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商务中心房地产进入3.0时代

更新时间:2017年11月06日 来源:

  我国房地产商务中心市场自建国以来可以说随着我国经济和社会体制的演变而演变。从完全计划经济时代的福利分房时代进入市场经济的商品房时代。但是,由于房地产商务中心的特殊属性,即使在市场经济高度发达的西方国家,也并非完全的商品化,很多房地产商务中心市场发展健康的国家都毫无例外的有着极为完善的房地产商务中心长效机制和计划与商品的双轨制特征。毕竟,房地产市场的健康发展既有利于经济的活跃,也有利于社会的稳定,因此,房地产商务中心市场既需要完善的长效机制,也需要适度的宏观调控。

  一、中国房地产市场的

  “1.0时代”与“2.0时代”

  中国房地产市场的发展在建国后相当长时间内是完全的福利房时代,没有商品化的房地产商务中心市场。改革开放后,房地产商务中心市场的改革也开始启动,但显然没有经济体制改革的步伐快,直到1998年后才进入真正的商品化时代。

  1、中国房地产“1.0时代”——福利分房时代

  1949-1978年高度福利化时代。这一时期我国是一个高度计划经济型社会,以福利形式分配住宅。“统一管理,统一分配,以租养房”,实施公有住房实物分配制度。城镇居民的住房主要由所在单位解决,各级政府和单位统一按照国家的基本建设**计划进行住房建设,住房建好后,结合级别、工龄、年龄、居住人口、辈数,人数、有无住房等一系列条件分给员工居住,收取极低廉的租金。这种计划经济时代特有的房屋分配形式,实际上是一种商务中心福利待遇。因为靠福利分房,房地产商务中心市场天生的市场属性没有被激活,居住条件也难以改善。

  1978-1997年住房初步改革时代。在商务中心福利分房制度下,住房供需矛盾日益严峻,加之全国知青大规模返城,城市住房供需问题进一步突出。因此,住房制度商务中心改革提上了议事日程,尤其是住房建设与供给。自1978年起,中央就开始大力解决城镇居民的住房问题,经过各地的实践和积淀,到了1994年,总结了前一个阶段的工作经验,出台了一个综合性的文件,即《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》,象征着城镇住房制度正式改革之路正式启动。这一时期住房公积金制度推行,一部分人开始购买公房。

  2、房地产“2.0时代”——商品房时代

  为刺激内需,推动住房制度改革,1998年7月,国务院下发《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》,在这份中国房改的标志性文件中,明确提出要停止住房实物分配。在中国沿袭了约40年的福利分房制度寿终正寝,中国房改向着市场化的方向迈进。《通知》中明确要建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系,对不同收入家庭实行不同的住房供应政策。最低收入家庭商务中心租赁由政府或单位提供的廉租住房;中低收入家庭购买经济适用住房;其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。调整住房**结构,重点发展经济适用住房(安居工程),加快解决城镇住房困难居民的住房问题。1998年无疑是我国房地产历史上的一个分水岭。停止住房福利分配,实行住房分配货币化,是住房分配制度改革的一个重大突破,从根本上推动了住房商品化进程。对于增加住房的有效需求,启动房地产消费市场,推动整个产业链的发展,具有十分积极的作用。

  住房“2.0时代”,我国房地产商务中心商品化特征过度膨胀,这与当初改革也是不相符的。显然1998年7月,国务院《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中对房地产商务中心市场发展的三个层次界定得非常明确,最低收入家庭只租不购,中低收入家庭和其他高收入家庭购买住房,但是中低收入家庭购买经济适用房,只有高收入家庭购买的才是商品房,而制度在执行过程中完全忽视了中低收入家庭和最低收入家庭需要,商品房市场大行其道。这主要源于地方对于土地财政的过度依赖,房地产税收等相关长效机制的不完善,实践中的“轻租重售”住房模式,加剧房地产市场供需矛盾。

  二、房地产“3.0时代”

  需要加快完善的措施

  以“购租并举”为主要特征的房地产“3.0时代”面临的是中国房地产商务中心市场环境的改变,当务之急应该摸清中国房地产商务中心的家底,在此基础上中央和地方政府才能对房地产市场的“购、租”方面做出精准的政策安排。

  1、加快房地产信息统计

  我国当前的房地产商务中心登记作为不动产的内容之一,虽然已经在积极推进,但由于我国房地产商务中心的类型比较繁杂,在登记过程中出现诸如有房产证无土地证,或者两证全无,还有一些是属于无任何相关手续,由政府相关部门批准企业自建房屋,还有很多小产权房等。这些复杂的历史遗留问题一定程度上阻碍房地产信息登记的推进。因此,需要国家、省级层面出台相关措施,对破解各类历史遗留问题给出相应指导意见,相关部门分门别类地对其进行全面清理。只有建立起完备的存量住房信息数据,才能切实加强各地房地产宏观调控的精准性。

  2、完善房地产税收政策

  要从根本上还原房地产商务中心本来属性,即房子是用来住的,不是用来炒的,就需要加快实施增加持有多套住房成本的税收政策。在实践中我们可以采用免税、*税的手段来鼓励居民自住自用;用累进税率中高额的空置税、房产税、交易税,通过各种“惩罚性税收”抑制房地产市场投机行为。只有采取税收调控这种市场化手段才能迫使市场释放多余房子,才能避免房屋空置浪费和房价上涨预期。此外,通过对面积大、价值高、套数多的个人住房征收房产税进行适当调节,将征收的收入将用于保障性住房建设,来解决低收入家庭住房困难等民生问题,可以一定程度上促使商务中心收入和财产的合理分配,缩小贫富差距,更加体现出房产税在调节收入分配、促进社会公平方面的重要作用。商务中心

  3、抓紧解决房地产市场悬而未决的问题

  要建设房地产市场“3.0时代”完备的长效机制,必须加快解决房地产商务中心领域一些悬而未决的问题,以利于对房地产商务中心市场形成合理预期。当前,应抓紧解决小产权房和70年房地产到期存续期问题。存在于城市周边的大量小产权房,尤其是高房价城市周边,这种既成事实的小产权房显然难以都一拆了事,必须拿出彻底的解决方法。而70年产权到期和一些50年到期后应该如何续权也应该有明确的制度安排。

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