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正荣地产写字楼出租赴港上市 去年收入翻三倍

更新时间:2017年09月30日 来源:网络

9月26日,正荣地产在港交所递交招股书,这家中国前30强房企终于把上市提上议事日程。如果不算鲁能借道广宇发展上市,正荣是30强写字楼出租房企中最后登陆资本市场的企业。

1998年,欧宗荣建立正荣集团,一年以后,正荣在江西宜春开发了第一个楼盘,在之后几年拓展至南昌、莆田、福州等城市。2013年是正荣开疆拓土最重要的一年,先后进入了上海、南京、苏州、长沙等城市,正式成为一家全国性房企,尤其是在南京和苏州的布局,为此后的迅速壮大奠定了坚实的基础。

根据第三方研究机构克而瑞历年公布的数字,2014年至2016年,正荣的合约销售额分别为169亿、306亿和490亿元,排名也从2014年的42稳定到目前的23名左右。

正荣是一家典型的聚焦热点城市的写字楼出租房企。根据招股书的表述,其布局写字楼出租的重心为四个区域,长三角、中西部、环渤海和海峡西岸。在每个核心区域,正荣会选择五个核心的一线或者二线城市深耕。

房企的高负债并不新鲜,在恰当的时机通过高负债做大规模,已经成为中国房地产市场最重要的成长模式。2016年,正荣实现了142亿元收入,必上一年的三倍还多。

正荣能实现年均120%的复合增长速度,来自于其独特的投资理念。在招股书中,正荣地产明确说明了其“逆周期”的投资方式——2013年进入南京市场,2014年开始,南京房价呈现了指数式增长。正荣瞄准了热点城市的改善型人群,并希望借此实现产品的溢价——其南京的两个项目售价分别比周边高出20%和15%。

数据显示,2014年至2016年,正荣地产的收入分别为30亿、43亿和146亿元,复合年增长率达到了120%。2017年上半年,其实现收入80.8亿元。

从收入来看,正荣2016年145亿元收入中,85亿元来自大本营海西经济区,55.6亿元来自长三角,4.7亿来自中西部城市。从2017年开始,环渤海区域城市(天津)开始贡献业务收益。

2016年底,正荣的写字楼出租资产负债率为90%,到2017年年中,降至81%。目前,成长最迅速的融创、碧桂园、恒大的负债率分别为92%、85%和89%。

根据招股书中披露的数据得知,正荣目前有息负债总额大约在350亿元左右。2014年至今的三年多时间里,正荣的未偿还借款额从301亿元上升至364亿元。截止7月底,正荣有138元负债需要在一年内偿还,163亿元在第二年偿还,52亿元在未来三到五年偿还。

不过,好消息是,正荣的融资成本正在逐步降低,从2014年至今,利率从12.5%一路降低到7.3%。

目前来看,规模房企都迎来了写字楼出租现金流的高点,碧桂园、万科等企业甚至手握千亿现金。但是很多中小房企出现了现金不足的情况,在统计的143家A股上市房企中有78家房企的“经营性现金流”为负,这被认为是销售不畅、融资低迷、拿地支出过大的后果。

目前,正荣进入了15个城市,拥有68个开发项目,截止2017年6月30日,拥有1120万建筑面积的土地储备。其中长三角的土地储备占比达到了62.7%,南京和苏州的土储占比均为11.5%左右,是正荣版图中最重要的两个城市。

从2015年开始,正荣开始有意加强与其他房企的合作,尤其是在合肥,基本上每个项目都是合作项目。“合作”已经是正荣最重要的发展战略之一。截止2017年3月底,正荣和23家房企达成了合作,合作最多的是同量级的旭辉、金辉等企业,而万科、碧桂园这样的行业巨头也成了正荣的伙伴。

在招股书中,正荣表示将用融资款项来支撑南京、南昌和武汉项目的开发费用,以及偿还大部分计息银行借款和其他借款。

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