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REITs喊了这么多年,从租办公室市场试行吧

更新时间:2017年10月13日 来源:网络

  今年房地产市场的一个明显变化,是各地对租办公室市场的高度重视。一批省市先后出台了促进租办公室市场发展的文件。政策力度之大,前所未有。其中,还提出了颇具创新意义的措施。比如,鼓励进行金融和资本市场的探索。

  解决租办公室市场盈利难题的一个办法,是降低其建设运营成本,主要是资金成本。那就得有相对低廉、稳定的资金来源。而发行REITs被证明是可资利用的重要渠道。也就是说,将收租物业未来若干年的租金收益权卖给机构和个人**者,允许其自由流通转让,可为租赁住房市场建立稳定的资金来源。

  从国际经验看,REITs得以发展的一个重要途径是在证券市场公开上市、转让。短期内这在我国很难实现。因此,专家建议,先在机构间、银行间市场交易。

  在租赁住房里,**的租金还是偏高的,但前面说了,租办公室的回报率很低。这么低的收益,即使发行REITs,银行、机构也不愿意买,因为无钱可赚。据说有关部门就此咨询过金融机构,得到的答复是,在现有收益条件下,没有积极性。

  可以基本确定,发展住房租赁市场,是一项重大决策,事关房地产长效机制的建立。REITs是为住房租赁市场提供稳定可靠资金来源的重要渠道。如果认同这两点,那就要为REITs试点解决一些现实的困难。

  北京市多个部门9月29日联合印发《关于加快发展和规范管理本市租办公室市场的通知》,有这么一段话值得原文摘录:

  主动向中国银行间市场交易商协会推荐租办公室企业或项目,支持其发行企业债券、公司债券、非金融企业债务融资工具等公司信用类债券及资产支持证券,拓宽直接融资渠道。研究制定鼓励房地产租办公室信托基金(REITs)发展的**政策,协调与指导金融机构积极参与,支持租办公室企业利用房地产**信托基金融资。

  鼓励房地产**信托基金(REITs)发展,政策方面并非首次提出。去年国务院办公厅发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》(国办发〔2016〕39号),就有相应表述:“支持符合条件的住房租赁企业发行债券、不动产证券化产品。稳步推进房地产**信托基金(REITs)试点。”2016年10月国务院发布的《关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》指出:“支持房地产企业通过发展房地产信托**基金向轻资产经营模式转型。”

  更早前的2014年9月29日,《央行、银监会关于进一步做好住房金融服务工作通知》也提出,积极稳妥开展房地产租办公室信托基金(REITs)试点。

  专家们呼吁我国放开REITs,已逾10年。虽然最佳选择是制定相应法律,规范有序地铺开,但从现实出发,全面放行的可能性不大。而前述引用的政策层面的信号很明显,REITs宜试点先行。这也符合我国在特定领域改革的通行做法。

  目前各地已出台的促进租办公室市场发展的文件,有一项共同的内容是,鼓励机构企业尤其是国企参与建设、运营租赁住房。事实上,地产商和房地产中介代理机构动作更快。包括万科、龙湖、世联行、链家在内的企业,已经开业和正在建设、运营的**,数量不少。

  但各类企业普遍遇到的问题是,租办公室运营短期内难以盈利。有专家测算称,租办公室年回报率在2%以下。虽然地产商主要是从战略布局的角度进军**市场,但市场经济的一个简单道理是,凡是不盈利的商业投入,均难以持久。

  **于包括**在内的租赁住房市场,虽然是市场主体的自发行为,没人强迫,理应盈亏自负,但住房市场的特殊性在于,**巨大,一旦出现问题就不是小问题。

  已有专家建议,要么给机构**建设租赁住房给予税收**,要么给予财政补贴,以提高其收益率。我个人认为,近两年由于政府减税力度较大,财政收入增长缓慢,而租赁住房建设**巨大,象征性的补贴起不到刺激作用,补贴过大,大多数地方政府补不起。

  比较适宜的选择是减税。给建设**租赁住房减税属于增量减税,相对于存量减税,对地方政府的财政压力没那么大。而且,减税有利于促进企业、机构**租赁住房的积极性,供应大了,新增税收的蛋糕也做大了。

  当然,也可以在租赁住房的REITs发行试点环节减税。但这属于后端减税。我个人倾向于建议在前端减税,也就是租赁住房**建设环节减税,所起到的效应会更明显。

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