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如何看待WeWork选址超甲级写字楼?

更新时间:2017年11月01日 来源:马上办公

昨晚上海地产圈炸开一条新闻,“市场传闻WeWork即将签下恒隆广场6个楼层和国金中心1个楼层”。市场消息前阵子我也有所耳闻,碰巧昨晚圈内传开,趁着这个机会说说自己的看法。

1)WeWork选址恒隆广场和国金中心,将是联合办公行业发展的里程碑事件。

WeWork去年进入中国市场,第一家空间选址上海,位于静安区康定路德必WE园区。第二家店位于威海路,是一个独栋3层老楼。后面又开了两个店,分别是东海广场和云南路朗润酒店(凯腾大厦)。这4个空间有一个共同点,选址都是市中心的老楼改造项目。

昨天晚上传闻在微信朋友圈炸开,主要的关注人士都是地产圈内的行业人士,大家关注的点也都不同。

有同行认为WeWork财大气粗,一口气拿下2栋地标性建筑。过去几年恒隆广场和国金中心分别是浦西和浦东写字楼市场的标杆。有地产朋友关心两大业主的态度,恒隆算是知名商业地产商,汇丰银行是全球财团,两家公司牵手WeWork绝对是行业新闻。当下甲级写字楼市场出租率下滑,大家都在寻找新租户。还有就是销售同行关心谁做的这两个交易,毕竟7个楼层在租赁市场是个大交易。

我个人比较关心的是WeWork的选址变化,从独栋创意园区到超甲级写字楼,究竟是什么考虑。

去年我个人曾经断言“未来3-5年内每一栋写字楼都会有1-2层联合办公空间”。过去2年,空间数量呈现爆发式增长,伴随着城市更新,市场上很多存量资产、空间被改造成联合办公,但量的积累还没有达到阶段性质的飞跃。

如果WeWork入驻超甲级写字楼,将联合办公的大旗插到上海曾经价格最贵的写字楼上,这绝对将成为行业发展的里程碑。

可以想象,恒隆地产和汇丰银行牵手WeWork之后,会在地产业主圈和金融圈扇动起蝴蝶翅膀,。每一栋待租的写字楼业主都会考虑,我们楼里是否也需要一层联合办公。

业主主动思维的转变,将加速联合办公供应市场,迎来联合办公发展的新高峰。

商业地产是一个巨大市场,联合办公过去2年的发展,无论是空间面积和资本投入,相对于商业地产而言,只能称得上是做个样板间的实验。当主流地产商、资产上市公司进入,联合办公的盛宴才刚刚开始。

2)WeWork超甲级写字楼空间开业将提高联合办公在国际知名企业中的渗透率。

过去2年,联合办公和众创空间从0到1快速发展,吸引的主力租户是中小微企业,85后和90后是主要客户群体。只有少数大公司将新孵化事业团队或某个部门放到联合办公里面,个别国际性公司例如乐高、嘉民、德勤将自己的总部办公室设计装修成联合办公空间。

总体而言,联合办公在知名企业,特别是国际500强企业的渗透率很低。当然,之前联合办公选址的楼品也和500强公司的需求不匹配。

可以想象,WeWork在恒隆广场租下6层空间,不会是简单的工位和单间组合。擅长空间设计、社区运营的联合办公鼻祖,会吸引来国际性公司,甚至是给国际性公司定制空间。毕竟6个办公楼层,留给用户的选择和想象空间足够大。汇丰银行和WeWork合作的联合办公空间,亦是金融圈的空间样本与话题。

可以肯定,接下来某某国际性公司入驻WeWork恒隆空间将会和今天WeWork的牵手恒隆一样,在国际企业圈内引起示范效应,帮助联合办公快速渗透到世界五百强企业的阵营里。

3)WeWork选址超甲级写字楼,宣告联合办公向商务中心正面开战。

去年以来,圈内一直有声音“想和雷格斯干一仗”;今年开始部分联合办公选址甲级写字楼,开始出现一栋楼里既有商务中心也有联合办公的局面。但从市场反馈看来,过去大家的客户群体还是有差别,如果说是正面竞争有些勉强。

商务中心面向办事处和高端商务公司为主,其高品质写字楼的选址和商务服务体系,令其出租率保持稳定。特别是超甲级写字楼楼里的品牌商务中心,以5000-8000元/工位/月的价格令其傲世群雄。

WeWork入驻国金和恒隆会直接打破高端商务中心的“金身”。从楼品和选址上,商务中心已不具有任何优势。入驻超甲级写字楼的联合办公,价格亦会不菲。两者的客户定位会有直接重叠,联合办公将正面挑战商务中心。

在竞争中成长与学习,这是接下来联合办公必须走过的道路。商务中心的商务服务体系、传统办公室的独立企业形象,都是联合办公办公产品迭代的方向。从这个角度,我个人非常期待竞争带来行业的升级。

2015年至今,联合办公在国内发展还不满3个年头。WeWork选址超甲级写字楼是年轻的联合办公一次“登堂入室”的尝试,无论结果如何,都让我们对共享办公的“赋能”有了新的认识。

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