产品营造能力,而非资本运作能力,通过提供代建服务,可以输出其品牌价值,获得较高的溢价能力。2、实现轻资产化。通过提供代建服务,而不是完整的房地产项目开发运作,绿城管理只需要较少的资金量就能维持公司运作,而不需要大量资金沉淀,从而实现轻资产化。

融创中国:2017年7月19日,万达商业、融创中国、富力地产在北京举行战略合作签约仪式,融创以438.44亿元收购万达的十三个文旅项目的91%股权,从此进军文化旅游服务行业。2017年1月13日,融创中国宣布战略入股乐视,融创中国成为乐视体系中上市板块乐视网的第二大股东,同时成为乐视超级电视和影业板块的重要股东。

融创中国与服务业结合的模式的优势如下:1、快速扩张。通过收购与入股的方式,融创中国能够快速进入服务业,实现多元化的扩张。2、发展潜力大。通过对万达文旅项目的收购,融创中国获得近5000万平方米的土地储备,将有冲击房企一线梯队的底气,并且将有合理的一二线城市布局。入股乐视也是看好乐视的发展前景,虽然近来乐视因为资金问题负面新闻很多,但是如果妥善处理好资金问题,乐视所代表的科技企业的发展潜力是非常巨大的。

房地产+物业服务

房地产企业与物业服务具有天然的关联性,因此房地产企业与物业服务的结合也是水到渠成的事情。以万科和花样年为代表的一批具有前瞻性的房地产公司正走在这条路上,从制造业向服务业的转变是它们的共同特征。

万科力推万科物业,建设“睿平台”,提出转型城市综合配套服务商,甚至有数据显示,物业管理已成为约75%的客户推荐万科产品的理由。

花样年旗下的彩生活是互联网+房地产的先行者与成功典范。彩生活通过对传统物业服务的解构,充分吸收互联网+的内容,重新定义社区及其服务范畴。将自己定位为社区运营服务商,践行互联网+的精神,实现了从管理物到服务人的角色转变。

从万科和花样年的案例中,我们可以得出房地产企业与物业服务结合的一般性规律:1、主业与物业服务相辅相成。从调查数据上来看,优秀的物业服务为万科产品加分不少,是很多购房者选择万科的理由,因此大力发展物业服务将推动房地产开发企业的销售。另一方面,房地产开发企业销售情况良好,将为旗下的物业服务带来更多的人流,有助于扩大物业服务的规模,形成规模优势。2、借力互联网的技术优势。万科和花样年均搭建了互联网平台,借助大数据等互联网先进技术,提升了物业服务的品质,围绕社区家庭提供服务产品。3、抓住痛点实现内容创新。万科和花样年不仅仅局限于常规的物业服务,它们挖掘用户日常生活中的潜在需求,排查“最后一公里”中的痛点和难点,提供装修、缴费、购物、理财等服务,多层次满足不同业主的消费需求。

结 语

从上文可以看出,房企发展服务业有很多机会,并且未来还将有更多机遇。现在政府正逐步完善房地产调控政策的长效机制,这其中租售并举是一项很重要的举措,在未来,将有更多的出让土地有房企自持的要求。这其实就是政府用自持的方式来让房企去主动拥抱服务业,让它们去涉足长租公寓等领域,加上减税政策和融资政策等的扶持,我们有理由相信服务业将是房企的下一个风口,并且大数据等互联网新技术将助力发展。随着房地产的进一步发展,房企与服务业的结合也将越来越多,越来越好!

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