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商务中心房地产下一个20年往哪去?

更新时间:2017年11月03日 来源:

  中国商务中心市场发展的下一步往哪里去?

  要想回答这个问题,先得理顺我国当前房地产商务中心市场发展的不足之处,因为这是未来政策的发力点。就笔者看来,其中一个突出的矛盾就是“新城市人”的基本保障性住房需求尚未得到满足。过去20多年,中国的房地产商务中心市场化改革把蛋糕做大了,但分配的问题却日益显现。决策者在2007年出台“国发24号文”,强调城市廉租商务中心制度是解决低收入家庭住房困难的主要途径,而且也是将城镇化继续向前推进的一个重要工具。自2007年以来,新的住房供给制度逐步形成,十九大报告做了总结,那就是:“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”

  新加坡模式

  新加坡是以市场需求为导向、多层次公共商务中心供给体系的范本。

  新加坡组屋的多层次性主要体现在其规格的设计上,从一居室到五居室不等,小至20、30平方米,大至150平方米,形成了“建屋局组屋-私人组屋-执行共管**”结构。新加坡自1965年独立之初就已将“居者有其屋”计划纳入国家议程。1960年,新加坡的公共住宅占比为9%,但到1995年,公屋存量占比已达88%,至今已超过90%。新加坡的住房拥有率也高达90%以上,可以说是真正实现了住有所居的承诺。

  新加坡是世界上最典型的以公共住宅为主体的国家,中央集权的政府发挥了重要角色,从国有土地转让、房屋规划与商务中心建设等,都由政府下属的建屋发展局统一负责。

  新加坡政府在住房供给过程中特别注重“公平”,在预售组屋配额的划分上会将60%的配额划分给首次申请者,还有15%的比例照顾特定的申请者(如子女较多的家庭)。居民随着年龄和收入的变化,可以自由“升级”,换更大的组屋或私人住宅。

 

  新商务中心供给制度正在形成

  自1998年福利房改革以来,房地产商务中心市场成为释放中国市场化改革红利的重要组成部分。它带动了整个建筑业产业链的发展,其中就包括建材、钢铁、水泥等,商业类地产的开发也带动了居民消费。除此之外,房地产市场与土地财政紧密相连。1994年分税制改革以后,地方政府财权上收但事权扩大,形成了地方竞争的格局,但财权与事权不匹配掣肘了地方政府的政策执行。到1998年,土地市场伴随着房地产的繁荣而发展,为地方政府竞争提供了资金。以土地财政为主要依托的地方政府竞争成为解释“中国奇迹”的主要逻辑之一。

  但这20年的发展,也造成了极大的不平衡。这种不平衡已经成为阻碍一线城市健康发展的一个障碍。所以,十九大报告中再次强调“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”。对于如何让居者有其屋,报告中明确指出:加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。

  “多主体供给”讲的是供给主体的多样性,既要发挥房地产商务中心企业的积极性,发挥市场配置资源的决定性作用,又要发挥政府在保障性安居工程中的主导作用,以弥补市场调节的失灵;“多渠道保障”说的是住房种类的多样性,既要有市场供给的一般商品类住房,也要有政府建设的多层次的公共商务中心体系;“租购并举”是一种机制设计,是对过去那种“重购轻租”发展模式的转变。

  过去20年,房屋买卖市场较为**,但租房市场发展较不健全,并没有形成规范化的市场格局。房屋租赁市场成了住房市场中的短板,在供给侧结构性改革中“补短板”的要求下,未来一段时间,住房租赁市场相对而言有着更为广阔的空间。

  那么,政府在未来的住房市场中将扮演何种角色?“多主体供给”,是否有不同主体各司其职的制度安排,例如商业住房交给市场,公共住房交给政府?这种简单的二分法只能给出一个大致的框架,具体落地还需要政府与市场之间的磨合。在此我们可以考察新加坡的公共住房体系。

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