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未来租写字楼是什么样子 这家地产商给出了解释

更新时间:2017年10月20日 来源:网络

国庆节前,一场“当FANTASY的颜值邂逅诺兰西美食”的 Party,在中粮集团旗下共享空间品牌COFCO FANTASY举办,参与的租户们一起品着美食,一边互动,竟然有租写字楼租户准备一起谈大生意。而正式开业100多天以来,COFCO FANTASY还举办过七夕活动、文创论坛、咖啡大师班开放日体验、明星歌友会、潮流艺术展等诸多社群活动。

COFCO FANTASY超级前台

当COFFICE逐渐承担企业行政后勤部门大多数工作之后,未来或许企业大量行政后勤工作都会外包,公司行政就只需要几个配合管理的人员,对入驻企业而言,这是在重塑它们的运行模式。

老牌写字楼如华贸中心,已投入运营十年,华贸集团资产管理部总经理郝群同样在上述活动中表示,华贸中心刚开业时。80%的外资企业就取消了老板和员工等级,玻璃幕墙一侧全部是开放的区域,老板或者是合伙人的空间都在过道。围绕着客户变化,华贸在设备设施、配套服务和写字楼空间上一直在不断变革,比如与客户沟通租约时,从以前简单的沟通,变成了研究客户所在的行业有什么趋势,研究这家企业的动向。“只要经济发展,办公环境就永远在发展。但无论怎么样发展,趋势离不开人的需求。第二,我们应该顺应潮流,而不是等待,所以要多和客户沟通,时刻掌握客户动向。”

在华贸中心的官网上,关于停车系统改造、客户服务提升上的信息很多。如每部电梯配备两块电子显示屏,轮番播放当日天气、PM2.5指数、节日祝福等信息;每年11月组织全体客户参与消防演习;面向写字楼白领举办环保兑换、羽毛球比赛等,促进入驻企业之间的交流;冬季提前供暖、设置女士专用车位等。

丰台的金茂广场,则特别注重其产业链建设。不但链接金茂体系内的商办资源,比如金茂金融,金茂的创投基金,金茂科技,金茂在全国的12家五星酒店,金茂的健康资源,还包括和国内一线孵化器,创投公司、中关村科技园等的互动。内部空间上,设置的写字楼、室外跑道、园林、特色餐厅、美术馆、时尚店、社交空间、新科技体验馆等,组成了混搭的微型无边界办公区。

这样的租写字楼办公环境简直颠覆了头脑中对传统写字楼办公的印象,更何况在COFCO FANTASY开业前,这是一座家具商城,今年5月改造成为租写字楼办公产品正式招租。

近两年来,传统商场纷纷改造为写字楼,传统租写字楼也在进行各种创新和改革,租写字楼的春天来了吗?在改造租写字楼项目时,又有哪些值得关注的地方?

在北京“商改写”的案例中,较早转变的是位于三里屯商圈的盈科中心,原本是一个包括住宅、两座甲级写字楼和一个大型购物中心的综合体,老东家“小超人”李泽楷于2014年4月将其出售,2016年,新接手的产权方开始对购物中心进行改造。

目前该商业已完成将零售面积改造为办公面积的转型,内部空间摒弃了传统商场的格子式格局,设计了中庭、玻璃幕墙和挑高的空间,内部有美食、运动、休闲生活等。

此外,去年10月份关闭的百盛太阳宫店确定改建为租写字楼项目,名为北京中融信托广场,地上7层、地下3层,每层平面面积约6000平方米,预计最快可于今年10月份亮相。改造写字楼的过程中,设计团队充分利用原有特殊结构,设计并打造了贯通南北的采光中庭,也将项目由南至北切割为A、B两区,可分可合。

中粮广场也是“商改写”的典型案例。资料显示,在2006年前后,C座的中粮广场购物中心拥有国际顶级家具品牌20多个,占据家具总品牌的50%,是名副其实的高档品牌荟萃之地。

改造后的中粮广场,COFFICE智慧运营平台、COFCO LIFE(中粮生活)、COFCO FANTASY(中粮共享空间)是其三个最重要的组成部分。其中C座LG1层的COFCO LIFE是集有机餐饮、进口超市、生态农场、艺术画廊于一体的生活空间;在LG2层中粮广场全新打造了将办公、运动、艺术、休闲全面融合的共享空间COFCO FANTASY。在COFFICE智慧运营平台,客户可以实现租写字楼租赁、社区通行、服务购买、物业维修、投诉建议。同时,Coffice管家后台可以对用户全生命周期数据进行收集分析,包括楼宇运行、企业、个人、供应商、社交活动产生的数据。

这是市场的选择。

 

 

来自第一太平戴维斯的数据显示,2017年第三季度,北京甲级租写字楼市场共有两个新项目竣工交付,为市场带来10万平米办公面积,令北京全市甲级写字楼存量增至1030万平米(含自用面积)。

尽管仍有新增项目入市,但在活跃租赁需求的带动下,其中不乏来自IT及高科技和金融公司的大面积成交,令北京甲级办公楼市场整体空置率环比下降1.0%至5.5%。租金方面,环比上升0.2%至人民币338.2元每平方米每月。

与之相反的是,零售物业市场频繁关店或改造。戴德梁行北中国区写字楼企业服务部高级董事严区海称,近几年北京的商场人流量减少,商户的收入就会受到影响,而商户收入的减少又会造成商场整体租金的下降。相反,从2011年开始,北京的写字楼租金就持续上升,至今已经实现了连续7年的增长,市场平均租金水平相比6年前翻了一番。

此外,受营改增政策的影响,通过装修或者“商改写”装修进行进项抵扣,开发商在避免因重复纳税带来的多余支出外,还能改变或提升自身资产价值,严区海表示,租金收益增加可达10%-20%。

随着进入者的增多,租写字楼市场的竞争不言而喻,商业改造写字楼也并非没有门槛,包括政策、空间,以及互联网时代下,如何适应不断变化的办公需求等。

“从政策层面看,两者虽为商业用地,产权40年,但如果当初拿地性质不含办公用途,则商场不可改为写字楼;商业的平面设计绝大部分不适合写字楼使用,因此在 ‘商改写’ 时需要优化平面设计以满足写字楼用户的使用要求;写字楼对于自然采光有较高要求,因此 ‘商改写’ 需要提供一整套全新的自然采光方案,改造商业工程的施工非常复杂;大楼内原有租户的退租,续租工作复杂繁琐。”严区海表示。

 

 

中粮广场内景

从市场层面看,目前北京市场的写字楼租金,虽然整体租金在上涨,但也不乏租金明显低于周边项目的情况。作为工业时代的产品,传统5A、甲级写字楼虽然拥有硬件上的高标准,但普遍存在着三大痛点:第一是租金、成本痛点;第二是资源痛点;第三是创新痛点。空间上冰冷、封闭、拥挤,很容易让员工感觉压抑。

因此,即使改造成写字楼,要想获得好的收益,也必须先想明白:未来办公的发展趋势。世鳌国际董事长刘天飚认为,当移动互联网发展以后,办公是为了最终的社交、交易,每一个企业最终的盈利靠什么?靠交易、靠收益、靠通过社交产生商务需求、商务连接形成上下游的产业链条,这才是办公真正的目的。

共享也是办公趋势中常被业内提及的关键词。互联网思维中包含的追求平等、开放、自由的思潮,改变了原有工作管理及分配模式,使得团队分享、创意办公越来越成为重要方式。同时,互联网时代80、90后创业者增多,这一代人更加与时俱进的跨场所概念、娱乐化、科技、时尚乃至健康的全维度办公+休闲娱乐场所,才能让最富创造力的新一代高科技人才,释放出最大的创新活力。

 

 

COFCO FANTASY娱乐室

中国金茂写字楼部总经理李华臣在今年8月份参加好租、中国建筑运营管理商学院、36氪联合举办的《2017上半年北京商办市场存量及用户户画像报告》发布会时表示,产业具有集聚效应的特点,客户基于产业而居,所以写字楼分商圈。同一个商圈里的写字楼,同一个写字楼里的客户,他们之间的关联度肯定是非常紧密的。如果写字楼业主能打造一个平台,让租户之间的资源可以实现信息共享,在平台中能找到自己上下游的客户或者资源,这对租户的价值是最大的。

严区海认为,互联网的发展对于写字楼是好事。“写字楼市场在互联网的发展大潮中不但受到的影响很小,而且从某一方面还催生了一部分办公需求。除传统办公需求外,“联合办公”、”众创空间" 等也成为一种新的办公租赁形式。开发商们不仅可以通过此产品提高空间使用率,获取更多租金收益;租户也可以节约成本、享受到灵活的租赁周期。”

早已开始的创新

围绕着未来的办公需求,诸多传统写字楼、新型办公物业产品都在谈创新与变革。

在这一波 “商改写” 的项目中,获得了北京首个改造项目LEED金级认证及绿色二星认证的中粮广场,是写字楼创新运营的标杆项目之一,其运营商中粮集团用共享理念,打造的3C体系:COFFICE智慧运营平台、COFCO LIFE(中粮生活)、COFCO FANTASY(中粮共享空间),使得中粮广场成为企业发展的生态链、健康工作生态链和社群共享生态链的生态系统,对北京写字楼办公生态的格局产生影响。

 

 

COFCO LIFE

在这个办公生态系统中,COFCO FANTASY和传统办公空间里的企业就是“超级物种”,中粮集团围绕着他们布置环境资源,比如优质食材,书吧、运动健身等生活场景。

 

 

COFCO FANTASY运动健身空间

对如何让传统写字楼和共享办公更好的结合入驻同一空间,中粮集团在布局不同尺度的办公空间和配套时,把不同企业对社交边界的不同需求考虑进去,把不用企业资源的互补可能性考虑进去,如此在写字楼里多样性的物种中,处在不同发展阶段的企业就能有参考和对标的样本。

 

 

COFCO FANTASY胡同主题办公空间

在中粮置地北京公司常务副总经理、北京中粮广场总经理孙天立的计划中,中粮办公生活生态服务体系所提供的服务解决方案,是全视角、无介质、精细化、多维度、通用化、自进化的,随着COFFICE未来产品迭代,COFFICE1.0所承担的办公生活贴身秘书的职能,也应该不断扩展,不仅服务于用户的日常办公生活,还可以充当办公室主任、法律顾问、财务顾问、人力资源顾问等多个角色。这套体系也将贯穿企业的全生命周期,既可以联通创业者和资本方,也可以为成熟企业嫁接各类资源。

 

 

 

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