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潘石屹会把自己的楼卖给WeWork么?

更新时间:2017年10月25日 来源:网络

潘总又卖房了。23号,SOHO中国以49.44亿元出售了凌空SOHO,而早在6月份,虹口SOHO也以35.73亿元的价格被售出。过了两天,WeWork出价8.5亿美元收购Lord&Taylor位于纽约的旗舰店,短短两天,一卖一买,原因几何?

 

1 双方的“前世今生”

 

1)潘石屹的进退之道

 

早在2012年8月份,SOHO中国宣布由散售向自持运营模式转型,SOHO中国转售为租去办公楼租赁存量,增加租金收入。

 

而到了2014年,潘石屹却开启了他“卖楼”的生意。

 

由重转轻,探索代建、资产管理等输出。由于销售模式难以为继,拿地风险、资金总量、开发风险不断增高,各大地产商纷纷寻求出路,以万科、万达为代表的地产开发均开始启动轻资产模式。SOHO 3Q也不例外,2014年起,开始轻资产转型。

 

面向中小企业、自由职业者、90后群体,开发办公空间产品。潘总在某次活动中提到:“如今是以新媒体为导向的技术变化,哪个城市能够抓住这个技术的变化,哪个城市就走在前面去了。”而SOHO 3Q是基于房地产的互联网产品。采用租赁模式,用SOHO 3Q的装修、设计、管理模式创造出一种适合年轻人创业的办公空间。

 

2)进击的巨人WeWork

 

2010年,纽约的公司们刚刚从金融危机中缓过劲来,办公室租价还处于低位。WeWork的两位创始人亚当·纽曼和米格尔·麦凯维合作租下整层或整栋办公空间,装修设计后按工位出租;后来随着经济转好,企业业务扩大、加大招聘,办公室需求也强劲起来。

 

后来的故事便家喻户晓了。

 

 

美国社会自由职业者众多,联合办公降低了大家的办公启动成本。当时WeWork正好出现在一个崇尚自由移动生活,渴望与同类型的人抱团的个性化时代。可以说WeWork与那些共享经济独角兽公司一样,都是顺应趋势潮流而出现的。

 

利用空间的共享和互联网连接功能,建立共享办公社区中心。但是,并不是无线WiFi或空调使这些企业主成为WeWork的拥有者,真正有吸引力的,是其服务体系,是与其他的梦想家交流之后的顿悟时刻,以及由此产生的归属感

 

2 资本从哪儿来

 

1)WeWork是投资人的钱。

 

融资历程:

2012.1 获得大风投机构的投资,融资金额为685万美元,估值1亿美元

2014.12.16 完成了一笔3.55亿美元的融资,估值以接近50亿美元

2015.6.26 获得富达投资和普信集团4亿美元投资,估值达100亿美元

2015.11.3 获得7.5亿美元的融资

2016.3.10 获得联想控股和弘毅投资4.3亿美元的投资

2017.7.11 获得7.6亿美元融资

2017.8.25 WeWork获得由软银集团和软银愿景基金共同投资的44亿美元,估值达到200亿美金

 

重金在手,WeWork开启了快马加鞭的扩张进程。

 

2)对于宣传移动办公和SOHO3Q,潘总可谓尽心竭力,演讲和座谈会一个不落,这么用力吆喝,为什么呢?

 

因为潘总是自己的钱,SOHO3Q在上市公司外面,潘总自己在孵化。在未来装入上市公司。花的是自己的钱,宣传起来当然会尽全力。

 

3.再看双方的决策

 

1) WeWork选择买楼,对外的故事是建旗舰店,本质是收购资产,在资产端建立自己的壁垒。

 

WeWork希望通过资产收购,挖掘和提升利润空间。以前是做二房东,租金上涨,钱大多进了大房东口袋,自己只能赚个差价,而如今自己成为大房东,且拥有一套成熟的体系,净利润自然随之上涨。

 

WeWork敢这样做,说到底还是因为财大气粗,对自己的运营模式有底气。

 

2) 潘总卖楼实际是为了给上市公司还贷,降低负债率,3Q的诞生也是在SOHO中国业绩下滑情况下的转型。

 

SOHO以前的商业模式来自于整买零卖,这两年都来自整售。大楼销售后,SOHO3Q返租回来,继续经营,过去土地的溢价产生的利润已经实现

 

该交易完成之后,SOHO中国在上海仅剩下SOHO天山广场、外滩SOHO、SOHO中山广场、SOHO东海广场四个项目,总计建筑面积为55.45万平方米。

 

潘总自然有自己的小算盘,从重往轻做,资产整体销售不影响SOHO3Q的商业模式壁垒,黄金地段的SOHO3Q仍在潘总自己手中。

 

总体来讲,新制度经济学告诉我们路径依赖,公司的发展和决策也是如此,SOHO由重到轻,WeWork由轻到重,都将持续发展下去。市场上我们会持续听到潘石屹卖楼、WeWork买楼的事。

 

那么,WeWork敢在中国买楼吗?

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