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双创浪潮下 共享办公优客工场的布局和实践

更新时间:2017年10月17日 来源:网络

2016年,在共享经济大繁荣的背景下,联合办公空间在世界范围内已然形成一个行业。而优客工场作为其中一支,自2015年4月创立之日起就被定位为一家面向创业者、小微企业和自由职业者提供办公空间租赁及配套服务、全要素企业服务和加速服务的“联合办公空间+创业加速器”。截至目前,优客工场已经签约布局全国16个城市45个场地,吸引会员7964人,完成5轮融资,估值达55亿元人民币。

2015年3月,毛大庆辞去万科集团高级副总裁、北京区域本部首席执行官、北京公司董事长职位,并于同年4月成立优客工场,以商业地产为切入口,带着共享租赁理念,加入了“双创”的大潮。

 

背景:起源于共享经济的“新物种”

 

近年来,在全球化和移动互联快速发展的大背景下,世界范围内正兴起一轮新的经济浪潮——共享经济。据统计,全球共享经济市场规模从2010年到2013年几乎每年都以约90%的速度增长,截至2014年12月,全球共享经济市场规模已接近150亿美元,而到2025年,这一数字将增长至3350亿美元。共享经济的“魔力”在社会服务行业体现得尤为明显,在出行、金融、空间、教育、医疗等领域,新的共享经济实践者不断涌现,改变着社会资源的配置方式和人们的生活、消费模式。越来越多的人开始为资源的“使用权”而非“所有权”买单。

 

自创业之初,毛大庆就是一名坚定的“共享经济”理念主张者。在他主编的《中国众创空间行业发展蓝皮书(2016)》中,对共享经济一词这样定义:“共享经济是以陌生人之间就物品使用权暂时转移为形式,以达到供给方与需求方各取所需为目的,以实现物品使用效率大幅提升为特点的商业模式”。作为一名有着深厚行业经验的地产人,毛大庆敏锐的感受到共享经济浪潮或许即将从供给和需求两方面同时重塑地产行业的格局:“共享经济将颠覆性地影响传统的商业模式,比如传统的房地产,传统的商业地产,传统的居住模式等。”

 

由WeWork带来的启发

 

事实上,毛大庆的这一“预感”在国外早已实践,尤其在商业地产领域,以WeWork为代表的“联合办公”租赁模式更是得到了市场的广泛认可——2014年估值50亿美元,2016年初估值高达160亿美元。

 

2010年诞生于美国的WeWork早期是以创业者的身份,向纽约的自由职业者、小微公司和创业者们提供灵活的办公空间租赁服务。它的核心理念是在交通方便的新建开发区、翻新的街区,以较低的价格(9折左右)整租下写字楼的1~2层,经过个性化、时尚化的设计和装修,再将办公空间以工位的形式、略高于周围传统办公楼的价格零租给1到100+人的创业企业或者个人。

 

随着规模的扩张和空间内容的丰富,WeWork逐渐开始强调社区运营和社交的概念,建立起线上平台和服务商体系;相应的,WeWork采取会员制的方式为其入驻企业和个人提供物理办公空间及增值服务,会员费和增值服务费用是WeWork最主要的收入来源。

 

从2013年底仅有的9处办公空间, WeWork在一年内入驻了美国10个最大城市和欧洲4个最大城市,开设了21个设计风格独特的联合办公空间,到2014年底,WeWork已经拥有200名员工、150万平方英尺办公空间和1万名会员,毛利率达到60%。

 

WeWork的迅速发展,将一种独特的商业模式——“联合办公空间”推到了行业前沿。通过在纽约、伦敦、巴黎、特拉维夫等地的走访调研,毛大庆发现,这种强调成本、效率、服务、共享和社群的办公空间共享模式较好的适应了次贷危机之后西方国家商业写字楼空置、自由职业者和创业者大量涌现的经济环境,在提高社会闲置资源利用率的同时也重塑了人们的办公形态。受到WeWork的共享办公模式对商业地产改变的启发,有着多年地产经验的毛大庆思考着,国内商业地产的供需两侧与美国次贷危机后情况类似,那么这种模式在中国是否可行?

供给侧:一二线城市写字楼供过于求,空置率上升

 

从商业写字楼供给市场来看,中国在近年迎来了新一轮写字楼供应潮。据戴德梁行2014年的调查统计,在2014~2016年间,国内16个一二线城市计划新增甲级写字楼供应量2559万平方米,相当于2011~2013年新增供应量的三倍。而从地域分布上看,写字楼存量最高的北京、上海、深圳、广州四大一线城市占据了甲级写字楼计划新增供应量的48%;二线城市的甲级写字楼市场虽然起步较晚,但新增供应量规模均达到现有存量的100%以上。

 

伴随着供应量的不断增长,一二线城市尤其是其核心商圈的写字楼租赁价格却居高不下。以北京为例,今年二季度北京市五大核心商圈甲级(含顶级)写字楼市场平均租金环比上升0.5%,有效净租金高达585.3元每月每平方米。

 

受到租金价格的上涨和经济形势下行压力,市场对新增写字楼的吸纳速度较为缓慢。从上述16个城市2009年至2014年一季度的历史情况看,一线城市平均每幢写字楼达到80%入住率需要近13个月,二线城市需约16个月。基于写字楼新增供应量大于吸纳量的现实情况,中国商业写字楼供给市场在目前以及未来都会面临较大的供过于求的压力,从而导致一二线城市写字楼空置率逐渐上升。

 

需求侧:中小微企业、创业人群办公空间需求形势向好

 

根据国家工商局的统计数据,近两年来我国年度新增注册企业数量呈现明显上涨趋势,2015全年新登记注册企业增长21.6%,平均每天新增1.2万户,并且80%以上由第三产业贡献,包括信息技术、文化、体育、娱乐、教育等领域。与此同时,我国的创业人群规模也在不断扩大。以毕业生创业群体为例,2015年应届毕业大学生创业人数接近90万人,同比增长近1倍;在留学归国人员中,亦有约15%的人群(超过6万人)选择了自主创业。

 

一面是供给侧办公空间较高的空置率和租赁价格,一面是“中小微创”企业持续上升的办公需求,毛大庆认为,以WeWork为代表的联合办公模式可以帮助缓解我国的办公室租赁市场供、需不匹配问题,优化办公空间资源的利用效率,而以第三产业为主力军的创新企业不仅有着较好的增长前景,也为联合办公空间丰富自己的生态内容提供了较为优质的潜在客群。

 

根据毛大庆的简单估算,预计到2020年,中国排名前20的城市中商业地产和写字楼的面积将达到3亿平方米,其中30%的面积将转化为包括联合办公空间在内的各种空间共享形式,若按4000元每平方米/年的单价收入做保守估计,五年之后“空间共享”将形成一个千亿级规模的市场。

 

然而,中国市场在社会结构、经济基础和商业环境等各方面都有着自己的本土特色,如果照搬WeWork模式难免会“水土不服”。国内要实现共享办公需要在顺应中国特殊国情的基础上进行。

 

实践:共享办公“新物种”的运营实践

 

千里之行,始于足下。对于如何在中国市场上培育出联合办公这一共享经济背景下的“新物种”,如何将优客工场的战略构想一一变为现实,创业至今,包括毛大庆在内的每个创业团队成员每天都在思考和实践的内容,主要包括以下环节:物理空间布局、拿地模式、线下项目运营、线上平台搭建、聚集企业社群、战略投资、融资进程。

 

战略投资

 

在投资方面,优客工场有别于创业孵化器,不以对场内企业进行财务投资为主要目的。事实上,优客工场目前主要进行战略投资,期待通过被投企业的价值增长或资源优势来丰富优客工场整体的生态内容。据相关负责人员介绍,优客工场目前的投资主要通过直投渠道完成,投资对象以场内企业为主,但也不排除外部企业。截至目前,优客工场共有不到10个直投项目,均尚未有退出机制。

 

从投资逻辑上看,优客工场主要选取处于发展初期的种子企业,进行早期(天使轮、Pre A轮)投资,除了向被投企业提供股本投资之外,优客工场也会对其提供一系列投后管理服务。

 

从投资方式上看,优客工场基本不做领投方,更多是进行投融资方对接后的跟投,参股比例控制在10%~20%。在此模式下,优客工场希望与投资机构形成良好的合投关系,通过双方对项目的共同评估和相互验证,达到降低风险的作用。

 

从投资标的筛选上看,优客工场倾向于选择与优客工场自身生态或者其他被投企业可以形成生态网的标的公司。举例来说,优客工场在考虑投资一些高端医疗产业公司之余,也在考虑投资一些养老产业的创业公司,从而希望两者之间可以产生同一产业链上的协同效应。

 

在直投之外,未来优客工场也将有两只主投基金和两只联投基金问世。

 

融资进程

 

优客工场的上述一系列战略落地举措,离不开充足的资金支持。自2015年4月成立至今,优客工场以平均3~4月的高频率,在“小步快跑”中完成了5轮融资活动,主要融资包括解决资金需求和实现战略合作两类。

 

一方面,无论任何创业企业,融资活动的首要目的是解决企业成长过程中投资现金流和经营现金流之间的资金缺口,优客工场也不例外。在创立初期,优客工场在线下项目布局方面快速落子,资金需求主要体现在线下场地签约、项目装修开业、线上系统建设和行业资源并购整合四大方面。以其A+轮融资为例,据公开信息显示,优客工场此轮2亿元人民币的融资主要用于三个方面:上海、北京等地15~20个场地的开发;互联网线上平台的启用,包括撮合交易平台、线上股权交易平台等;并购整合1~2家联合办公空间。

 

另一方面,优客工场的近两轮融资则带有十分浓重的战略合作色彩,细看四家战略投资方:银泰置地、中融信托、中国泰合集团、北京百福嘉工程管理,除前文所述的银泰置地以提供全国银泰广场8个场地的10年租赁权为方式战略入股之外,其余三家也均是手握优客工场急需的珍贵战略资源。譬如,中融信托,作为国内知名信托金融机构,管理资产超过5000亿元人民币,在房地产投资、风险投资、金融衍生产品等方面均拥有丰富的经验和渠道。对优客工场战略投资入股后,中融信托主要将依托自身优势为优客工场入驻企业提供丰富、全面的金融服务,促进优客工场企业集群服务平台的建立和价值的提升。

观察:优客工场的风险与挑战

 

创业不易,这不仅是毛大庆和他的团队在服务入驻企业过程中的切身感受,也是优客工场所必须面对的现实问题。优客工场在刚刚过去的一年内只是雏形初现,在未来的发展道路上仍将面临诸多风险与挑战。

 

短期来看,在“轻资产”运营模式下优客工场将面临持续的现金流压力。相比于自持物业的SOHO 3Q,优客工场并不拥有办公楼这一核心资产,也就意味着将来无论是已有项目的持续运营,还是新项目的拓展布局,均会以办公楼租赁成本的形式产生持续不断的现金流出。这给优客工场提出了“节流”和“开源”两方面的挑战:

 

第一,在国内联合办公空间行业日益激烈的竞争下,优客工场即使有毛大庆个人的地产行业经验和资源积累,也不得不直面办公楼租赁成本控制的问题。一方面,优客工场是否能够在有效防范现有业主提价风险的基础上,进一步提高对业主的议价能力;另一方面,优客工场是否能在未来扩大“非业主直租”拿地模式的实际应用比例,通过战略合作、战略投资等形式合理控制新增项目带来的现金流出。

 

第二,对于仍以租金收入作为90%创收来源的优客工场而言,能否实现高入驻率仍是对项目持续运营的一大挑战。根据其当前的拿地成本和定价水平,优客工场的一个典型项目需要在开业三个月内达到60%以上的入驻率才能实现盈亏平衡,而其全国所有开业项目当前的平均入驻率刚达到60%,这意味着除了北京阳光100项目、上海陆家嘴项目等可以达到80%以上入驻率的旗舰社区,优客工场当前整体的入驻率水平也只是和北京、上海两地众多共享办公空间的平均水平相当;而进一步考虑优客工场的主要客户群体——创业企业的现状,国内目前的创业失败率高达80%,在此条件下优客工场是否能够始终维持旗舰项目的高入驻率,尤其是如何将新增项目的入驻率做到盈亏平衡线之上,均是未来需要着重关注的问题。

 

长期来看,优客工场实现整体战略布局的另一挑战在于如何真正落实生态体系的构建并从中获取多元化的收入来源。在毛大庆规划的盈利模式中,最终将有60%以上的收入来自于提供服务和生态价值收割,然而从目前来看,优客工场除了约10%的收入来源于办公室预订、活动费等基础服务之外,多元化的创收模式并不明朗,其生态体系的构建成果以及入驻企业对该生态系统的黏性也尚未有明确的评判标准。基于SaaS理念的联合办公空间管理系统销售、建立电商平台从而实现流量变现、成立大数据平台和企业征信平台……优客工场在盈利模式和生态构建上的种种期许,仍需要依靠强大的运营能力和不懈的创新探索来实现。

 

未来已来,在共享经济和“双创”的风口下,毛大庆和他的优客工场已经驶入了国内共享办公布局和实践的航道。千帆过尽之后,行业格局将如何变化、优客工场将何去何从,这个仅仅一周岁的创业团队需要在诸多不确定性中一步步摸索尝试,让我们拭目以待。

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